강동구의 대단지 브랜드 아파트인 ‘강동 헤리티지 자이’에서 불법행위재공급 줍줍이 2세대 나왔습니다. 이미 준공되어 입주가 완료된 단지인 만큼, 압도적인 시세 차익과 즉시 입주 가능한 점이 강점입니다.
"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 만점입니다.
[장점]
- 안전마진 10억 이상
- 9호선 연장선 역세권 호재까지
- 시드머니도 나름 착하다
[단점]
- 단 2세대 뿐이라는 것
강동 헤리티지 자이 줍줍 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 서울특별시 강동구 천중로 264 (길동, 강동 헤리티지 자이) |
| 공급 규모 | 지하 3층~지상 33층, 8개동, 총 1,299세대 중 2세대 (일반공급) |
| 공급 구성 | 일반공급 2세대 (59B 타입) |
| 입주 예정일 | 2026년 5월 예정 |
| 규제 지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 없음 (도과), 최초 입주가능일(2024.06.28.)로부터 3년내에 입주하여 3년간 거주하여야 함 |
줍줍 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
| 주택형 | 동/호수 | 공급금액 (분양가) | 재분양비 (옵션비 포함) | 최종 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 59B | 704호 | 715,200,000원 | 18,242,880원 | 733,442,880원 |
| 59B | 2804호 | 767,400,000원 | 19,466,490원 | 786,866,490원 |
- 재분양비에는 발코니확장, 시스템에어컨(4대), (취득세), 재산세, 관리비, 재공급하는 과정에서 발생한 경비 등이 반영되어 있습니다. (102동 2804호 플러스옵션Ⅱ 추가비용산정) 불법행위재공급으로 나온 물건이기에 기존 계약자의 조건을 그대로 승계해야 합니다.
- 계약금 20% (계약 시), 잔금 80% (계약일로부터 30일 이내)
자금 계획 (7.8억 기준)
서울은 투기과열지구로 LTV 40% 규제를 받으며, 시세에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 현재 강동 헤리티지 자이는 2024년 입주 후 시세가 형성되어 있고 전용59 기준 최근 매매가는 17억입니다. 그렇다면 대출은 4억 한도입니다.
- 계약금 20%인 약 1.57억 원은 당장 현금으로 보유하고 있어야 합니다.
- 나머지 잔금은 6.3억인데 대출이 4억 정도 나오니 2.3억 추가 현금 필요합니다.
- 당첨 시 실제 필요한 현금은 약 3.8억 원 이상입니다.
현재 102동 전용59 호가 상황
잠깐! 갭투자 불가합니다. 강동 헤리티지 자이는 이미 입주를 한 상태이고, ‘최초 입주가능일(2024.06.28.)로부터 3년내에 입주하여 3년간 거주하여야 함’ 이라는 실거주 의무가 붙습니다. 그렇다면 2027년 6월 까지는 입주를 해야 하므로 2년 전세의 갭투자는 힘든 거죠. 이 곳 전세가 8.5억 선인데, 갭투자 시 시드머니를 확 줄일 수 있는 기회가 아쉽네요. |
강동 헤리티지 자이, 누가 넣을 수 있을까?
입주자모집공고일(2026.04.06.) 현재 서울특별시 거주하는 무주택세대주여야 하며, 청약통장 무관합니다. 무조건 넣어야 합니다.
줍줍 일정
- 입주자모집공고일: 2026.04.06.
- 일반공급 접수: 2026.04.13.
- 당첨자 발표일: 2026.04.16.
- 서류 접수: 2026.04.17.
- 계약 체결: 2026.04.21.
강동 헤리티지 자이, 청약 가치가 있을까?
앞서 언급했 듯 2024년 입주하여 이미 시세가 형성된 곳입니다. 분양가와의 차이를 보면 놀랄 수밖에 없습니다. 서울 무주택세대주라면 무조건 넣어야 할 대어입니다.
입지 및 교통: 5호선 길동역이 도보 약 10분입니다. 더 중요한 건 향후 9호선 연장선(길동생태공원역)이 단지 5분 내에 개통된다는 건데요. 그렇다면 강남 접근성이 획기적으로 개선되어 역세권·브랜드·대단지의 프리미엄을 모두 누릴 수 있습니다.
9호선 연장선이 지나는 곳에 일자산도시 자연공원, 길동생태공원이 형성되어 있고, 단지 뒤로 구봉산, 승상산 등이 위치합니다. 생활환경이 뛰어나다는 의미죠.
학교: 단지 바로 앞 길 하나 건너면 신명초등학교 나옵니다. 우선 도보 2분 컷이네요. 초품아입니다. 그 옆에 신명중학교도 바로 위치합니다.
가격: 다른 곳과 비교할 것 없이 강동 헤리티지 자이 자체의 현 시세를 보면 됩니다. 전용 59B 타입의 호가는 약 18.5억 원에 달합니다. 분양가(약 7.8억) 대비 안전마진만 무려 10억 원 이상입니다. 이미 가격 시세차가 형성되어 있고 향후 9호선 연장선 호재까지 있습니다. 안전마진 10억 이상인데 시드머니는 약 3억대면 됩니다. 안 넣을 이유가 없습니다.
이미 입주가 완료되어 단지 환경과 커뮤니티가 안정화된 신축 대단지입니다. 서울인데 전용59를 7억대에 가져갈 수 있는 찬스가 얼마나 될까요? 잔금 납부 기한이 짧고 대출 규제가 있지만, 10억 원의 시세 차익과 확실한 미래 가치를 고려할 때 서울 무주택 세대주에게는 놓치기 아까운 기회입니다.
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