"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 저울질'하는 단계 입니다.
[장점]
- 안전마진 1억 예상
- 풍무역 10분
- 앞으로 주변 대단지 커뮤니티 형성
[단점]
- 초반 김포골드라인의 출퇴근길 감내
- 향후 대거 입주장
지난 11월 일반분양을 했던 단지인데, 이번에 무순위 줍줍이 140세대나 나왔네요. 청약 시 1,2순위 모두 마감됐으나 계약 단계에서 많이 이탈한 듯 합니다. 이번 기회 역시 신중히 고민해 봐야 할 겁니다. 줍줍 업뎃 부분은 붉은색 표기이며, 기존 분석 내용은 참고해 주세요!
작년 12월에 이어 2번째 줍줍입니다. 1차 줍줍 140세대에서 많이 털었네요. 이번엔 2세대 뿐입니다. 근데 모두 1층이에요. 붉은색 표기 부분 참고해 주세요!
누가 넣을 수 있을까?
전국에 거주하는 무주택세대구성원. 청약통장 무관.
📋줍줍 물량 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 김포시 풍무역세권도시개발사업 B2BL
- 세대수: 총 1,071세대(29층 10개동) 중 줍줍 2세대(101, 105호)
- 전매제한: 2025.11.25일로부터 3년
- 재당첨제한: 없음
- 거주의무기간 없음
- 분상제 적용 단지
전용84 타입
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ – 655,740,000원
- 계약금(10%) 2회차 납부
- 중도금(60%) ’26년 5월부터 ’28년 7월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
→ 발코니 확장비 필수 포함한 총액입니다.
자금 조달 계획
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 다행히 김포시는 규제지역에서 비켜났습니다.
분양가 약 6.6억 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 6600만원은 현금으로 준비해요.
2. 중도금+잔금을 입주 시 주담대로 돌리면 총 5.9억이 필요한데 대출은 4.2억까지 나옵니다. 추가 1.7억이 현금으로 있어야 하네요.
3. 당첨 시 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.4억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
🔍 줍줍 일정 체크!
- 접수: 3월 23일
- 당첨자 발표: 3월 26일
- 계약 체결: 3월 28일
- 입주 예정일: 2029년 1월
💭 풍무역세권 수자인 그라센트 1차, 투자 가치 있을까?
지난 3일, 바로 옆에 김포 풍무역 푸르지오 더 마크 청약을 소개한 바 있어요. 평균 경쟁률 17.42대 1을 기록했어요. 비규제지역이면서 분상제가 적용됐기 때문에 어느정도 선방했습니다. 풍무역세권 수자인 그라센트 1차도 입지나 스펙 정도가 크게 다르지 않습니다.
입지&교통 → 풍무역세권에서 B3 푸르지오 더 마크, B5 호반써밋에 이어 3번째로 분양하는 단지예요. 홈두부에서도 소개했죠. B2가 풍무역세권 수자인 그라센트 1차, 바로 옆 B1은 그라센트 2차가 예정되어 있습니다.
풍무역에서 도보 10분이에요. 2정거장 지나 김포공항에 가면 9호선과 5호선, 공항선, 서해선을 갈아탈 수 있어요. 그리고 풍무역 자체에 5호선 연장선이 예정되어 있고요. 그렇다면 마곡, 여의도, 강남, 광화문 등 서울 주요 직주근접이 가능해져요.
그런데 푸르지오 더 마크 오른쪽 호반써밋 부지에 2천세대 넘는 아파트가 들어설 예정이고, 푸르지오 더 마크가 1천여세대, B1구역엔 수자인 그라센트 2차도 들어설 예정이에요. 가뜩이나 출퇴근 지옥으로 불리는 풍무역은 그 강도가 더 심해질 것으로 예상되는데요, 5호선 연장선이 생긴 후에야 조금 나아지지 않을까 싶어요. (’31년 이후로 예상)
그래도 김포대교, 김포한강로, 올림픽대로가 근접하여 자차로도 서울 접근성이 용이합니다. 내년에는 김포고속도로까지 예정되어 있어요.
반경 2km 내에 이마트트레이더스, 홈플러스, 김포시청, 김포종합운동장 등이 위치해요. 생활환경이 갖춰졌단 의미죠.
학교 → 사우초등학교 배정 예정인데요, B1 구역에서 더 가깝죠? 도보 8분 정도로 찍히네요. 초품아는 아니에요.
가격 → 공공택지에 지어지기 때문에 분상제 적용 단지예요. 분양가가 시세보다는 저렴하다는 거죠. 풍무역 기점으로 맞은편에 풍무푸르지오 아파트가 ’16년생인데 국평이 6.9억에 나와있어요. 그 옆에 풍무센트럴푸르지오는 ’18년생인데 국평이 이미 7억 초반대로 팔렸습니다. 이번 푸르지오 더 마크는 국평 분양가가 7.1억이죠. 신축 프리미엄으로 비교해도 향후 안전마진은 약 1억으로 예상해 봅니다.
중요한 건 수자인 그라센트 1차의 메리트는 전용59가 나왔다는 거예요. 앞서 푸르지오 더 마크, 호반써밋에서는 전용59가 없었습니다.
결론은, 앞으로 풍무역세권뿐 아니라 한강쪽으로 한강시네폴리스, 김포향산지구개발 등 이곳저곳이 개발이 한창이라 주변환경은 더 좋아질 거예요. 그렇지만 풍무역세권에 대규모 입주물량이 쏟아지게 되면 초기 전세 세팅이 힘들 수 있고 엄청난 출퇴근 교통 불편을 어느정도 감수해야 합니다. 즉, 실거주든 투자든 중장기적인 관점에서 바라보고 접근해야 할 거예요.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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