"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '일단 넣고보는' 단계입니다.
[장점]
- 강서구 최초의 래미안
- 마곡지구 직주근접과 9호선 신방화역 초역세권
- 주변 단지의 높은 임대 비율(평균 50% 이상)과 대조되는 낮은 임대 비율(3.5%)
- 안전마진 3억 예상
[단점]
- 대출규제로 10억 이상의 현금 필요
서울 강서구 방화뉴타운의 랜드마크이자, 마곡지구의 배후 주거지로서 독보적인 가치를 지닌 ‘래미안 엘라비네’ 청약을 심층 분석합니다. 이번 단지는 입지의 탁월함과 브랜드의 희소성 뒤에 ‘투기과열지구’라는 엄격한 규제의 벽이 공존하는데요, 하지만 최근 강화된 대출 규제와 주변 시세가 상당 부분 반영된 분양가는 부담이 될 수 있습니다.
* 글 하단에 내려가다 보면 ‘내 가점으로 당첨 확률’을 예측해 볼 수 있는 서비스가 있으니 테스트 해보세요~
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📋 래미안 엘라비네 청약 한 눈에 보기
강서구에 들어서는 첫 ‘래미안’입니다. 3월 12일 진행되는 마곡지구 17단지 토지임대부주택[클릭]과도 비교해 보세요!
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 강서구 방화동 608-97 일대 (방화6구역 재건축) |
| 규모 | 지하 3층~지상 16층, 10개동, 총 557세대 (일반분양 272세대) |
| 입주 예정일 | 2028년 8월 예정 |
| 전매제한 | 3년 (당첨자 발표일로부터) |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주의무 | 없음 (단, 중도금 대출 시 전입/처분 조건 발생 유의) |
| 규제지역 | 투기과열지구/청약과열지역 (LTV 40%, 잔금 대출 한도 4억 원 제한) |
일반분양 272세대 중 135세대가 특별공급으로 나옵니다. 특공 요건에 해당한다면 여기에 신청하는 것이 낫습니다.
| 유형 | 배정 세대수 | 상세 구성 및 전략적 가치 |
|---|---|---|
| 신혼부부 | 55세대 | 가장 많은 비중. 신생아 우선공급(25%) 기회 적극 활용. |
| 다자녀가구 | 27세대 | 자녀 2명 이상 시 신청 가능. |
| 기관추천 | 24세대 | 장애인, 국가유공자, 중소기업 근로자, 장기복무 군인 등 대상. |
| 생애최초 | 21세대 | 무주택 세대주 대상. 1인 가구(추첨제) 물량 존재하나 적음. |
| 노부모부양 | 8세대 | 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 세대주. 가점제 방식. |
| 합계 | 135세대 | – |
주택 유형별 물량은?
각 주택형별로 배정된 특별공급과 일반공급의 수량입니다.
| 주택형(타입) | 총 공급 세대수 | 특별공급 세대수 | 일반공급 세대수 | 최하층 우선배정 |
|---|---|---|---|---|
| 44 | 12 | 5 | 7 | 2 |
| 59B | 14 | 9 | 5 | 3 |
| 76A | 39 | 22 | 17 | 3 |
| 84A | 81 | 42 | 39 | 11 |
| 84B | 67 | 34 | 33 | 5 |
| 84C | 16 | 10 | 6 | 2 |
| 84D | 14 | 8 | 6 | 2 |
| 115 | 29 | 5 | 24 | 6 |
| 합계 | 272 | 135 | 137 | 34 |
💸 청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
래미안 엘리비네 분양가는 다음과 같습니다.
주택형별 최저~최대 분양가 (단위: 억 원)
| 주택형(타입) | 최저 분양가 (층수) | 최대 분양가 (층수) |
|---|---|---|
| 44 | 8.48억 (2층) | 9.02억 (16층) |
| 59B | 13.56억 (1층) | 14.29억 (5층) |
| 76A | 15.55억 (1층) | 16.88억 (16층) |
| 84A | 17.03억 (1층) | 18.48억 (16층) |
| 84B | 17.12억 (2층) | 18.20억 (16층) |
| 84C | 17.12억 (2층) | 18.02억 (11~14층) |
| 84D | 17.12억 (2층) | 18.20억 (16층) |
| 115 | 21.03억 (2층) | 22.37억 (16층) |
>발코니 확장비 미포함 금액이며, 국평 기준 최고 약 2500만원 추가된다고 생각하면 됩니다. 그렇다면, 전용84의 최종 분양가는 약 18.7억이 됩니다.
투기과열지구 LTV 40%에 6억 한도입니다. 그리고 시세에 따라 대출이 차등됩니다. 국평 18억이면 4억까지 나온다고 봐야 합니다.
[84A 타입(16층) 약 18억 4,800만 원 시뮬레이션]
- 계약금(10%): 계약 시
- 중도금(60%): 40% 대출 + 20% 자납(‘26.7월~’28.3월까지 6회 분납)
- 잔금(30%): 입주 지정일
그래서 당첨되면 필요한 실질적 금액은?
- 계약금 1억 8500만원은 현금으로 있어야 합니다.
- 중도금은 총 60% 중 투기지역이기 때문에 40%만 대출이 나옵니다. 그럼 7.3억 정도 나옵니다. 나머지 약 3.7억 원도 현금으로 준비해야 합니다.
- 입주 시 잔금+중도금 대출을 갚아야 합니다. 총 12억 8500만원이 필요합니다. 주담대로 돌릴 수 있는데 4억까지 안 나오니, 추가 현금 8.9억 정도 있어야 합니다.
