"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민하는' 단계입니다.
[장점]
- 호수 뷰
- 안전마진 최대 1억까지 기대
- 향후 세교3지구 호재
[단점]
- 역세권 아니며
- 초등학교도 조금 먼
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 오산시 서동 40-2번지 일원(서2구역)
- 세대수: 총 1,424세대 중 특공 634세대
– 기관추천 107세대
– 다자녀가구 142세대
– 신혼부부 247세대
– 노부모부양 42세대
– 생애최초 96세대
- 물량타입: 전용 84/94/101㎡
- 전매제한: 6개월
- 재당첨제한 및 거주의무 없음
- 분양가상한제 미적용
84형 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 기준 약 4.4억~5.3억
전용 94㎡ 기준 약 4.8억~5.2억
전용 101㎡ 기준 약 5.1~5.6억
→ 발코니 확장 및 유상옵션비는 별도
- 계약금(10%) 1차 계약시, 2차 ’25년 12월
- 중도금(60%) ’26년 7월~’28년 12월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주시
자금 조달 계획
6.27 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 전용 84타입 5.3억 기준으로 세워볼게요.
1. 우선 계약 후 2,650만원, 오는 12월까지 나머지 2,650만원이 현금으로 필요해요.
2. 중도금+잔금을 입주 시 주담대로 돌리면 LTV70%로 약 3.7억이 나옵니다.
3. 그럼 주담대를 제외하고 약 1.06억이 추가 필요하니, 당첨 시 계약금까지 현금 총 1.6억이 있어야 합니다.
4. 그리고 3.7억을 풀로 받으려면 DSR 40%을 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉 약 5900만원 이상이어야 받을 수 있고, 원리금 상환액은 월 199만원이 됩니다.
→ 오산 세교 우미 린 레이크시티는 거주의무기간이 없어 바로 갭투자해도 되지만, 이럴 경우 대출 당연히 못 받고, 보증금을 현금으로만 내는 세입자를 찾아야 해요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(247세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 9/19 기준으로 경기도 오산시에 거주(경쟁시 우선)하거나 수도권에 거주하는 무주택세대구성원
- 혼인기간 7년 이내 신혼부부
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 오산에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 9월 29일
- 일반 1순위 접수: 9월 30일
- 당첨자 발표: 10월 14일
- 계약 체결: 10월 26일~29일
- 입주 예정일: 2029년 7월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
아파트 이름에 레이크가 있으니 호수뷰겠죠? 서부로 맞은편에 서동저수지가 있는데 수변공원으로 개발될 예정이에요. 산책 등을 할 수 있겠죠. 그럼 그 외 장점이 있을까요?
입지 → 오산세교 2-3지구 가운데 있어, 두 군데의 입지를 모두 누릴 수 있다 라고 시공사에서 홍보하고 있는데요. 세교3지구는 수도권 반도체 클러스터 중심지로, R&D과 업무 기능을 강화한 ‘자족형 커넥트 시티’로 개발될 계획이라고 합니다. 물론 아직 멀었고 장기적으로 바라봐야 해요. 어찌됐든 예정된 호재가 있으니 집값이 영향을 받긴 할겁니다.
교통 → 역세권은 아니에요. 오산역까지 직선거리로 2km가 넘으니 버스로 환승해야 합니다. 그래도 여기 교통 호재가 넘칩니다. 1호선과 함께 향후 GTX-C노선(계획), 동탄도시철도(트램, 예정), 분당선 연장(계획) 등의 정차가 추진되고 있어요. 직주근접 옵션이 넓어지는 거죠.
학교 → 가장 가까운 가수초등학교까지 직선거리 도보 10분인데요. 지도 상에 가운데가 텅 비어 있어요. 산을 둘러가야 한다는 거죠.
가격 → 바로 위에 ’23년 입주한 더샵오산엘리포레가 있어요. 여기 국평이 최근 4.8억에 팔렸고 호가는 5.9억입니다. 오산세교 우미린 레이크시티 국평이 최고 5.3억이니 신축 프리미엄까지 하면 시세차익을 거의 1억까지 볼 수 있습니다.
더 밑으로 내려오면 ’24년 입주한 중흥S-클래스에듀하이가 있어요. 여기는 전용 77이 호가 4.8억에 나왔어요. 오산세교 우미린 국평과 별 차이 안 납니다. 즉 그만큼 우미린의 분양가가 괜찮게 나왔어요. 호수 뷰에 향후 오산세교 3지구의 호재까지 기다려볼 만하다면 지금 들어가기에 꽤 저렴한 가격으로 볼 수 있겠습니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
