다주택자 양도세 중과 부활, “팔면 80% 세금” 독한 규제에 집값은 왜 안 떨어질까?

정부가 오는 5월을 기점으로 다주택자 양도소득세 중과 유예의 문을 완전히 닫기로 결정하면서 부동산 시장이 유례없는 긴장감에 휩싸였습니다. 이번 다주택자 양도세 중과 부활 조치는 자산 불평등의 고리를 끊겠다는 정부의 강력한 의지가 담긴 승부수로 평가받습니다. 하지만 시장에서는 매물이 쏟아져 가격이 내려가기보다는, 오히려 세금 부담 때문에 매도 자체를 포기하는 이른바 ‘거래 실종’ 현상이 나타날 수 있다는 우려가 공존하고 있습니다.

죽느냐 사느냐, 5월 9일 ‘데드라인’ 앞에 선 집주인들

현재 시장에서 가장 뜨거운 화두는 5월 9일이라는 시한부 유예 기간입니다. 이 기간 내에 잔금을 치르거나 등기를 넘겨야만 중과세를 피할 수 있기 때문입니다. 한국은행(2026.1)의 분석에 따르면, 최근 고금리 기조와 맞물려 이자 부담을 견디지 못한 일부 다주택자들이 강남과 용산 등 상급지에서도 수억 원씩 몸값을 낮춘 급매물을 내놓고 있습니다. 이는 정부가 의도한 ‘단기적인 퇴로’가 작동하고 있다는 신호로 보이지만, 문제는 이런 급매물을 받아줄 매수세가 대출 규제에 막혀 얼어붙어 있다는 점입니다.

최고 세율 82.5%의 공포, “차라리 안 팔고 만다”는 버티기 심리

다주택자 양도세 중과 부활이 무서운 이유는 단순히 세율이 높아서가 아니라, 장기보유특별공제 혜택이 통째로 사라지기 때문입니다. 10년을 보유해도 세금 감면을 전혀 받지 못하게 되면, 양도차익의 대부분을 국가에 반납해야 하는 상황이 벌어지는 거죠. 국토교통부의 실거래 데이터 흐름을 보면, 서울 외곽 지역에서는 이미 매물을 거두어들이고 전세로 돌리는 ‘임대차 전환’ 현상이 뚜렷해지고 있습니다. “세금으로 다 낼 바에야 자식에게 증여하거나 끝까지 버티겠다”는 심리가 확산되면서 정부의 공급 확대 계획에 차질이 생길 가능성이 높습니다.

정책 엇박자가 만든 딜레마, 팔 사람만 있고 살 사람은 없다

정부의 이번 결정은 부동산 시장의 다각적인 면을 고려한 것이지만, 금융 정책과의 충돌은 해결해야 할 숙제입니다. 기획재정부(2026.1)는 세수 확보와 시장 안정을 동시에 노리고 있으나, 시중 은행의 가계대출 총량 규제는 여전히 엄격합니다. 다주택자가 세금을 피하기 위해 급매를 내놓아도 무주택자가 이를 살 수 있는 금융 사다리가 끊겨 있다 보니, 시장은 활력을 잃고 동맥경화에 빠진 모습입니다. 이러한 정책적 불일치는 결국 거래량의 급격한 감소로 이어지며 부동산 중개업계 등 연관 산업까지 위축시키는 부작용을 낳고 있습니다.

지방 소외와 똘똘한 한 채 현상의 심화

중과세 부활은 전국적인 매물 출회보다는 수도권과 지방의 양극화를 더욱 부추기는 불씨가 되고 있습니다. 한국부동산원의 지역별 매수 심리 지표를 보면, 다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 이른바 ‘못난이 매물’인 지방 주택부터 우선 처분하고 서울의 핵심 자산은 끝까지 쥐고 가려는 경향을 보입니다. 이는 지방 부동산 시장의 하락 압력을 가중시키는 동시에, 서울 주요 지역의 희소성을 높여 가격이 쉽게 꺾이지 않는 구조적 모순을 낳습니다. 결국 다주택자 규제가 역설적으로 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 공고히 하는 셈입니다.

표: 다주택자 양도세 중과 제도 부활 전후 주요 지표 비교

(출처: 기획재정부 및 홈두부 미디어 자체 분석 2026.1)

매물 잠김 현상이 불러올 2차 집값 폭등의 불씨

많은 전문가들이 우려하는 지점은 바로 5월 이후의 ‘매물 잠김’입니다. 유예 기간이 끝나면 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 세금 때문에 팔지 못하는 ‘세금 감옥’에 갇히게 됩니다. 부동산 통계 정보 시스템의 과거 데이터를 복기해보면, 양도세 중과가 시행된 이후 거래량이 반토막 나며 오히려 남은 매물의 호가가 올라가는 현상이 반복되었습니다. 특히 신규 입주 물량이 부족한 서울 도심 지역에서는 이러한 매물 부족 현상이 가격 상승의 도화선이 될 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.

결국은 보유세가 관건, “버티는 세금이 더 무서워질 것”

정부는 다주택자 양도세 중과 부활뿐만 아니라 보유세 강화 카드도 만지작거리고 있습니다. 이재명 대통령이 언급했듯이 “팔면서 내는 세금보다 보유하면서 내는 세금이 더 고통스러운 상황”을 만들어 다주택자의 결단을 촉구하겠다는 전략입니다. 따라서 지금의 관망세는 폭풍 전야와 같습니다. 다주택자 입장에서는 5월 이전에 자산 포트폴리오를 정리할 것인지, 아니면 강력해질 종합부동산세와 재산세를 감당하며 장기전에 돌입할 것인지 선택해야 하는 절체절명의 순간에 놓여 있습니다.

두부생각 

세금은 시장의 행동을 교정하는 가장 강력한 도구이지만, 때로는 의도치 않은 왜곡을 낳기도 합니다. 이번 다주택자 양도세 중과 부활은 투기 수요를 억제한다는 명분은 확실하나, 실수요자들에게는 오히려 '매물 실종'이라는 또 다른 장벽을 만들 수 있습니다. 지금처럼 규제가 촘촘한 시기일수록 독자 여러분은 정부의 시그널을 기계적으로 해석하기보다, 실제 현장에서 매물이 얼마나 소화되고 있는지 '진짜 거래량'을 살피는 안목을 기르셔야 합니다.

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