다주택자 양도세 중과 유예 종료 확정! “5월 9일 전까지 계약서 쓰면 세금 폭탄 피한다”

집을 여러 채 가진 분들이 가장 걱정하던 세금 고지서의 향방이 정해졌다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 2026년 5월 9일로 확정되며 부동산 시장이 요동치고 있다. 이번 조치는 시장에 집을 팔려는 사람들에게 명확한 마감 기한을 제시하는 동시에, 복잡한 규제 때문에 집을 팔지 못하던 다주택자들에게 합리적인 탈출구를 마련해 주는 데 목적이 있다. 특히 이번 발표에는 단순히 세금 문제뿐만 아니라, 집을 살 사람이 대출을 받거나 직접 들어와 살아야 하는 의무까지 유연하게 풀어주는 내용이 포함되어 있어 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 시장에 큰 변화가 예상된다.

두부 생각

이번 정책은 다주택자들에게 "세금 폭탄 피할 마지막 기회를 줄 테니, 제값 받고 시장에 집을 내놓으라"는 신호다. 예전처럼 잔금 날짜에 쫓겨 급매로 던질 필요가 없어진 만큼, 다주택자들은 지금부터 매수자를 천천히 찾으며 자산 구조를 재편할 필요가 있다. 특히 2028년이라는 최종 입주 마감 시한이 정해져 있으므로, 세입자와의 계약 종료 시점을 잘 계산하는 것이 이번 전략의 핵심이다. 단순히 파는 것에 그치지 않고, 매도 후 자금을 어떻게 재운용할지에 대한 포트폴리오 점검도 병행해야 할 시점이다.

5월 9일은 ‘잔금’이 아니라 ‘계약’ 기준

가장 먼저 확인해야 할 점은 날짜의 기준이 바뀌었다는 것이다. 예전에는 집을 팔 때 잔금을 다 치르거나 등기를 넘긴 날을 기준으로 세금을 계산했다. 하지만 이번 보완책에서는 2026년 5월 9일까지 매매 계약서를 쓰고 계약금만 확실히 주고받았다면, 나중에 잔금을 치르더라도 세금 혜택을 주기로 했다. 이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 직전에 매수자를 급하게 찾느라 발을 동동 구르던 집주인들에게 시간적 여유를 주는 조치다. 만약 이 기한을 놓치게 되면 기본 세율에 최대 30%p라는 무거운 가산세가 붙고, 수년간 집을 보유하며 누릴 수 있었던 장기보유특별공제 혜택도 통째로 사라지게 된다. 예를 들어 양도차익이 큰 주택을 보유한 경우, 하루 차이로 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있으므로 날짜 계산에 신중을 기해야 한다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 시 지역별 잔금 기간 차이

정부는 동네마다 집이 팔리는 속도가 다르다는 점을 인정했다. 그래서 서울 강남 3구와 용산처럼 인기가 많은 곳은 계약 후 4개월 안에 잔금을 치러야 하지만, 그 외 서울 지역이나 경기도 12개 시 지역은 6개월까지 시간을 더 준다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점에 맞춰 매물이 쏟아져 나와도, 잔금을 치를 시간을 넉넉히 주어 시장이 혼란에 빠지지 않도록 완충 장치를 둔 셈이다. 특히 신규 지정된 경기 지역이나 서울 외곽 지역은 상대적으로 대출 승인이나 기존 집 처분에 시간이 걸리는 매수자가 많다는 점을 고려한 핀셋 정책이라 할 수 있다. 매도자 입장에서는 본인의 집이 어느 지역에 속하는지 확인하고 매수자에게 이 기간을 정확히 안내하는 것이 계약 성사의 핵심이다. 잔금 기간이 넉넉해지면 매수자도 본인의 자금 계획을 세우기가 훨씬 수월해져 거래 성사 확률이 높아진다.

