"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐
- 두부 별 2개는 '망설이다 패스'하는 단계입니다.
[장점]
- 계약금 5%
- 단지 내 역이 연계(초초역세권)
[단점]
- 인천 구도심이 9억대?(안전마진 없음)
- 줍줍을 기다리길
인천의 핵심 입지인 구월동 옛 롯데백화점 부지에 들어서는 ‘힐스테이트 구월아트파크’는 지하철역 직결 구조와 GTX-B 노선 호재를 동시에 갖춘 랜드마크 단지입니다. 우수한 브랜드 가치와 더불어 대규모 공원을 품은 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 이를 다 담았다해도 분양가가 살벌합니다.
힐스테이트 구월아트파크 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 인천광역시 남동구 구월동 1455번지 |
| 공급 규모 | 아파트 지하 6층, 지상 최고 39층 4개동, 총 496세대 (일반분양 496세대) |
| 공급 구성 | 특별공급 217세대 / 일반공급 279세대 |
| 입주 예정일 | 2030년 10월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 없음, 전매 제한 1년, 거주의무 없음 |
[타입 별 물량표]
| 주택형 (타입) | 일반분양 합계 | 특별공급 (계) | 일반(가점제) | 일반(추첨제) |
|---|---|---|---|---|
| 84A | 248 | 136 | 45 | 67 |
| 84B | 124 | 67 | 23 | 34 |
| 101 | 124 | 14 | 0 | 110 |
| 합계 | 496 | 217 | 68 | 211 |
* 특별공급 유형별 공급 물량
| 주택형 (타입) | 특별공급 합계 | 기관추천 | 다자녀가구 | 신혼부부 | 노부모부양 | 생애최초 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 84A | 136 | 25 | 24 | 57 | 8 | 22 |
| 84B | 67 | 12 | 12 | 28 | 4 | 11 |
| 101 | 14 | – | 12 | – | 2 | – |
| 합계 | 217 | 37 | 48 | 85 | 14 | 33 |
💡 전체 일반분양 물량 496세대 중 약 43.7%인 217세대가 특별공급으로 배정되어 있으며, 특히 신혼부부(85세대) 물량이 가장 많으므로 해당 자격이 되는 수요자들은 전략적인 접근이 필요합니다.
📲 청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 |
|---|---|---|
| 84A | 7.47억 | 8.88억 |
| 84B | 7.68억 | 9.13억 |
| 101 | 9.69억 | 11.29억 |
- 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35%
- 발코니 확장비 별도: 84A/B형 2,000만원, 101형 2,200만원
자금 계획 (84A형 최고가 8.88억 기준)
인천은 비규제지역으로 ltv70%, 6억 한도로 대출이 나옵니다.
- 계약금 5%인 약 4,440만원의 현금이 필요합니다.
- 입주 시 중도금 대출+잔금을 주담대로 돌릴 수 있는데 약 8.5억이 필요합니다. 대출은 6억 한도이니, 추가 2.2억이 필요합니다. 참고로 중도금 대출 후불 이자, 취득세 등을 고려해야 하며, 발코니 확장비 잔금(1,600만원)도 준비해야 합니다.
- 즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 3억입니다.
💡 계약금이 5%로 낮게 책정되어 초기 진입 장벽이 낮지만, 입주 시점까지의 긴 기간(약 4.5년) 동안의 금리 변화와 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.
[인천 송도 청약도 함께 보기]
👌 힐스테이트 구월아트파크, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 요약하면,
- 입주자모집공고일(2026.05.06.) 현재 인천광역시 거주자 또는 수도권(서울, 경기) 거주자인 만 19세 이상
- 동일 순위 내 경쟁 시 인천광역시 거주자가 100% 우선
- 청약통장 가입 기간 12개월 경과 및 지역별·면적별 예치금액 충족 시 1순위 가능
- 비규제지역이므로 1주택 이상 소유자도 1순위 청약 가능
- 84타입은 가점제 40%·추첨제 60%, 101타입은 100% 추첨제로 공급
특공 유형 별 자격요건은,
| 구분 | 자격 요건 및 선정 방식 |
|---|---|
| 기관추천 | • 국가유공자, 장애인, 장기복무 군인, 중소기업 근로자 등 해당 기관의 추천을 받은 자 • 통장: 가입 6개월 경과, 지역별 예치금 충족 (장애인·국가유공자 등 제외) • 선정: 관련 기관의 우선순위에 따라 선정 |
| 다자녀가구 | • 만 19세 미만 자녀 2명 이상(태아, 입양 포함)을 둔 무주택세대구성원 • 통장: 가입 6개월 경과, 지역별 예치금 충족 • 선정: 다자녀가구 배점 기준표(100점 만점)에 따른 고득점순 |
| 신혼부부 | • 혼인 기간 7년 이내이며 소득 또는 자산 기준을 충족하는 무주택세대구성원 • 통장: 가입 6개월 경과, 지역별 예치금 충족 • 선정: 소득구분별(우선/일반/추첨) 및 순위(자녀 유무)에 따라 선정 |
| 노부모부양 | • 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양한 무주택세대주 • 통장: 가입 12개월 경과, 1순위 자격 요건 충족 • 선정: 일반공급 가점제 산정 방식을 적용하여 선정 |
| 생애최초 | • 생애 처음 주택을 구입하며 소득 또는 자산 기준을 충족하는 무주택세대구성원 • 통장: 가입 12개월 경과, 1순위 자격 및 5년 이상 소득세 납부 실적 필요 • 선정: 소득구분별(우선/일반/추첨) 추첨제로 선정 |
💡 인천광역시 거주자에게 우선권이 있으므로 인천 시민들에게 압도적으로 유리하며, 특히 101타입은 100% 추첨제라 고가점자가 아니어도 기회가 열려 있습니다.
