10·15 대책 이후 잠잠해지는 듯 보였던 서울 아파트 시장이 다시 미묘한 변화를 보이고 있다. 거래량은 급감했지만 가격은 쉽게 내려오지 않고, 오히려 일부 지역에서는 신고가 거래가 이어지는 모습이다. 규제 효과가 사라졌다기보다는, 규제가 시장 안에서 전혀 다른 방향의 반응을 만들어내고 있다는 해석이 설득력을 얻고 있다.
매물 급감이 만든 ‘가격 버티기’ 국면
가장 먼저 눈에 띄는 변화는 매물의 급감이다. 대책 발표 이후 서울 전반에서 매매 매물이 빠르게 줄었고, 특히 실수요가 많은 중저가·소형 아파트가 밀집한 지역에서 감소 폭이 두드러졌다. 계절적 비수기라는 점을 감안해도 매물 감소 속도가 빠르다는 평가다. 매물이 줄어들면 거래는 줄지만 가격은 버티는 구조가 만들어지기 쉽다. 실제로 최근 시장은 “거래는 없는데 가격은 오른다”는 전형적인 공급 부족 국면의 특징을 보이고 있다.
데이터 출처 아실 / 제작 홈두부
전세 불안이 매수 전환 자극
이런 흐름은 전세 시장과도 맞물려 있다. 토지거래허가구역 확대와 대출 규제의 영향으로 전세 물량이 줄어들면서 전셋값이 빠르게 오르고, 그 부담을 느낀 수요자 일부가 매매로 눈을 돌리는 모습이 나타나고 있다. 특히 전세금이 이미 상당 수준까지 오른 소형 아파트에서는 “차라리 빚을 내서 집을 사자”는 판단이 늘어나고 있고, 이 과정에서 거래가 성사되면 높은 가격에 체결되는 사례가 반복되고 있다. 매도자 우위 시장이 형성되면서 호가를 낮출 유인이 거의 사라진 상황이다.
서울 전체로 보면 ‘거래 절벽’ 현실화
다만 서울 전체를 놓고 보면 거래량은 분명히 위축돼 있다. 대책 이후 한 달간 서울 아파트 매매 건수는 대책 이전과 비교해 급격히 줄었고, ‘거래 절벽’이라는 표현이 과하지 않을 정도의 감소폭을 보였다. 주택담보대출과 전세대출이 동시에 조여지면서 레버리지를 활용한 매수 자체가 어려워졌고, 토지거래허가구역 지정으로 지자체가 거래를 직접 관리할 수 있게 되면서 시장 유동성이 크게 낮아졌다.
강남권은 규제 속에서도 다른 흐름을 보였다
흥미로운 점은 이 같은 거래 위축이 서울 전 지역에 동일하게 나타나지 않는다는 것이다. 강남3구와 용산 등 이른바 상급지로 분류되는 지역에서는 오히려 거래가 늘고, 가격은 연이어 신고가를 경신하는 모습이 나타났다. 이 지역들의 거래는 급매물 소화라기보다는 현금 여력이 충분한 수요가 꾸준히 유입되면서 이뤄진 것으로 해석된다. 강한 규제가 레버리지 수요를 차단하는 대신, 규제 영향을 상대적으로 덜 받는 자산가 중심의 거래를 더 또렷하게 드러나게 만든 셈이다.
‘강력 규제의 역설’이 현실이 되고 있다
이런 현상은 정책 발표 당시부터 예견됐던 ‘강력 규제의 역설’과 맞닿아 있다. 대출을 활용한 갭투자와 중산층 매수는 위축되지만, 현금 동원력이 있는 수요가 선호하는 지역은 오히려 희소성이 더 부각된다. 여기에 향후 몇 년간 서울 입주 물량이 많지 않다는 점, 전세 시장 불안이 지속되고 있다는 점까지 겹치면서 강남권 집주인들이 가격을 낮출 이유는 더욱 줄어들고 있다.
하나의 시장이 아닌, 여러 개의 시장
결국 10·15 대책 이후 서울 아파트 시장은 하나의 방향으로 움직이지 않고 있다. 외곽과 중저가 지역에서는 매물 부족과 전세 불안이 가격을 떠받치고 있고, 상급지에서는 규제가 오히려 거래와 가격을 더 단단하게 만드는 결과로 이어지고 있다. 거래량만 보면 시장이 얼어붙은 것처럼 보이지만, 가격 흐름을 함께 보면 규제의 효과가 이미 지역과 자산 계층에 따라 다르게 나타나고 있다는 점이 분명해진다.
규제의 효과는 ‘수요의 이동’으로 나타난다
지금의 시장을 단순히 “대책 효과가 떨어졌다”고 보기는 어렵다. 오히려 규제가 수요를 완전히 누르기보다는, 수요의 성격과 이동 경로를 바꿔놓았다고 보는 편이 더 정확하다. 전세 불안이 계속되고 입주 물량이 제한적인 상황에서 매매 매물까지 줄어든다면, 시장의 긴장감은 당분간 쉽게 해소되기 어려울 가능성이 크다.
두부생각
이번 흐름에서 중요한 건 가격 상승 여부보다 “누가 사고, 어디에서 거래가 이뤄지고 있는가”다. 규제는 거래량을 줄였지만, 동시에 자산 여력이 있는 수요를 더 선명하게 드러냈다. 전세 시장 불안과 매물 감소가 겹치는 한, 실수요자 입장에서는 매수 전환 압력이 계속 커질 수밖에 없다. 앞으로의 서울 아파트 시장은 전체 평균보다 지역별·계층별 온도차를 읽는 것이 훨씬 중요해질 것이다.