[다주택자 양도세 중과 vs 유예 시 혜택 비교표]

세 낀 집도 편하게 팔 수 있다

그동안 규제 지역에서 집을 팔 때 가장 큰 걸림돌은 ‘실거주 의무’였다. 집을 사는 사람이 무조건 들어와 살아야 하니, 전세를 끼고 있는 집은 팔기가 거의 불가능했다. 하지만 이번 대책으로 무주택자가 다주택자의 집을 살 때는 세입자의 계약이 끝날 때까지 들어와 살지 않아도 된다. 즉, 전세를 안고 집을 파는 것이 가능해지면서 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전에 집을 정리하려는 집주인들의 매각 통로가 훨씬 넓어졌다. 다만, 매수자는 아무리 늦어도 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주를 마쳐야 한다는 점을 잊지 말아야 한다. 만약 이 기간 내에 입주하지 않으면 유예받았던 혜택이 취소되거나 과태료가 부과될 수 있으므로 계약 시 특약 사항으로 명시하는 것이 안전하다.

대출받을 때 ‘바로 입주’ 안 해도 된다

보통 규제 지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입신고를 해야 했다. 하지만 앞으로는 세입자가 나가는 날에 맞춰 입주하면 된다. 이 덕분에 집을 사는 사람은 자신의 전세 만기에 맞춰 이사 날짜를 조절할 수 있고, 파는 사람은 대출 규제 때문에 집을 못 사겠다는 매수자들의 불평을 듣지 않아도 된다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전에 집을 정리하려는 사람들에게는 아주 반가운 소식. 또한 기존에는 규제지역 내 3억 원이 넘는 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수되었으나, 이번 보완책을 통해 매수한 집에 세입자가 살고 있다면 그 임대차 기간까지는 전세대출 회수도 미뤄준다. 이는 자금 여력이 부족한 무주택 서민들이 이른바 ‘징검다리’식 내 집 마련을 할 수 있도록 돕는 실질적인 금융 지원책이다. 이로 인해 ‘실거주 갭투자’라는 새로운 형태의 내 집 마련 전략이 시장의 주류로 떠오를 가능성이 크다.

혜택을 받기 위한 7가지 필수 체크리스트

이 모든 혜택을 누리려면 몇 가지 조건을 꼭 지켜야 한다. 먼저 파는 사람은 집을 2년 이상 가지고 있었어야 하고, 사는 사람은 원칙적으로 무주택자여야 한다. 가장 중요한 것은 2026년 5월 9일까지 정식 계약서를 쓰고 계약금을 보낸 증빙이 있어야 한다는 점. 구두로만 약속하거나 가계약금만 보낸 경우에는 혜택을 받을 수 없으니 주의가 필요하다.

토지거래허가를 받아야 하는 구역이라면 지자체에 관련 서류를 제출하고 허가를 받는 절차도 계약 마감 전에 미리 챙겨야 한다. 정부는 이번 조치가 단순한 규제 완화가 아니라 시장의 정상적인 거래를 돕기 위한 것임을 강조하고 있으며, 서류 조작이나 편법 거래에 대해서는 사후 검증을 강화할 계획이다. 특히 계약 시점에 매도인이 다주택자였임을 증명하는 재산세 납부 확인서나 부동산 소유현황 등을 미리 준비해 두면 계약 진행 속도를 높일 수 있다.

마지막으로 매도인과 매수인 간의 신뢰도 중요하다. 유예 기간 종료일인 5월 9일 직전에 계약이 몰릴 경우, 행정 절차 지연이나 서류 미비로 혜택을 못 받는 불상사가 생길 수 있다. 따라서 전문가들은 늦어도 4월 말까지는 모든 계약 절차를 마무리하라고 권고한다. 또한, 이번 정책은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 발생할 수 있는 매물 잠김 현상을 방지하기 위해 설계되었다. 만약 이번 기회를 놓치면 향후 몇 년간 다시는 오지 않을 절세의 문턱을 넘지 못하게 될 수도 있다. 시장 참여자들은 정부의 이번 가이드라인을 단순한 참고용이 아니라 자산 운용의 핵심 지침으로 삼아야 한다.

이와 더불어 증여와 매매 사이에서 고민하는 분들도 많을 것이다. 양도세 중과가 유예되는 지금은 증여보다 매매가 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있는 시기. 자녀에게 자금을 지원해 주어 무주택자인 자녀가 부모의 주택을 매수하는 형태의 거래도 세밀한 증여세 검토 후에 진행한다면 자산의 대물림과 절세를 동시에 잡는 전략이 될 수 있다. 결국 이번 정책은 임차인의 거주권 보호와 다주택자의 자산 유동성 확보라는 두 마리 토끼를 잡으려는 고도의 정책적 시도다.

[주요 지역 및 조건별 혜택 정리표 (2026년 기준)]

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