- 그렇다면 총 필요한 현금은, 14.48억 입니다. 쉽게 계산하면 (분양가-4억) 하면 됩니다.
* 너무 부담이 된다고요? 그럼 전용59(14.3억)을 기준으로 계산하면, 현재 분양가는 15억 이하지만 입주 시 시세를 기준으로 하니 보수적으로 15억 초과로 볼게요. 그럼 이것도 4억까지 나오니 총 필요한 현금은 11억이 됩니다.
래미안 엘라비네, 누가 넣을 수 있을까?
1순위 청약 주요 자격을 살펴볼게요.
- 거주 요건: 입주자모집공고일 현재 서울특별시, 경기도 및 인천광역시에 거주해야 합니다. 단, 동일 순위 내 경쟁 시 서울특별시 2년 이상 계속 거주자(2024.03.06. 이전부터 거주)가 우선권을 가집니다.
- 세대주 요건: 반드시 세대주여야 하며(중복청약 불가), 외국인은 투기과열지구 1순위 청약이 불가합니다.
- 재당첨 및 주택 소유 제한: 과거 5년 이내 당첨된 분의 세대에 속하지 않아야 하며, 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않아야 합니다. (1주택 소유 세대는 1순위 추첨제로만 신청 가능).
- 통장 요건: 청약통장 가입 후 24개월이 경과하고 지역별·면적별 예치금액 이상을 납입해야 합니다.
일반공급 가점제 및 추첨제 배정 물량
| 주택형(타입) | 일반공급 세대수 | 가점제 물량 | 추첨제 물량 |
|---|---|---|---|
| 44 | 7 | 3 | 4 |
| 59B | 5 | 2 | 3 |
| 76A | 17 | 12 | 5 |
| 84A | 39 | 27 | 12 |
| 84B | 33 | 23 | 10 |
| 84C | 6 | 4 | 2 |
| 84D | 6 | 4 | 2 |
| 115 | 24 | 19 | 5 |
| 합계 | 137 | 94 | 43 |
60㎡ 이하 > 가점이 낮은 수요자의 주력 타겟입니다. 특히 59B타입은 선호도가 높으나 일반공급 물량이 5세대로 적어 경쟁률이 매우 치열할 것 같네요!
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 > 고가점자들의 각축장입니다. 주력 평형인 84타입(A~D)의 일반공급 물량이 가장 많아 실질적인 당첨 기회를 노려볼 수 있는 구간이죠.
85㎡ 초과 > 가점제가 80%로 압도적이지만, 틈새 추첨제 물량을 통해 당첨을 기대해 볼 수도 있습니다.
래미안 엘라비네, 청약 가치가 있을까?
네, 분양가가 쉽지 않아 보입니다. 고분양가로 주춤거리는 분들 많을 겁니다. 그런데 이제 서울 청약을 ‘고분양가’로 논하기엔 시대가 많이 변했습니다. 수용해야 할 상황인 것 같은데요. 가격보다 입지가 어딘지를 봐야 합니다. 마곡(옆)입니다. 직주근접으로 가장 핫한 곳이죠.
입지 및 교통: 래미안 엘라비네는 서울의 4대 업무지구로 자리 잡은 마곡지구와 인접하여 직주근접성이 매우 뛰어난 방화뉴타운 내 핵심 입지에 위치합니다. 서울식물원, LG아트센터, 코엑스 마곡, 이마트 트레이더스, 이대서울병원 등 수준 높은 문화·상업·의료 시설을 편리하게 이용할 수 있어요. 교통을 볼까요?
- 철도 교통: 9호선 신방화역(약 259m)과 공항시장역(약 437m), 5호선 송정역(약 518m)을 모두 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지입니다. 신방화역에서는 7번 출구 나오자마자 도보 3분컷입니다. 초역세권이죠. 또한 김포공항역을 통해 공항철도, 서해선, 김포골드라인까지 총 5개 노선의 광역 교통망을 누릴 수 있습니다.
- 도로 및 항공: 단지 앞 방화대로 라인을 따라 서울-광명 고속도로가 2026년 12월 개통 예정이며, IC 신설을 통해 차량 접근성이 대폭 강화될 전망입니다. 김포공항이 가까워 항공 편의성이 높고, 향후 대곡-소사선을 이용한 고속열차(KTX) 운행도 계획되어 있어요.
- 주변 호재: GTX-B 노선(2028년 착공 목표)과 김포공항 고도제한 완화(2030년 예정), 김포공항 일대 도시재생활성화사업 등 대형 개발 호재가 집중되어 있어 미래 가치가 높습니다.
학교: 단지 끝 지점을 기준으로 송정초등학교가 도보 5분, 공항중학교는 바로 붙어 있어요. 즉 단지 위치에 따라 초등학교 위치가 애매할 순 있습니다.
가격: 래미안 엘라비네 국평이 18억대입니다. 헉 할 수 있으나 바로 건너편의 마곡엠밸리 라인을 볼게요. 7단지(’14년)가 20억대, 6단지가 18억대, 마곡힐스테이트(’17년)가 19~20억대입니다. 물론 이곳은 맞은편이라 해도 마곡동이고 래미안 엘라비네는 방화동입니다. 마곡과 방화의 입지차이는 분명히 있겠지만, 강서구에 생기는 첫 ‘래미안’ 브랜드라는 상징성이 있습니다. ’28년 입주 시의 신축 프리미엄은 이미 10년 이상 차이가 납니다. 그리고 엠밸리 라인보다 임대율이 현저히 낮습니다. 그렇다면 입주 시 안전마진 약 3억 정도 예상해 봅니다.
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