"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 저울질'하는 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 2억 확보
- 잠실까지 20분 직주근접 완성, 구리역 생활 편의성 굿!
- 구리시 최초 3천세대 넘는 대단지 커뮤니티
[단점]
- 입주권이 더 저렴하니 현금이 된다면 임장을 먼저 해보길
- 아주 초품아는 아니라는 점
경기도 구리시 부동산 시장의 판도를 바꿀 역대급 프로젝트, ‘구리역 하이니티 리버파크’가 마침내 베일을 벗었습니다. 이번 분양은 단순히 주택을 공급하는 차원을 넘어, DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트라는 국내 최정상급 3사가 합작한 신규 브랜드 ‘하이니티(Highnity)’를 통해 구리시 최대 규모인 3,022세대 랜드마크를 구축한다는 전략적 의미를 갖는데요. 특히 본 단지는 향후 인근 개발을 통해 형성될 약 4.6만 가구 규모의 ‘초대형 주거 벨트’의 첫머리이자 중심축 역할을 수행하게 될 전망입니다.
엄청난 대단지인만큼 평수도 다양하고 추첨물량이 무려 400세대에 달합니다. 가점제에서 밀리더라도 해볼만한 경쟁이 될 수 있다는 거죠. 상대적으로 가점 낮은 신혼부부나 1인가구에 호재가 될 수 있습니다.
영상으로 자세히 보기
구리역 하이니티 리버파크 스펙은?
구리역 하이니티 리버파크는 구리시 수택동 496-6 일원(수택E구역 재개발)에 지하 6층~지상 35층, 26개 동 규모로 들어섭니다. 3,000세대급 대단지만이 누릴 수 있는 규모의 경제와 대형 건설사 컨소시엄의 프리미엄이 결합되어 실거주와 투자 가치를 동시에 잡았다는 평인데요.
청약 전 반드시 숙지해야 할 핵심 규제 사항을 데이터 중심으로 정리했습니다.
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 규제지역 여부 | 비규제지역 | 경기도 구리시 기준 |
| 분양가 상한제 | 미적용 | 민간택지 공급 주택 |
| 재당첨 제한 | 없음 | 기존 당첨자도 청약 가능 |
| 전매 제한 | 1년 | 과밀억제권역 적용 (당첨자 발표일 기준) |
| 거주 의무 기간 | 없음 | 실거주 의무 미적용 |
| 브랜드 | 하이니티(Highnity) | DL·GS·SK 컨소시엄 특화 브랜드 |
전체 3,022세대 중 일반분양 물량은 1,530세대, 이중 특공 물량은 824세대입니다. 29㎡ 소형부터 110㎡ 대형까지 다양한 라인업을 갖춰 1인 가구부터 다자녀 가구까지 전략적 선택이 가능합니다.
[특별공급 및 일반공급 배정 현황]
| 구분 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 노부모 | 일반공급 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 세대수 | 149 | 123 | 361 | 144 | 47 | 706 | 1,530 |
• 주력 평형 분석: 59A/B/C 타입이 총 949세대로 전체의 약 62%를 차지합니다. 가장 수요가 두터운 평형대에 물량이 집중되어 당첨 확률을 높이려는 예비 청약자들의 주 타겟이 될 것입니다.
전략 포인트: 비규제지역 혜택으로 재당첨 제한이 없고 거주 의무가 없어 자금 운용의 유연성이 높습니다. 다만, 수도권 과밀억제권역에 해당하여 전매 제한은 당첨자 발표일로부터 1년간 적용된다는 점!
주택형별 공급 금액 (분양가)
구리역 하이니티 리버파크는 분양가 상한제가 미적용되어 가격대가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 3,000세대 랜드마크의 프리미엄과 향후 상승 가치를 고려한 ‘선점 가격’으로 해석할 필요가 있어요.