청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026.05.06. (수)
- 특별공급 접수: 2026.05.18. (월)
- 일반공급 1순위: 2026.05.19. (화)
- 일반공급 2순위: 2026.05.20. (수)
- 당첨자 발표일: 2026.05.28. (목)
- 계약 체결: 2026.06.09. (화) ~ 06.11. (목)
💭 힐스테이트 구월아트파크, 청약 가치가 있을까?
인천의 전통적 중심지인 구월동에서 옛 롯데백화점 부지라는 상징성을 가진 이 단지는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 백화점은 대개 역이랑 연계되어 있으니 힐스테이트 구월아트파크 단지 역시 인천1호선과 직통 연결하게 됩니다.
입지 → 첫 번째 지도부터 볼게요. 가운데 주황색 원 모양이 힐스테이트 구월아트파크가 들어설 구월입니다. 오른쪽(노란색) 서울과의 거리도 확인하시고요, 하단 붉은색 표기가 송도, 위쪽 부분이 검단신도시입니다. 인천에서도 입지 차이가 많이 나는데요, 2번째 지도를 보면 구월 아이시티(예정)이라고 되어 있죠? 동구 구월동·남촌동·수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 문학동·관교동 등 220만㎡(67만평)에 주택 1만6000가구를 공급해 3만9000여명이 입주할 예정인 미니 신도시입니다.
벤처·스타트업을 위한 창업공간과 공연장, 미술관, 전시관 등 문화거점을 조성하고, 지역의료와 간호센터, 요양보호, 체육시설, 커뮤니티시설 등 수요자 맞춤형 복합타운도 조성한다는 계획입니다. 물론 힐스테이트 구월아트파크 부지와 한 정거장 정도 떨어져 있지만 입지가치가 함께 올라갈 것으로 보입니다.
인천터미널역까지 오면 버스터미널은 물론 롯데백화점이 있습니다. 생활인프라는 충분히 갖춰져 있어요.
교통 → 힐스테이트 구월아트파크는 인천1호선 예술회관역 초역세권으로 단지 내 지하2층과 연결됩니다. 역 이름처럼 단지 길 건너 인천문화예술회관이 있으며, 바로 맞은 편엔 인천경찰청이 있습니다. 중요한 건 1정거장 가면 인천시청역이 나오는데 여긴 인천1,2호선 더블역세권입니다. 그리고 향후 GTX-B 노선이 개통 예정이에요. 신도림-여의도-서울역 등을 거쳐 마석까지 갑니다. 서울까지 20분대로 진입이 가능하니 서울 접근성과 직주근접이 높아집니다.
학교 → 관공서 및 상권이 모두 형성되어 있지만 학교는 좀 멀어요. 인천성리초등학교에 배정받게 되는데 도보 11분입니다. 이 부분은 염두에 둬야 합니다.
가격 → 입지만 보면 참 좋으나 이 가치를 조금 많이 부풀려 담은 듯 합니다. 국평 분양가 최대 9억대로 나왔습니다. 입지가치가 더 높은 인천시청역 부근 단지들과 비교해 볼게요. 대단지 간석래미안자이(’08년) 국평이 5억대입니다. 역시 대단지이면서 역에서 좀 더 가까운 어울림마을(’05년)은 4억대고요. 올해 초 분양한 포레나더샵 인천시청역은 인천 남동구 간석동에서 역대 최고가로 나왔는데요, 전용59가 6.6억이었습니다. 국평으로 환산하면 약 8억대. 이러한 고분양가로 평균 경쟁률 3.51:1을 기록했습니다. 물론 줍줍으로 계속 이어졌고요.
입지가치나 세대수로 따지면 포레나더샵 인천시가 더 높은데 6억대 고분양가로 성적이 나빴어요. 이보다 1억 정도 더 비싼 힐스테이트 구월아트파크의 줍줍은 더 오래 이어질 듯 보여요. 결과적으로 안전마진은 없으며, 줍줍이 나올 때까지 기다리는 게 나을 것 같습니다.
비교 대상군이 계속 줍줍으로 나왔기에 이번 청약에서 ‘가점 당첨확률 예상기’는 오픈하지 않겠습니다.
청약신청은 청약홈에서!
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
