올해 부동산 시장에서 가장 뚜렷한 변화는 단순히 ‘거래 감소’가 아니다. 서울은 시공능력 상위 대형사들이 정비사업을 사실상 독점하는 구조로 굳어지고, 지방은 미분양이 빠르게 쌓이며 건설사 폐업이 눈에 띄게 증가했다. 리모델링 시장은 공사비 급등과 정책 변화가 겹치며 추진이 중단되는 사례가 이어진다. 공급 체계 전체가 하나의 패턴처럼 흔들리기 시작한 셈이다.
대형사 쏠림이 만든 서울의 새로운 규칙
정비사업이 진행되는 서울 핵심지는 올해 들어 더 분명한 특징을 드러냈다. 브랜드 가치와 재무 안정성을 최우선 조건으로 고려하는 조합들이 사실상 ‘상위 10대 건설사’만 검토하는 구조로 재편된 것이다. 공사비가 높아지고 안전·품질 기준이 강화되면서 중견사의 설 자리는 더욱 좁아졌다.
서울 정비사업장은 항상 청약 수요가 풍부하고 분양가도 시장에서 제 값을 인정받지만, 정작 시공권 확보 경쟁은 과거보다 훨씬 폐쇄적으로 흘러간다. 입찰 전에 ‘하이엔드 브랜드 적용 가능 여부’가 조건으로 붙는 경우가 많아 중견사는 참여 자체가 제한되기 때문이다. 서울 공급의 질적 수준은 유지되겠지만, 경쟁 축소가 가져오는 구조적 경직성은 장기적으로 가격 상승 압력을 높이는 요인이 될 수 있다.
지방은 ‘멈춤’의 시간… 미분양이 산업 생태계를 흔든다
서울이 과열에 가까운 집중 경쟁을 겪는 동안 지방 공급 시장은 완전히 다른 방향으로 움직였다. 미분양은 해마다 증가하며 지방 건설사의 자금 흐름을 압박하고, 대출·회사채 발행 경로가 사실상 막히면서 영업 지속 자체가 어려워지는 사례가 늘었다. 일부 지역에서는 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’이 심각한 수준으로 증가하며, 현금 유동성이 취약한 중견·중소 건설사들은 폐업까지 이어지고 있다.
지방 수요가 부진한 건 단순 가격 문제가 아니다. 산업단지 조성이나 광역 교통망 확대 등 공급을 정당화할 만한 미래 수요가 불확실한 상태에서, 원자재·인건비 상승이 더해져 사업성 자체가 성립하기 어렵기 때문이다. 현장의 분위기는 “새로 짓는 것이 리스크”라는 말로 요약된다.
이 구조가 장기화되면 지역 간 격차는 더 커지고, 지방 주거 환경 개선 속도는 서울에 비해 현저히 늦어질 가능성이 크다.
리모델링 시장도 예외가 아니다… 재건축 중심 흐름 본격화
한동안 ‘재건축보다 빠르고 부담이 적다’는 이유로 대안처럼 여겨졌던 리모델링 시장도 급격한 전환점을 맞고 있다. 공사비는 재건축보다 낮다는 인식이 이미 사라졌고, 내진 보강·안전 규제 강화로 기술 난도가 높아지며 실제 비용은 꾸준히 증가했다.
여기에 서울시가 신속통합기획을 통해 재건축 용적률 인센티브를 대폭 확대하면서, 리모델링의 비즈니스 모델 자체가 흔들렸다. 기존 골조를 유지하는 구조적 한계, 평면 효율 개선 제한, 향후 가격 경쟁력 문제까지 겹치며 조합이 스스로 해산하거나 재건축으로 방향을 틀기 시작했다. 시장 전반에서는 “시간·비용·미래가치를 종합하면 리모델링을 선택해야 할 이유가 점점 줄어든다”는 말이 나온다.
| 규제 항목 | 규제 강도 | 수요 위축도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| LTV 40% 축소 | 5 | 5 | 15억~25억 구간 타격 극대 |
| 토지거래허가구역 | 4 | 4 | 신규 매수 심리 위축 |
| 중도금 대출 제한 | 4 | 4 | 자금조달 불확실성 심화 |
| 금리 고착화 | 3 | 3 | 전반적 부담 지속 |
| 입주물량 부족 | 3 | 3 | 구조적 수급 불균형 |
공급 구조가 흔들리면 가격은 예외 없이 반응한다
서울의 공급은 줄어들고 지방의 공급은 멈췄다. 공급 자체가 줄어드는 환경에서는 수요가 감소해도 가격이 쉽게 떨어지지 않는다. 특히 서울 핵심지의 정비사업 지연은 매물 부족을 심화시키고, 지방의 공급 붕괴는 신규 아파트에 대한 신뢰도까지 떨어뜨린다.
시장 참여자들은 이미 이러한 변화를 체감하고 움직이고 있다. 서울은 ‘살 수만 있다면 무조건 확보한다’는 심리가 강화되고, 지방 수요자는 ‘기다려보자’는 태도를 고착화시키고 있다. 공급 구조 변화가 가격을 장기 방향으로 움직이는 가장 근본적 요인임을 보여주는 흐름이다.
미래는 단기 불확실성, 장기 불균형
단기적으로는 규제와 금리 부담 속에서 관망세가 유지되겠지만, 중장기적으로는 지역 간 양극화가 더 뚜렷해질 가능성이 크다. 서울은 고가·하이엔드 중심으로 더욱 고착화되고, 지방은 정책 지원 없이는 회복의 실마리를 찾기 어렵다. 리모델링은 시장 내 역할이 축소되고 재건축 중심의 공급 구조가 강화될 것이다.
결국 2025년은 단순한 경기 침체가 아니라 공급 체계의 ‘판이 바뀌는 시기’로 기록될 가능성이 크다. 지금의 변화는 몇 년 만에 되돌아갈 일시적 변동이 아니라, 시장 구조 자체의 이동을 의미하기 때문이다.
두부생각
지금 시장에서 가장 중요한 신호는 ‘가격’이 아니라 ‘공급의 의지’다. 서울은 대형사 중심으로 구조가 굳어지면서 공급 리스크는 낮아졌지만, 경쟁 축소는 장기적으로 분양가 상승 압력을 키운다. 반면 지방은 사업 추진 자체가 막히며 공급의 연속성이 끊어지고, 이는 향후 회복기에 재고 부족과 급등 리스크로 이어질 가능성이 있다. 결국 공급의 양극화는 단순한 지역 차이가 아니라 향후 5~7년 시장 흐름을 가르는 핵심 변수라는 점을 기억해야 한다.
