"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고 보자' 입니다.
[장점]
- 과천인데 강남 8학군 배정(초중고)
- 안전마진 약 1~2억 예상
[단점]
- 초중고 다 누리려면 국평이 필요한데 현금 18억 필요
- 초등학교가 도보 25분
먼저 짚고 넘어갈 것은 디에이치 아델스타는 행정구역 상 과천이지, 그냥 강남입니다. 아래 지도를 보면 양재IC 사거리에 위치해 있죠. 그야말로 서초 생활권에 맞닿아 있습니다. 가장 중요한 건 여기는 강남 8학군이 배정된다는 사실! 귀가 솔깃하죠? 분석 들어가 볼게요.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 과천시 주암동 63-9번지 일원
- 세대수: 총 880세대(31층짜리 9개동) 중 특공물량 189세대
– 기관추천 34세대
– 다자녀가구 34세대
– 신혼부부 80세대
– 노부모부양 10세대
– 생애최초 31세대
- 전매제한: 1년
- 거주의무기간 및 재당첨제한 없음
- 분상제 미적용
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 약 16.1억~17.6억
전용 75㎡ 약 20억~21.9억
전용 84㎡ 약 22.6억~24.4억
→ 전 세대 발코니 확장비 포함가
- 계약금(10%) 계약 시
- 중도금(70%) ’25년 12월(1차 20%), ’26년 10월부터 ’28년 5월까지 10%씩 5회 분납
- 잔금(20%) 입주지정일
→ 디에이치 아델스타의 중도금 부분이 좀 특이하죠? 계약금은 보통 20%인데 이걸 10%로 낮추고, 중도금을 70%로 늘렸어요. -> 근데 이게 전매에 유용합니다. 아래에서 확인하시고요, 중요한 건 중도금 대출이 60%까지 나오기 때문에 마지막 10%는 직접 납부해야 합니다.
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 84는 조금 부담스러울 수 있으니 59로 볼게요. 최고가인 약 17억을 기준으로 계산하면,
→ 사실 굉장히 심플해요. 주담대가 6억까지만 나오기 때문에 당첨 시 필요한 현금은 11억입니다.
→ 그럼 대출 6억을 풀로 땡기려면 DSR40%을 충족해야 하니, 금리 4.4%로 계산하면 연봉 9천만원 이상이어야 합니다. 월 상환액은 약 300만원이고요.
갭투자 원한다면, 보증금을 전액 현금으로 들고오는 세입자를 찾아야 해요. 전세가 최소 10억은 넘을테니 세입자 찾기 쉽지 않겠죠?
또 다른 방법이 있습니다. 디에이치 아델스타는 거주의무가 없고 전매제한 1년입니다. 즉 2026년 9월부터 매도 가능해요. 그렇다면 당첨 시 계약금 10%인 1.7억만 내고, 중도금 대출 1차(’25년 12월) 20%까지 받고 매도 가능합니다.
11억이란 현금부담이 크다면 전매를 생각하는 사람들 많을 겁니다. 왜냐하면 디에이치 아델스타는 시간이 흐를수록 분양가가 더 높아질 거기 때문이죠. 다시한번 강조하지만 여긴 ‘강남권’이에요. 그 이유는 아래 가격(안전마진) 부분에서 다시 짚어볼게요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
우선 특공은 무주택세대구성원 1인만 신청할 수 있지만, 부부인 경우 당첨자발표일이 같은 주택에 대해 중복 청약할 수 있어요. 예를 들어, 남편(특공)+아내(일반) 이렇게 신청할 수 있는 거죠. 당첨 확률이 더 높아지겠죠?!
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부만 담아볼게요.
[신혼부부-80세대]
- 8/5 기준으로 과천시(1순위) 및 수도권에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 과천에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 8월 25일(월)
- 일반 1순위 접수: 8월 26일(화)
- 당첨자 발표: 9월 2일(화)
- 계약 체결: 9월 15일~18일
- 입주 예정일: 2028년 9월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
현금만 많다면, 적어도 계약금만 있어도 꼭 넣으세요. 입주가 3년 남았으니 자금 조달이 아주 빡빡하진 않을 거예요. 입지 장점이 많거든요.
입지 → 깃발 꽂힌 곳이 디에이치 아델스타입니다. 바로 앞에 이마트가 있는데 그 옆에 코스트코(여긴 또 양재임)가 있습니다. 행정구역상 과천시 주암동이지만 바로 경계선에 서초구 양재동, 위로는 서초구 우면동과 맞닿아 있어요. 즉 집값은 강남보다 조금 저렴하지만 생활 편의권은 강남에 들게 된다는 거죠.
앞에 양재IC가 있고 경부고속도로(파란선)를 바로 탈 수 있어요. 그럼 서초까지 혹은 어디든 자차로 빠르게 진입할 수 있습니다.
교통 → 앞서 언급한 경부고속이 가장 큰 메리트고, 대중교통 또한 나쁘지 않아요. 양재시민의숲역(신분당선)까지 도보 약 12분 나옵니다.
학교 → 디에이치 아델스타의 강점입니다. 바로 학군인데요. 지도에서 양재초등학교가 보이죠? 저기로 배정받는데, 강남 8학군입니다. 물론 초품아는 아니에요. 경부고속도로를 건너야 하지만 다행히 지하도가 있어요. 1.3km로 도보 약 25분이라 부모 라이딩이 필요하겠는데요, 학군을 중요시 여긴다면 라이딩이 대수겠나요?
초등뿐 아니라 중고등학교까지 강남 8학군 배정입니다. 과천에 사는데 강남 8학군 배정은 사실 상상 못할 일이죠.
가격 → 그래서 안전마진이 얼마냐, 우선 디에이치 아델스타는 과천이지만 강남 생활권이란 특수 케이스라 다각도로 비교해 봐야 합니다. 그래도 강남쪽은 시세차익이 없거나 비슷하지만 그나마 일대일 비교가 되는 건 과천 본도심 쪽이라 할 수 있어요.
1) 디에이치 아델스타 바로 왼쪽 우면동 끝자락에 ‘서초네이처힐’ 아파트 1~7단지가 포진해 있어요. 가장 최근에 생긴 3단지(2013년)와 비교해 볼게요. 여기 국평이 최근 15.9억에 팔렸는데 호가는 24.5억에 나와 있어요. 그동안 많이 눌려 있었나 보네요? 그렇다면 디에이치 아델스타와 시세차익은 없습니다. 그런데 연식이 10년 이상 차이난다는 점을 감안하면 안전마진 약 1억 정도로 예상해 볼 수 있어요.
2) 오른쪽으로 쭈-욱 가보면 같은 브랜드인 개포동 디에이치퍼스티어아이파크가 나와요. 사실 여기와 일대일 비교는 무리입니다. 우선 개포동의 대장 아파트라 할 수 있고요, 6700세대가 넘거든요. 엄청난 대단지죠. 국평 호가가 40억이에요. 디에이치 아델스타와는 거의 뭐 2배 정도 차이나요?
반대로 보면 2배 더 저렴한데 강남권을 누리면서 강남 8학군을 갈 수 있다? 이 부분 때문에 입지 가치는 더 올라갈 것으로 보입니다.
3) 과천 본도심으로 가볼게요. 4호선 정부과천청사역 근처에 프레스티어자이아파트가 분양을 했어요. 입주는 ’27년 예정이고요. 여기 국평 분양가가 24억입니다. 비슷하죠? 그런데 디에이치 아델스타는 서울/강남권이고 입주가 ’28년이니 1년 이상 차이 납니다. 그런 측면에서 안전마진 1~2억으로 예상해 봅니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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