"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 '무조건 넣어야 하는' 만점 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 10억 이상
[단점]
- 현금 12억이 있다면...
* 어떻게든 현금 마련이 가능한 분들에게(만) 만점짜리 청약입니다.
→ 전국에서 유일한 규제지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 중 송파구에 속하면서 분상제가 적용돼요. 즉 주변 시세보다 분양가가 저렴하게 나오니 당첨되면 로또의 시세차익을 얻게 됩니다.
→ 잠실 르엘은 잠실미성·크로바아파트를 재건축한 것으로, 송파구 일대 재건축 최대어로 꼽혀요. 다만 총 1800여 세대 중 일반분양은 216 세대에 불과하므로 박 터지는 빅 게임이 될 것 같습니다.
* 8.19 정식 공고문 바탕으로 업데이트 했습니다.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 송파구 신천동 17-6 일원
- 세대수: 총 1,865세대(35층짜리 13개동)
- 일반 공급: 216세대(이 중 특공물량 106세대)
– 기관추천 19세대
– 다자녀가구 19세대
– 신혼부부 47세대
– 노부모부양 4세대
– 생애최초 17세대
- 물량타입: 전용 45/51/59/74㎡
- 실거주의무: 3년
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분양가상한제 적용
- 입주예정일: ’26년 1월
전용 59 확장형
잠실 르엘 거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 45㎡ 기준 약 11억~12억
전용 51㎡ 기준 약 13억
전용 59㎡ 기준 약 15억~16억
전용 74㎡ 기준 약 17억~18억
- 계약금(20%) 계약시
- 중도금(60%) ’25년 11월, 12월 2회 분납
- 잔금(20%) 입주지정일
→ 잠실 르엘은 분양부터 입주까지 기간이 촉박하기 때문에 자금계획을 잘 세워야 합니다.
자금 조달 계획
74타입 18억 기준으로 세워볼게요.
1. 우선 계약금 3억6천 만원이 현금으로 필요해요.
2. 중도금(10억8천 만원)+잔금(3억6천 만원)을 입주 시 주담대로 돌려도, 주담대 한도가 6억이에요.
3. 즉 주담대 6억을 제외하고 필요한 현금은 총 12억입니다.
4. 그리고 6억을 풀로 받으려면 DSR 40%을 충족해야 해요. 금리 5.5%로 계산하면 연봉 약 1억 넘어야 받을 수 있고, 원리금 상환액은 월 300만원이 넘어야 해요.
→ 이렇게 주담대를 받는다면 6개월 내 실거주해야 합니다. 만약 입주 시 전세를 두고 싶다면, 보증금을 현금으로만 내는 세입자를 찾아야 해요. 참고로 잠실 레이크팰리스 국평 전세가 11.5억이네요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
서울 2년 이상 계속 거주자이면서 무주택세대주에게 우선권이 갈 거예요. 기타지역은 서울 2년 미만 거주자 및 경기도, 인천 거주자입니다.
통장은 가입기간 24개월 이상(지역별·면적별 예치금 충족) 필요해요.
일반공급 * 전용 60㎡ 이하(가점제 40%, 추첨제 60%) / 전용 60㎡ 초과(가점제 70%, 추첨제 30%) 적용돼요. 가점이 낮다면 소형 평수에 도전!
1주택자도 추첨제 일부 물량에 한해 청약 가능합니다. 단, 기존 주택을 팔아야만 대출 받을 수 있어요.
특공 물량 가장 많이 배정된 신혼부부만 담아볼게요!
[신혼부부-47세대]
- 8/19 기준으로 서울(1순위) 및 인천, 경기도에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 서울에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 8월 29일
- 일반 1순위 접수: 9월 1일~2일
- 당첨자 발표: 9월 9일
- 계약 체결: 9월 22일~24일
- 입주 예정일: 2026년 1월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
규제지역인 송파구에 속하지만 분상제 적용으로 분양가가 저렴하고, 2/8호선 잠실역에서 눈 돌리면 바로 나타납니다. 입지 상품성에 대해선 더 이상 말할 필요가 없죠.
단, 6.27 대출규제에 딱 걸려서 비상이 걸린 단지이기도 합니다. 18억짜리 당첨되면 적어도 현금이 12억 이상은 있어야 하니까요. 그래도 생각보다 현금부자들은 많으며, 잠실 르엘 청약 경쟁은 어마어마할 것으로 예상합니다.
물론 규제 등의 차이는 있지만 작년 잠실 래미안아이파크 1순위 청약에 8만명 이상이 몰렸거든요. 잠실 르엘은 바로 옆에 붙어있으면서 잠실역에 더 가까워요. 경쟁률이 덜하진 않을 겁니다.
안전마진 → 분양도 하기 전에 잠실 르엘이 계속 핫한 이유, 바로 시세차익 때문이에요. 특히 올해 들어 잠실 일대 아파트값이 고공행진 했잖아요.
단적인 예로, 잠실 레이크팰리스 국평(중층)을 비교해보면 23.5억(1월)->27.5억(2월)->30억(6월)으로 올랐어요. 반년 만에 거의 7억이 뛴 거죠.
잠실 르엘 옆에 있는 래미안아이파크도 올해 12월 입주 예정이거든요? 이미 분양권이 팔리고 있는데요, 국평 25층이 최근 33억에 팔렸고, 호가는 38억입니다.
잠실 르엘 국평을 약 19~20억으로 놓고 본다면, 당장의 시세차익만 10억 이상으로 예상할 수 있습니다.
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