[타입별 분양가]
| 평면 타입 | 세대 수 | 분양가(천원) |
|---|---|---|
| 29㎡ | 146 | 최저가 : 453,100 / 최고가 : 491,200 |
| 38㎡ | 29 | 최저가 : 677,600 / 최고가 : 713,800 |
| 44㎡ | 141 | 최저가 : 788,600 / 최고가 : 812,700 |
| 59㎡A | 397 | 최저가 : 959,900 / 최고가 : 1,019,800 |
| 59㎡B | 187 | 최저가 : 972,200 / 최고가 : 1,042,700 |
| 59㎡C | 365 | 최저가 : 935,100 / 최고가 : 1,013,600 |
| 77㎡ | 20 | 최저가 : 1,178,800 / 최고가 : 1,241,400 |
| 84㎡ | 186 | 최저가 : 1,283,500 / 최고가 : 1,350,700 |
| 110㎡ | 59 | 최저가 : 1,727,700 / 최고가 : 1,836,500 |
• 자금 납부 구조: 계약금 10%, 중도금 60%(6회 분납), 잔금 30% 구조입니다.
• 현금 준비 전략: 계약 시 1차 정액(전용 29/38/44은 1,000, 나머지는 2,000만 원 일괄)을 납부하고, 계약일로부터 30일 이내에 나머지 10% 잔여분을 납부해야 합니다.
• 추가 비용: 발코니 확장비(전용84 기준 약 2100만원) 및 유상 옵션, 소유권 이전 등기 비용 등은 별도이므로 실제 소요 자금은 분양가의 약 110% 이상으로 설계하는 것이 안전합니다.
> 전용84 기준으로 발코니 확장비까지 포함하면, 분양가는 약 13억~13.7억으로 산정해야 합니다.
자금 계획
구리시는 비규제지역으로 ltv70%, 6억 한도로 대출이 나옵니다. 국평 약 13억 기준으로 계산해 볼게요.
1. 계약금 1.3억은 현금으로 준비합니다.
2. 중도금+잔금은 입주 시 주담대로 돌리면 되는데, 총 11.7억이 필요합니다. 주담대가 6억 한도로 나오니 나머지 5.7억이 추가로 필요합니다.
3. 즉 입주 시 총 필요한 현금은 계약금+추가=7억이 됩니다.
서울도 아닌 구리인데… 현금이 7억이면 상당히 셉니다. 그래서 전용59 분양가 약 10억으로 계산해 볼게요.
1. 계약금 1억은 현금으로 준비합니다.
2. 중도금+잔금은 입주 시 주담대로 돌리면 되는데, 총 9억이 필요합니다. 주담대가 6억 한도로 나오니 나머지 3억이 추가로 필요합니다.
3. 즉 입주 시 총 필요한 현금은 계약금+추가=4억이 됩니다.
> 그래도 구리인 점을 감안하면 비용적인 부담으로 전용59에 더 몰릴 것 같습니다. 세대 수도 훨씬 많고요!
구리역 하이니티 리버파크, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 정리해 볼게요. 비규제지역이므로 주택 소유 여부와 상관없이 신청 가능하며, 지역별 거주자 우선 공급이 적용됩니다.
• 청약통장 요건: 입주자저축 가입 후 12개월이 경과하고, 지역별/면적별 예치금액 이상을 납입해야 합니다.
• 거주 요건: 입주자모집공고일 현재 구리시 거주자(해당지역) 및 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자여야 하는데요, 경쟁 시 구리시 거주자가 우선합니다,.
• 주택 소유: 비규제지역으로 1주택 이상 소유한 세대에 속한 분도 1순위 자격이 부여됩니다.
• 당첨자 선정 방식은 아래와 같아요.
◦ 전용면적 85㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60% 적용됩니다.
| 주택형 (타입) | 일반공급 총 수량 | 가점제 (40%) | 추첨제 (60%) |
|---|---|---|---|
| 29 | 65세대 | 26세대 | 39세대 |
| 38 | 12세대 | 4세대 | 8세대 |
| 44 | 64세대 | 25세대 | 39세대 |
| 59A | 178세대 | 71세대 | 107세대 |
| 59B | 83세대 | 33세대 | 50세대 |
| 59C | 163세대 | 65세대 | 98세대 |
| 77 | 8세대 | 3세대 | 5세대 |
| 84 | 82세대 | 32세대 | 50세대 |
| 합계 | 655세대 | 259세대 | 396세대 |
◦ 가점제 낙첨 시 별도의 신청 없이 추첨제 대상자로 전환됩니다.
