서울 전역에서 매매가와 전세가가 동시에 고개를 들며 시장 과열 조짐이 뚜렷해지고 있다. 규제가 촘촘해질수록 서울 아파트 매물 부족 현상은 심화하고 가격은 천정부지로 오르기 시작한 것이다.
집주인이 문을 잠갔다, 서울 아파트 매물 6만 건대 붕괴
서울 아파트 매매가와 전셋값이 불과 일주일 만에 각각 0.28% 상승하며 직전 대비 상승 폭이 2배가량 확대되었다. 가격이 오르는 속도보다 더 무서운 것은 시장에 나와 있던 물건들이 다시 집주인의 품으로 돌아가고 있다는 사실. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되자마자 서울 아파트 매물은 약 6.5% 급감하며 6만 4천여 건 수준으로 줄어들었다.
정부가 퇴로를 열어주었을 때 팔지 못한 집주인들은 이제 세금 무서워서 못 팔겠다는 관망세로 돌아섰다. 팔아서 세금 떼이고 나면 똑같은 집을 다시 살 수 없다는 공포가 시장을 지배하기 시작한 것. 아래 표를 보면 현재 서울 시장이 얼마나 기형적인 수급 불균형에 빠졌는지 한눈에 알 수 있다.
| 구분 | 최근 변동폭 및 현황 | 비고 |
| 아파트 매매가 변동률 | 0.28% 상승 | 직전 대비 2배 확대 |
| 아파트 전세가 변동률 | 0.28% 상승 | 11년 만의 최대치 |
| 서울 아파트 매물량 | 약 64,000건 | 유예 종료 후 6.5% 급감 |
| 외국인 매입 건수 (1~4월) | 944건 | 내국인 매수 증가율 상회 |
매물이 귀해지니 남은 물건들의 호가는 이전 최고가 수준을 가볍게 회복하며 신고가 행진을 이어가고 있다. 결국 거래는 줄어드는데 가격만 폭등하는 전형적인 수급 불균형의 늪에 빠진 셈. 이는 단순한 심리적 요인을 넘어 정책이 시장의 유통 기능을 마비시킨 결과라고 볼 수밖에 없다. 집주인들은 이제 매물을 내놓는 대신 보유세 부담을 세입자에게 전가하며 버티기에 돌입했다.
주인 바뀐 강남 아파트, 내국인 규제 틈타 쇼핑 나선 외국인들
국내 수요자들이 대출 규제와 취득세, 양도세라는 삼중고에 시달리며 발이 묶여 있는 사이, 서울의 핵심 입지는 외국인들의 놀이터가 되고 있다. 올해 1월부터 4월까지 외국인의 서울 주택 매입은 944건을 기록했다. 특히 규제가 강화되기 직전인 4월 한 달에만 285명이 등기를 마쳤는데, 이는 내국인 매수 증가율을 훨씬 앞지르는 수치다.
이들은 한국의 대출 규제나 자금 조달 계획서의 압박에서 상대적으로 자유롭다. 자국에서 자금을 조달하거나 해외 자본을 활용해 강남, 용산 등 서울의 노른자위 자산을 선점하고 있다. 내국인이 역차별을 받는 사이 외국 자본이 서울의 상급지 자산을 흡수하며 가격의 하방 경직성을 단단하게 굳히고 있는 것이다.
11년 만에 찾아온 전세 대란, 신축 공급 30% 토막의 비극
매매 시장의 불안은 고스란히 임대차 시장으로 전이되고 있다. 서울 전세 시장은 11년 만에 최대치로 상승하며 주거 불안정성을 극대화하고 있다. 빌라 전세 사기 여파로 인해 아파트 선호 현상이 강해진 상황에서, 이를 뒷받침할 신축 공급은 처참한 수준이다.
| 공급 지표 | 수치 | 적정 수준 대비 |
| 향후 2년 연평균 입주 예정 물량 | 약 14,000가구 | 매우 부족 |
| 서울 아파트 적정 입주 수요 | 약 50,000가구 | 기준치 |
| 공급 충족률 | 28% 수준 | 심각한 공급 절벽 |
서울 같은 대도시에서 적정 수준의 입주 물량이 5만 가구라는 점을 감안하면, 현재 예정된 1만 4천 가구는 필요한 양의 30%도 채 되지 않는다. 집을 지을 땅은 없고 공사비는 폭등했으니 당분간 이 공급 절벽을 해소할 뾰족한 대책도 보이지 않는다. 전세가가 오르면 결국 매매가를 밀어 올리는 지지대 역할을 하게 된다. 무주택자들은 전세 난민이 되어 외곽으로 밀려나거나, 무리한 대출을 끌어다 상투를 잡는 선택의 기로에 놓여 있다.
벼랑 끝에 선 실수요자, 세금 정책이 꼬아버린 시장의 운명
상급지의 가격 폭등을 지켜보던 실수요자들의 인내심은 이제 한계에 다다랐다. 관망하던 이들이 하나둘씩 추격 매수에 가세하며 매수세는 강남을 넘어 서울 외곽 지역까지 확산되는 양상이다. 집값이 더 오르기 전에 지금이라도 사야 한다는 포모 증후군이 시장을 다시 흔들고 있다. 하지만 집을 사고 싶어도 매물 자체가 없으니 호가는 부르는 게 값이 된다.
집주인들은 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세나 월세를 올리고, 이는 다시 주거비 부담 가중으로 이어진다. 악순환의 고리가 완성된 것. 당분간 매물 부족과 전세난이 맞물린 구조적 상승세는 지속될 가능성이 매우 높다. 정부가 세제 개편안을 만지작거리고 있지만, 시장은 이미 정부의 패를 다 읽고 있다. 지방선거 이후의 정책 방향과 보유세 개편 수위가 나오기 전까지는 숨 고르기를 빙자한 호가 상승이 계속될 것이다.
두부생각
정부의 세제 정책이 오히려 매물을 잠그고 외국인들에게 서울의 노른자 땅을 내어주는 결과를 낳았다는 점은 뼈아픈 실책이다. 공급이라는 근본 원인을 외면한 채 규제의 덧셈만 반복하다가는 내국인들은 전세 사기와 세금 폭탄 사이에서 길을 잃을 수밖에 없다. 서울 아파트는 이제 단순한 주거 공간이 아닌, 거대한 자본의 요새가 되어가고 있다. 우리가 정책의 정의를 논하는 동안 시장은 차갑게 자산의 주인을 바꾸고 있다는 사실을 잊어서는 안 된다.
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