"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고 보자' 입니다.
[장점]
- 안전마진 1억
- 파주메디컬클러스터 확정이라는 강력한 호재
- GTX-A 이용 가능
[단점]
- 경기도민만 가능
누가 넣을 수 있을까?
7월 21일 기준, 경기도에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청 가능해요. 부부 중복 청약 가능합니다. 청약통장 없어도 돼요!
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 파주시 동패동 2110번지(파주운정3지구 A42BL 공동주택용지)
- 세대수: 총 606세대(18~20층 7개동) 중 줍줍 3세대
- 줍줍물량: 전용 84㎡(4, 18층) / 전용 100㎡(14층)
- 전매제한/재당첨제한/거주의무기간 모두 없음
- 분상제 적용
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 4.5억
전용 100㎡ 약 5.3억
→ 발코니 확장비+추가 옵션비 필수, 그럼 국평 기준 약 4.6억입니다.
- 계약금(20%) 계약 시
- 잔금(80%) ’25년 11월 12일 납부
자금 조달 계획(참고)
오는 11월까지는 중도금 없이 전액을 납부해야 합니다. 6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
분양가 4.5억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 20%인 9000만원 현금은 필수로 있어야 해요. 잔금은 주담대로 받으면 ltv70%을 적용, 3.15억을 받게 돼요.
2. 주담대 받고도 잔금 내려면 4500만원이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.35억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 3.15억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 약 5500만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 180만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
물론 갭투자 가능하나, 세입자가 전세대출 없이 보증금 전액을 현금으로 내야 해요. 전세가 약 3억이니 그렇게 불가능한 건 아닐 것 같아요.
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 접수: 7월 28일(월)
- 당첨자 발표: 7월 31일(목)
- 계약 체결: 8월 12일(화)
- 입주 예정일: 잔금납부 시 즉시 입주 가능
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
파주운정 신영지웰 운정신도시는 크게 시세차익과 입지 호재가 받쳐줍니다. 하나하나 따져볼게요. 여긴 개발 호재가 있으니 네이버 지도에서 ‘개발’에 맞춰 세팅해 봤습니다.
입지 → 노란색 공동주택 부분이 아파트가 들어서는 곳입니다. 빨간 깃발이 파주운정 신영지웰 운정신도시고요. 중요한 건 그 바로 옆 녹색으로 표시된 ‘파주메디컬클러스터‘입니다. 파주 시민의 숙원사업이었는데요, 1조5천억원의 사업비를 투입해 종합의료시설, 혁신의료연구단지(국립암센터 미래혁신센터 등), 바이오융복합단지 등 메디컬클러스터를 구축하는 사업이에요.
지지부진하던 사업이 작년 말 HDC현대산업개발이 시공사로 확정되면서 급물살을 타고 올해 상반기 토지 보상금 지급이 시작됐어요. ’28년 준공이 목표고요. 앞서 언급한 복합의료센터뿐 아니라 2900여 가구의 대단지 아파트도 들어설 예정이에요.
이렇게 메디컬센터가 들어오면 어떤 일이 벌어지나, 일자리 창출은 기본이고 해당 직원 및 가족 등 대규모 인구가 유입됩니다. 주거 수요 확대는 물론 상권도 발달하겠죠. 그리고 사업이 급물살을 타고 있기 때문에 준공 전후로 입지 프리미엄은 올라갈 것으로 예상됩니다.
교통 → 오른쪽 동그라미 친 곳이 GTX-A 운정역입니다. 1.4km 도보 20분으로, 역세권은 아니지만 마을버스 타면 10분 컷이에요. 아주 먼 거리는 아니죠. GTX-A를 타면 서울역까지 약 20분, 향후 삼성역까지 뚫리면 강남권 진입 가능해요. 직주근접 호재도 열릴 수 있어요.
학교 → 파주운정 신영지웰 운정신도시 오른쪽에 학교 표시 보이죠? 도보 5분컷 초등학교가 있고 내년 3월 개교 예정이에요. 초품아죠.
가격 → 신영지웰 국평이 약 4.6억이잖아요? 같은 라인의 아파트를 비교해 볼게요. 바로 위쪽에 우미린파크힐스가 있어요. 작년 12월 입주했는데 국평 고층이 5.6억에 나와있네요. 벌써 1억이 차이납니다. 그 위로 가면 금강펜테리움센트럴파크가 있어요. 여기 국평은 최근 5.9억에 팔리고 호가는 6.3억입니다. 이 또한 최소 1억 이상은 차이나요. 즉 안전마진 1억입니다.
파주운정 신영지웰 운정신도시는 파주메디컬클러스터라는 강력한 호재가 확정된 상태고, 거주의무나 전매제한이 없어 투자 활용에 제약이 없습니다. 당장 필요한 현금도 1억대이기 때문에 서울 로또 청약처럼 어마어마한 시드를 필요로 하지 않는 것도 장점이죠.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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