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특별공급 분야별 1순위 및 선정 기준도 정리해 볼게요.
특별공급은 기본적으로 무주택세대구성원 요건을 갖추어야 하며(노부모부양은 세대주 요건 필요), 분야별로 선정 기준이 다릅니다.
① 신혼부부 특별공급
• 1순위: 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 혼인 기간 중 자녀를 출산(태아, 입양 포함)하여 미성년 자녀가 있는 분이어야 합니다.
• 선정 순서: ①소득구분 → ②순위 → ③지역(구리시 우선) → ④미성년 자녀수 → ⑤추첨.
② 다자녀가구 특별공급
• 자격: 만 19세 미만의 자녀 2명 이상(태아, 입양 포함)을 둔 무주택세대구성원이어야 하고
• 선정 순서: ①지역 → ②배점(다자녀 특별공급 배점표 기준) → ③미성년 자녀수 → ④신청자 연령 → ⑤추첨.
◦ 경기도 거주자에게 50%를 우선 공급하며, 경쟁 시 구리시 거주자가 우선합니다.
③ 노부모부양 특별공급
• 자격: 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택세대주여야 합니다.
• 1순위 요건: 일반공급 1순위 격인 청약통장 가입 12개월 경과 및 예치금 충족이 필요합니다,.
• 선정 순서: ①지역(구리시 우선) → ②가점 → ③청약통장 가입기간 → ④추첨.
④ 생애최초 특별공급
• 자격: 세대원 전원이 과거 주택 소유 이력이 없는 경우로, 일반공급 1순위 요건을 갖춘 무주택세대구성원이어야 합니다.
• 선정 순서: ①소득구분 → ②지역(구리시 우선) → ③추첨.
◦ 1순위 내에서 별도의 순위 구분 없이 소득과 지역 우선순위에 따라 추첨으로 선정합니다.
청약 및 분양 일정
모든 청약 자격의 판단 기준일은 2026.02.11(수) 입주자모집공고일입니다.
1. 2026.03.03 (화): 특별공급 접수
2. 2026.03.04 (수): 일반공급 1순위 접수
3. 2026.03.05 (목): 일반공급 2순위 접수
4. 2026.03.11 (수): 당첨자 발표 (이날로부터 전매제한 1년 기산)
5. 2026.03.23~26: 정당 계약 체결
6. 2029.12: 입주예정일
• 신청 자격: 구리시 및 수도권(서울, 경기, 인천) 거주 만 19세 이상. 경쟁 시 구리시 거주자가 우선합니다.
구리역 하이니티 리버파크, 투자 가치 있을까?
구리시 최대 규모인 3,022세대의 상징성과 8호선 연장이라는 교통 혁명의 직접적인 수혜지입니다. 분양가 상한제 미적용으로 인한 가격 부담은 존재하지만, 향후 인근 수택동 일대 재개발+토평2 공공주택지구까지 완료되어 4.6만 가구의 거대 주거 타운이 형성될 때 이 단지는 ‘대장주’로서의 가격 선도력을 가지게 될 수 있어요.
자금 여력이 있는 실수요자라면 구리시의 새로운 중심지에 진입할 수 있는 최적의 기회이며, 투자자에게는 비규제지역의 유연함과 브랜드 대단지의 안정성을 동시에 누릴 수 있는 안전자산이 될 것입니다. 그렇지만… 조금 더 분석해 봐야겠죠?
