서울 임대차 시장 비상? 집은 넘쳐나는데 전세는 씨가 말랐다

2026년 상반기 대한민국 부동산 시장은 다주택자를 향한 강력한 규제와 임대차 시장의 불균형이라는 두 가지 큰 파도에 휩쓸리고 있다. 특히 서울 임대차 시장은 다주택자들을 압박해 집을 팔게 만들려는 정부의 의도와는 정반대로, 서민들이 안심하고 살 수 있는 전월세 집들이 사라지는 역설적인 상황에 직면했다. 서울 임대차 시장 곳곳에서 전세와 월세 매물이 메마르면서, 갈 곳을 잃은 주거 난민들이 늘어나는 심각한 구조적 결함이 나타나고 있다.

두부 생각

다주택자를 잡으려던 정책의 화살이 엉뚱하게도 전세를 구하는 서민들의 심장을 겨누고 있는 형국이다. 매매 가격 안정도 좋지만, 당장 오늘 밤 잠잘 곳을 걱정해야 하는 임차인들의 고통을 외면해서는 안 된다. 소유에 대한 징벌적 규제가 임대차 시장의 공급망을 파괴하고 있다면, 그 정책은 이미 실패한 것이나 다름없다. 시장의 원리를 무시한 채 억지로 틀어막기만 하면 결국 풍선효과처럼 다른 곳에서 터지기 마련이다. 이념보다는 현실을, 소유보다는 거주를 우선순위에 두는 정책의 대전환이 없다면 서울은 서민들이 살 수 없는 그들만의 도시가 될지 모른다.

양도세 82% 공포에 쏟아진 매물

정부는 다주택자들이 가진 집을 시장에 내놓게 하려고 강력한 세금 카드를 꺼냈다. 당장 2026년 5월 9일이면 양도소득세 중과 유예가 끝나는데, 이때를 넘기면 3주택 이상 보유자는 지방세까지 합쳐 무려 82.5%라는 어마어마한 세금을 내야 한다. 이 세금 폭탄을 피하려고 겁에 질린 집주인들이 매물을 쏟아내면서 서울 아파트 매매 물량은 하루 새 1,300건 넘게 늘어 6만 건을 훌쩍 넘기기도 했다.

하지만 문제는 이렇게 내놓은 집들이 전혀 팔리지 않는다는 점이다. 금리가 높고 경기가 어렵다 보니 살 사람은 “더 떨어지겠지” 하며 지켜만 보고, 집주인들은 세금 때문에 급하게 던지는 동상이몽이 계속되고 있다. 결국 시장에는 ‘팔려고 내놓은 집’만 가득 쌓여있을 뿐 실제 거래는 끊긴 상태. 통계상으로는 매물이 늘어난 것처럼 보이지만, 사실상 거래 절벽 속에 갇힌 착시 현상에 불과하다. 팔리지 않는 매매 매물은 임대차 시장으로 흘러들어와 전세나 월세로 전환되어야 시장이 순환되는데, 규제의 족쇄가 이 통로를 꽉 막고 있는 셈이다.

전세 매물 10% 증발, 비명이 터지는 서울 임대차 시장

매매 시장에 집이 쌓이는 것과 반대로, 사람들이 당장 살아야 할 임대차 시장은 가뭄이 든 것처럼 메말랐다. 현재 서울 임대차 시장 전월세 매물은 약 3만 9,642건으로, 올해 초보다 무려 10.7%나 줄어들었다. 특히 정부가 임대 사업자 혜택을 줄이겠다는 말 한마디만 나와도 시장의 전세 매물은 즉각적으로 사라지는 현상이 반복되고 있다.

실제로 정책 발표 전후로 매물의 7.6%가 순식간에 자취를 감췄다. 집주인들이 세금 부담을 이기지 못하고 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔려고 하거나, 직접 들어가 살아야 세금을 아낄 수 있다며 입주를 선택하기 때문이다. 결국 세입자가 들어갈 방은 급격히 줄어들고, 남은 전세가는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 새로 전세를 구하려면 기존보다 수억 원을 더 보태야 하는 상황이라, 서민들은 울며 겨자 먹기로 비싼 월세로 밀려나거나 아예 서울 밖으로 떠밀리고 있다. 이는 임차인들에게 단순한 이사 비용의 문제가 아니라, 직장과의 거리나 자녀 교육 환경이 파괴되는 삶의 질 붕괴로 이어지고 있다.

