"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 저울 중' 입니다.
[장점]
- 1호선 제기동역 초역세권(향후 더블역세권 예정)
- 안전마진 약 1억 기대
[단점]
- 세대수가 적고 소형평수
- 초품아 아니고 주변 환경 아쉬움
* 그래도 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됨
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 동대문구 제기동 892-68번지 일원
- 세대수: 총 351세대(32층짜리 2개동) 중 특공물량 44세대
– 기관추천 8세대
– 다자녀가구 8세대
– 신혼부부 18세대
– 노부모부양 3세대
– 생애최초 7세대
- 전매제한: 1년
- 거주의무기간 및 재당첨제한 없음
- 분상제 미적용
59 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 44㎡ 약 7억~7.7억
전용 51㎡ 약 8.4억~9억
전용 59㎡ 약 10억~11억
- 계약금(10%) 계약 시/계약 후 30일 이내
- 중도금(60%) ’25년 12월부터 ’28년 1월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
→ 여기에 발코니 확장비 (84 기준) 2천만원 별도
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
분양가 11억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 1.1억 현금은 필수로 있어야 해요.
2. 나머지를 주담대(최대 6억)로 받으면 현금 3.9억이 더 필요합니다. 그럼 총 현금 약 5억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 6억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 약 1억이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 340만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요).
갭투자 원한다면, 전세 약 6억으로 계산해서 역시나 현금 5억이 있어야 하고, 보증금을 전액 현금으로 들고오는 세입자를 찾아야 해요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 가장 물량이 많은 신혼부부만 담아볼게요.
[신혼부부-18세대]
- 7/25 기준으로 서울(1순위) 및 경기도, 인천에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 서울에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 8월 5일(화)
- 일반 1순위 접수: 8월 6일(수)
- 당첨자 발표: 8월 13일(수)
- 계약 체결: 8월 25일~27일
- 입주 예정일: 2028년 9월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
우선 서울입니다. 대개 가치를 높이려고 무리하게 역 이름을 끼워넣는 경우가 있는데, 제기동역 아이파크는 정말 제기동역 코 앞에 위치합니다.
입지 → 지도에서 깃발 표기가 제기동역 아이파크입니다. 역에서 가까운 것은 좋으나 바로 옆이 한약재를 파는 약령시장과 경동시장입니다. 주변 환경이 그렇게 깔끔하다?란 느낌은 아닙니다. 이것이 장단점으로 모두 작용할 수 있을 것 같네요.
교통 → 1호선 초역세권입니다. 그리고 제기동역에 동북선이 개통 예정(’26년)이에요. 더블역세권이 되는 거죠. 동북선은 왕십리를 시작으로 상계역까지 가는 노선인데요, 즉 왕십리역 가서 2호선, 경의중앙, 수인분당, 5호선을 모두 갈아탈 수 있어요.
그리고 제기동역에서 한정거장 가면 청량리역이 나오죠. 이곳의 교통과 입지까지 노려볼 수 있어요.
학교 → 서울홍파초등학교가 도보로 약 20분이니 꽤 멀어요. 학군을 기대할 곳은 아닙니다. 우선 제기동역 아이파크 공급 물량 자체가 10~20평대이니, 학부모로서는 고민할 필요가 있어요.
가격 → 59타입 최고가가 11억대이니 서울 분양가가 정말 많이 올랐다는 걸 실감하게 됩니다. 그런데 앞으로 분양가는 계속 오를 테고, 지금이 가장 저렴한 순간일 수 있어요.
주변 시세와 비교해 보면 가장 좌측의 래미안엘리니티가 그나마 최근 입주지만 여긴 1천세대 넘는 대단지이니 제기동역 아이파크(351세대)와 일대일 비교가 힘듭니다. 그나마 근접한 것이 하단의 래미안허브리츠(844세대)인데요, 14년 정도 차이나지만 세대수가 2배 이상 많고 2호선 용두역 초역세권입니다. 이곳 59타입 호가가 12억이에요. 다른 입지가 더 우세하나 연식 차이로 상쇄한다 하면 제기동역 아이파크 안전마진은 약 1억 정도 예상해 봅니다.
결론은 향후 더블역세권이 될 초역세권 입지이나, 소형 단지에 소형 평수만 있다는 것, 초품아가 아니라는 건 단점으로 작용해요. 그러나 거주의무기간 없고 전매제한 1년밖에 안되니 바로 팔 수 있다는 점, 주변 시세를 봤을 때 향후 우상향할 것으로 보이니 소형가구가 실거주하면서 직주근접+투자가치로서 메리트는 있어 보입니다.
가점이 낮다면 도전해 보고, 60점 후반 이상이면 하반기에 나올 더 입지 좋은 곳을 공략해 보시길!
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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