교통 및 입지: 구리역 이름을 꼭 붙인 이유가 있습니다. 작년 8월, 8호선 별내선이 개통됐죠. 이제 여기서 지하철 타면 잠실역까지 딱 20분입니다. 강남 접근성만 따지면 웬만한 서울 외곽보다 낫습니다. 그런만큼 구리시는 시장이 직접 나서서 서울 편입을 가장 강력하게 추진하는 곳이기도 합니다. 현재 구리시 인구 18만 6천 명 중 2030 세대 비중이 무려 25%에 육박합니다. 왜일까요? 이 좁은 땅에 8호선이라는 강남 직결 라인이 꽂히면서, 서울의 비싼 집값을 피해 나온 스마트한 2030들이 구리를 ‘강남 4구의 확장판’으로 보고 몰려드는 겁니다.”서울 핵심 업무지구까지 40분대에 꽂아주는 교통망은 노도강이나 금관구보다 낫다고 판단하는 거죠.
구리시는 경기도에서 면적이 가장 작지만 인구 밀도는 km²당 5,600명으로 경기도 평균의 4배가 넘는 ‘압축 도시’입니다. 구리역을 중심으로 롯데백화점, CGV, 한양대병원, 전통시장, 카페거리가 반경 1km 안에 다 모여 있습니다. 즉 옆의 신도시(다산, 별내)는 쾌적하지만 상권이 형성되기까지 시간이 걸리는 반면, 구리 구도심은 이미 완성된 상권을 바로 이용할 수 있어 ‘시간 가치’를 중요하게 여기는 젊은 층에게 매력적입니다.
구리역 하이니티 리버파크는 구리시에 첫 등장하는 3천세대 넘는 대단지예요. 그만큼 어느 동이냐에 따라 구리역까지 역세권 여부가 갈립니다. 우선 단지 한 가운데에서는 도보 15분 컷입니다. 앞동이면 10분컷 내외도 가능하겠네요. 단지 안에 검배근린공원을 끼고 있고 앞에는 왕숙천이 흐릅니다. 그래서 이름에 리버파크라고 붙인 걸까요? 한강을 연상케하니 좀 페이크가 있어 보입니다.
학교: 단지가 워낙 커서 2개 학교로 나누어 배정받게 돼요. 구리초등학교와 수택초등학교인데요. 각 끝 지점에서 재보면 도보 5분 정도 걸립니다
가격: 가장 불만이 많을거고 그만큼 고민될 부분입니다. 가격이 세게 나왔어요. 국평이 13억대니까요. 하지만 구리가 아주 빠르게 변하고 있습니다. 인창수택재정비촉진지구로 선정되어 여기저기 재개발이 한창이거든요. 이미 대단지들이 들어섰거나 들어설 예정이에요.
구리역 초역세권으로 힐스테이트구리역(’24년) 국평이 이미 지난 1월 13억에 팔렸고 호가는 15억입니다. 오는 3월 입주 예정인 구리역 초초역세권 구리역롯데캐슬시그니처는 분양권이 P가 8~9억이 붙어 14.5억에 나와 있고요. 심지어 전용82입니다.
구리역 하이니티 리버파크와 역 거리가 비슷한 e편한세상수택센트럴파크(’20년)은 국평이 최근 9억에 팔리고 호가는 11억입니다. 여긴 연식차이가 있으니 가격이 좀 낮게 형성됐고요.
이렇게 비교해보니, 절대적 분양가는 높지만 상대적으로 이해가 가는 수준이 됩니다. 그렇다면 2029년 입주 예정인 구리역 하이니티 리버파크의 안전마진 최소 2억 정도로 보입니다. 그리고 이 단지를 꼭 사수하고 싶다! 한다면 입주권을 찾아보는 것도 방법입니다. 조합원 매물이 나온 것이기 때문에 로열층 및 원하는 평형을 선점할 수 있어요. 검색해 보니 전용59가 8억대, 전용84가 10억대에 나와 있네요. 즉 분양가보다 2~3억이 저렴한데요. 그만큼 초기에 들어가는 현금부담이 더 크다는 단점이 있어요. 이 부분 참고하시어 관심이 있다면 인근 부동산에 방문해 보세요!
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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