강북 대단지도 전세 0건 속출, 서민 주거 사다리의 붕괴

이번 정책의 가장 아픈 지점은 강남이 아니라 서민들이 모여 사는 서울 외곽 지역에서 터져 나오고 있다. 노원, 도봉, 은평구처럼 공시 가격 6억 이하 주택이 많은 곳은 그동안 저렴한 임대 주택을 공급하던 임대 사업자들이 많았다. 하지만 정부 규제가 이들을 조이자, 노후 자금으로 임대 수익을 올리던 고령 임대인들이 줄줄이 시장을 떠나고 있다. 이들은 강남의 빌딩 부자와는 결이 다른, 평생 모은 집 한 채로 노후를 버티는 생계형 임대인이 대부분이다.

서울 임대차 시장의 든든한 버팀목이었던 등록 임대 주택 약 4만 호가 사라질 위기에 처하면서 서민들의 주거 사다리도 부러졌다. 3,830가구가 사는 강북구 미아동 SK북한산시티 같은 거대 단지에서도 전세 매물이 고작 6~9건뿐이라는 사실은 믿기 힘들 정도다. 수천 세대가 사는 동네에 내가 들어갈 방이 하나도 없는 셈이다. 이처럼 저렴한 전세가 사라지면 결국 서민들은 정든 동네를 떠나야 하고, 이는 지역 공동체가 무너지는 결과로 이어지고 있다. 특히 학교를 다니는 자녀가 있는 가정은 학기 중에 갑작스러운 이주 압박을 받으며 극심한 정신적 고통을 호소하고 있다.

실거주 의무라는 족쇄, 전세 공급의 맥을 끊다

무주택자를 돕겠다며 만든 실거주 의무 규제도 임대차 시장에는 독이 됐다. 예전에는 집을 사서 전세를 놓는 사람들이 시장에 물량을 공급하는 역할을 했지만, 이제는 토지거래허가구역이나 대출 규제 때문에 집을 사면 무조건 직접 들어가 살아야 한다. 갭투자를 막겠다는 의도는 좋았지만, 결과적으로 새롭게 나올 수 있는 전세 물량의 통로를 완전히 틀어막아 버린 것이다.

공급이 막히니 가격은 뛸 수밖에 없다. 서울 아파트 전셋값이 평당 2,099만 원을 넘기며 6개월째 상승 중이고, 월세도 1년 만에 9.9%나 올랐다. 월급은 제자리인데 월세로 나가는 돈이 늘어나니 서민들의 삶은 팍팍해질 수밖에 없다. 특히 목돈이 없는 청년층과 신혼부부들은 전세로 자산을 불릴 기회조차 잃은 채 매달 소중한 월급을 월세로 날리는 ‘월세 늪’에 빠져들고 있다. 이는 결국 저출산 문제와도 직결되는 사회적 재앙이나 다름없다. 주거 비용이 가계 소득의 30~40%를 차지하게 되면, 미래를 위한 저축이나 소비는 사실상 불가능해진다.

[데이터] 2026년 서울 주요 지역 임대차 시장 공급 현황

(출처: 부동산 통계 정보 시스템 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 2026.2 재구성)

집은 소유가 아니라 거주가 본질

지금의 정책은 “누가 집을 가졌느냐”는 소유의 문제에 너무 집착한 나머지, “사람들이 어디서 편하게 살 수 있느냐”는 거주의 본질을 놓치고 있다는 지적이 나온다. 다주택자를 압박해서 집을 팔게 만드는 수치상의 성과도 중요하겠지만, 그 과정에서 민간이 공급하던 저렴한 임대 주택이 사라지는 피해는 고스란히 서민들이 입고 있다. 특히 전체 임대 공급의 큰 축인 고령층 임대인들이 시장에서 이탈하지 않도록 유연한 정책이 절실하다.

2026년 서울 아파트 입주 물량이 작년보다 31.6%나 줄어들 것이라는 예고까지 나온 상황이다. 이런 공급 부족 상태에서 기존 임대 주택까지 매매로 바뀌어 사라진다면, 서울 임대차 시장은 감당하기 힘든 대혼란을 겪게 될 것이다. 이는 단순한 가격의 등락 문제를 넘어, 도심 내 근로자들이 주거지를 찾지 못해 도시 경쟁력이 약화되는 결과를 초래할 수 있다. 이제는 규제 일변도에서 벗어나 임대 공급의 통로를 열어주는 실무적인 고민이 필요하다. 정책의 목표를 단순히 집값을 잡는 것을 넘어, 모든 시민이 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 만드는 데 집중해야 할 때다. 정부와 지자체는 민간 임대 주택의 순기능을 인정하고, 이들이 안심하고 주택을 시장에 공급할 수 있는 안정적인 환경을 조성해야 한다.

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