"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐
- 두부 별 1개는 '그냥 패스~' 단계'입니다.
[장점]
- 홍대입구역 초 역세권
[단점]
- 안전마진 없어요
- 소규모, 소형평수 구성
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 마포구 동교동 200-2번지 일원
- 세대수: 총 123세대 중 특공 15세대
– 기관추천 1세대
– 다자녀가구 2세대
– 신혼부부 8세대
– 생애최초 4세대
- 타입: 전용 32㎡/47㎡/52㎡
- 전매제한: 1년
- 재당첨제한 및 거주의무기간: 없음
- 분상제 미적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 32㎡ 약 5.8억~6.2억
전용 47㎡ 약 6.2억~9억
전용 52㎡ 약 9.5억~10억
→ 분양가에 발코니확장 및 일부 무상 옵션품목 포함됨
- 계약금(10%)
- 중도금(60%) ’26년 1월~6월까지 3회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
전용 52 평면도
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 52㎡ 의 10억을 기준으로 하면,
1. 우선 계약금 10%인 1억 현금은 필수로 있어야 해요.
2. 중도금+잔금을 나중에 주담대로 돌릴 때 분양가의 ltv70%을 적용하되, 6억 한도로 묶이니 6억 대출 받아요.
3. 계약금+잔금 추가분=현금 약 4억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
4. 그런데 주담대 6억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 이자 5%로 계산하면 연봉은 약 9600만원 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 330만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
세대 수가 워낙 작아서 특공 물량도 한 자릿수예요. 그나마 가장 많은 신혼부부(8세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 8/29 기준으로 서울시(1순위-1년 이상 계속 거주자) 및 인천이나 경기도에 거주하는 무주택세대구성원
- 혼인기간 7년 이내 신혼부부
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 서울에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 9월 8일
- 일반공급: 9월 9일
- 당첨자 발표: 9월 16일
- 계약 체결: 9월 29일~10월 1일
- 입주 예정일: 2026년 11월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
홍대입구역 바로 옆에 붙어있어 입지는 뛰어나지만 단 123세대 뿐입니다. 나홀로 소규모 아파트는 피하란 얘기가 있습니다. 분석 들어갈게요.
입지&교통 → 홍대역에서 도보 3분 초역세권이에요. 홍대역은 2호선, 경의중앙선, 공항철도 트리플 역세권입니다. 원하는 곳은 어디든 갈 수 있는 입지란 얘기죠. 홍대의 중심상권 한 가운데에 위치해 생활 편의성이 높아요. 하지만 시끌벅적한 분위기는 단점이 될 수도 있습니다.
소규모일 뿐더러 주변에 아파트가 없어요. 즉 단지들이 모여있는 곳의 인프라를 누릴 수 없다는 의미입니다.
가격 → 앞서 언급했든 주변에 아파트가 없어서 가격 비교가 힘듭니다. 절대 평가로만 본다면, 방2개짜리가 가장 큰 평수인데 최고가 10억입니다. 주담대 6억 한도이기 때문에 현금이 4억이나 필요해요. 이 금액이면 2-30평대 구축을 권합니다. 전용 52면 학부모가 살기에 비좁을 수 있기 때문에 주변에 학군을 따지는 건 무의미한 것 같습니다.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
⭐⭐⭐⭐⭐ 바로 클릭
– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
