양도세 중과 종료, 올해 5월 9일, 중요한 이벤트다. 지금까지는 다주택자가 집을 팔아도 세금 부담이 크게 높지 않았지만, 이 날짜가 지나면 양도세가 크게 올라간다. 문제는 정부가 아직 “연장인지, 종료인지”를 발표하지 않고 있다는 점. 이런 불확실성은 시장을 더 불안하게 만든다. 특히 서울 아파트 시장은 이미 대출 규제와 토지거래허가구역으로 꽉 막혀 있어, 이 결정 하나가 판을 크게 흔들 수 있다.
실제로는 꽉 막힌 상태
지난해 말부터 서울 거래량이 조금씩 늘기는 했다. 하지만 시장이 회복해서 그런 것이 아니라, 거래가 늘어난 것처럼 보이는 기술적 요인들이 많다. 최근 거래를 끌어올린 핵심 요인은 다음과 같다.
실수요의 조심스러운 재등판 : 전세가 계속 오르고 집값도 생각보다 잘 버티자, 실수요자 사이에서 “더 늦기 전에 사자”는 분위기가 생겼다. 특히 소형·중저가 위주로 거래가 조금씩 늘었다.
토지거래허가제의 시차 효과 : 서울 전체가 허가구역이 되면서 허가 절차가 최소 15~20일, 계약 완료까지 30~40일이 걸린다. 그래서 11월에 거래 약정한 건이 12월 실거래로 잡혀 거래가 늘어난 것처럼 보이는 착시 효과가 생겼다.
매물 감소의 영향 : 10·15 대책 이후 매물이 22% 넘게 줄었다. 매물이 줄면 가격이 잘 버티고, 이를 보던 일부 수요가 다시 시장에 들어온다.
결과적으로 거래가 늘어난 것 같아도, 서울 시장은 여전히 대출 규제와 토허구역 때문에 꽉 막힌 상태다. 이런 상황에서 양도세 중과 종료는 더 복잡한 변수를 만든다.
세 가지 시나리오
중과가 부활하면 다주택자 양도세는 최대 82.5%까지 올라간다. 팔아도 남는 게 거의 없다는 의미다. 그래서 시장에서는 다음 세 가지 시나리오가 가장 유력하게 거론된다.
시나리오 1. 급매 등장: “세금 올라가기 전에 빨리 팔자”
다주택자 입장에서 82.5% 양도세는 사실상 “팔지 말라”는 수준이다. 그래서 유예가 끝나기 전까지 잔금을 맞추려고 일부는 급매를 내놓을 가능성이 있다. 가격을 일부 낮추는 매물이 나와 단기 조정이 일어날 수 있다.
시나리오 2. 거래 절벽 심화: 팔 사람만 있고 살 사람은 없다
문제는 현재 시장에서 매수 수요가 거의 없다는 점이다. 대출 규제는 강하고, 토허구역 때문에 갭투자도 사실상 막혔다. 그래서 매물이 나와도 거래가 성사되지 않는다. 이 경우 거래량은 더 줄어들고 시장은 더 얼어붙을 수 있다.
시나리오 3. 증여로 선회하며 매물 잠김 악화
다주택자 사이에서는 “차라리 증여하는 게 낫다”는 말이 나온다. 82% 세금을 내고 파느니, 가족에게 증여하는 것이 경제적으로 더 낫다고 판단하는 것이다.
토허구역 때문에 5월 9일까지 잔금을 맞추기 어려운 현실적 문제까지 있어서 매도 자체를 포기하는 흐름도 생길 수 있다. 결국 시장에서 매물은 더 줄고, 매물 잠김은 더 심해진다.
시장 향방은 양도세 하나로 결정되지 않아
양도세 중과 종료는 중요한 변수지만, 서울 시장을 좌우하는 요소는 이것 하나가 아니다. 지금 서울 시장은 여러 규제와 경제 환경이 복합적으로 얽혀 움직인다. 향후 시장을 결정할 핵심 변수는 다음과 같다.
정부의 최종 결정 : 유예 연장? 예정대로 종료? 절충안? 정부의 선택에 따라 시장 방향은 크게 달라진다.
토지거래허가구역 해제 여부 : 6월 지방선거를 앞두고 강북·외곽 일부 지역의 토허구역 해제가 거론된다. 규제가 일부라도 풀리면 해당 지역 거래는 살아날 수 있다.
금리와 대출 규제 : 대출이 열리느냐, 금리가 내려가느냐는 시장 심리에 직접 영향을 준다. 서울 시장은 이 두 가지 변수에 가장 민감하게 반응한다.
즉, 양도세 중과는 시장을 흔드는 큰 사건이지만 전체 판을 결정하는 ‘한 조각’일 뿐이다.
출구는 열어줬는데, 입구는 잠궈둔 시장
지금 구조는 이렇게 표현할 수 있다. 팔 사람에게는 출구를 열어주지만, 살 사람에게는 문을 잠가둔 상태다. 양도세 중과를 다시 적용하면 매물이 나올 수 있지만 대출 규제와 토허구역 때문에 매수는 막혀 있다. 결국 거래는 더 줄고, 매물은 더 잠기고, 가격은 더 왜곡될 가능성이 크다.
서울 시장이 정상적으로 움직이려면 대출, 토허구역, 양도세와 같은 규제들을 함께 보며 종합 조정이 필요하다. 거래가 움직이지 않으면 어떤 정책도 제대로 힘을 쓰지 못한다.
두부생각
서울 시장은 지금 규제가 곳곳에서 얽혀 움직이지 않는 상태다. 이런 상황에서 양도세 중과 종료는 시장을 풀기보다는 더 어렵게 만들 가능성이 크다. 가장 중요한 것은 거래가 흐를 수 있는 구조를 만드는 것이다. 매수·매도 모두 움직일 수 있는 환경이 된다면 가격도 정상적으로 형성되고 시장도 건강해질 것이다.
