"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민' 단계입니다.
[장점]
- 풍양역(더블역세권/개통예정) 역세권
- 미래 안전마진 1억 이상 기대감
[단점]
- 남양주왕숙 본청약은 지금부터 시작(먹을거리가 많음)
3기 신도시 본청약이 다시 시작합니다. 고양창릉, 하남교산, 부천대장에 이어 남양주왕숙이 4번째예요. 참고로 3년 전 사전청약 때보다 남양주왕숙 A-1 블록의 분양가는 20% 가량 올랐습니다. 우선 남양주왕숙 위치부터 보고 시작할게요. 가장 상단의 ‘왕숙지구’라 표기된 부분이고 이 구역 내 최상단에 A-1블록, A-2블록 공고문이 나왔어요.
A-2블록 신희타 청약분석은 [여기]를 참조해 주세요.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 남양주시 진접읍, 진건읍, 퇴계원읍 일원 남양주왕숙 공공주택지구 내 A-1블록
- 세대수: 총 629세대 중 특공 105세대 *일반공급 34세대, 나머지는 사전청약
– 다자녀가구(14세대)
– 신혼부부(14세대)
– 생애최초(21세대)
– 노부모부양(7세대)
– 신생아(28세대)
– 국가유공자(7세대)
– 기타특별(14세대)
- 타입: 전용 59㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 약 4.2억~4.5억
→ 기본형 가격이며, 여기에 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(30%) ’26년 10월, ’27년 8월
- 잔금(60%) 입주시
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
분양가 4.5억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 4500만원 현금은 필수로 있어야 해요. 중도금+잔금을 주담대로 받으면 ltv70%을 적용, 3.15억을 받게 돼요.
2. 주담대 받고도 9000만원이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.35억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 3.15억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 약 5500만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 180만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
누가 넣을 수 있을까?
특공에서 가장 많이 뽑는 생애최초와 신생아 기준만 담아볼게요.
생애최초(21세대)
- 7.24 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 이전에 한 번도 집을 구매한 적 없는 무주택세대구성원(신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분했다면 무주택자)
- 청약통장 가입 1년(12회 이상 납입)이 지나고 선납금 포함 600만원 이상
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 하고
- 근로자 또는 자영업자, 신청자가 5년 이상 소득세 납부한 사람
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
신생아(28세대)
- 7.24 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 2세 미만의 자녀가 있는 무주택세대구성원
- 청약통장 가입 6개월 이상/6회 이상 납입
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
🔍 청약 일정 체크!
- 사전청약 당첨자 접수: 8월 4일~5일
- 특공 접수: 8월 6일
- 일반공급 접수: 8월 7일~8일
- 당첨자 발표: 8월 21일(목)
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 8월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
남양주왕숙 본청약은 이제 막 시작됐어요. 그렇다는 건 당장은 허허벌판일거고 미래가치를 봐야 한다는 뜻이죠. 그리고 앞으로 이 구역에서 본청약이 계속 이어진다는 걸 염두에 둬야 합니다. 즉 가장 먼저 공고가 나온 A-1 블록을 신청하는 게 맞는지, 앞으로 쏟아질 물량들을 기다리는 게 맞는지 분석해야 한다는 거죠.
A-1블록과 A-2블록[분석보기]은 아래 지도에서 ‘남양주왕숙’이라 기재된 구역 내 가장 위쪽에 있고 풍양역(예정)에 가깝습니다.
입지 → 남양주왕숙은 120만㎡ 규모 왕숙도시첨단산업단지 조성을 추진중이에요. 카카오 데이터센터·우리금융 금융연구개발센터 등이 투자협약(MOU)을 체결했고요, 이로 인한 일자리 창출과 주거수요 기대가 있습니다.
교통 → A-1블록에 가까운 풍양역(4호선)이 2033년 개통 예정이에요. 이건 향후 9호선 연장선과도 이어져요. 그렇다면 더블 역세권이 됩니다. A-1 블록에서 도보 약 10분 예상, 역세권이에요. 물론 입주가 ‘28년임을 감안하면 개통까지 교통 불편함은 감수해야 해요.
남양주왕숙 구역 아래쪽에 왕숙역도 예정되어 있어요. 여긴 GTX-B, 9호선 연장선, 경춘선이 지나는 트리플 역세권이 됩니다. 당연히 풍양역보다 입지가 더 세겠죠? *왕숙역과 더 가까운 단지들의 본 청약도 곧 진행
가격 → 남양주왕숙 내에선 아직 입주한 곳이 없으니 인근 별내동과 비교해봐야 합니다. 별내 푸르지오나 포레나 별내가 국평만 있는데 이를 59로 환산하면 약 5억원대 수준. A-1블록 4.5억과 비교하면 약 5천만원의 시세차익이 있습니다. 물론, 당장의 시세차익이고요. 남양주왕숙의 가치를 중장기적으로 본다면 안전마진은 더 높아질 거라고 봅니다.
가장 중요한 건 남양주왕숙의 본청약은 지금부터 시작이란 거예요. 앞으로 쏟아질 일정은 아래와 같고요. 풍양역에서 5분컷으로 좀 더 가까운 곳이 진접2(A-1)이고, 왕숙역에서 가장 가까운 곳은 남양주왕숙(A-23,24) 입니다. 물론 남양주왕숙(A-1)의 매력도 크지만, 역과의 거리 등을 참고해서 구역을 공략하는 것을 추천합니다.
청약신청은 LH청약센터에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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