"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민해보는' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 1억 예상
- 풍무역 5분컷, 초품아 예정
- 앞으로 주변 대단지 커뮤니티 형성
[단점]
- 초반 김포골드라인의 출퇴근길 감내
- 향후 대거 입주장
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 김포시 사우동 428-3 일원
- 세대수: 총 1,524세대(29층 12개동) 중 일반분양 1,494세대(특공 970세대)
– 기관추천 139세대
– 철거주택 소유자 10세대
– 다자녀가구 149세대
– 신혼부부 344세대
– 노부모부양 45세대
– 생애최초 283세대
- 타입: 전용 74㎡/84㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 거주의무기간 없음
- 분상제 적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 74㎡ 약 5.8억~6.3억
전용 84㎡ 약 6.3억~7.1억
→ 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도
- 계약금(10%) 1차 계약시 / 2차 1개월 이내
- 중도금(60%) ’26년 4월~’28년 7월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
전용 84-a타입 평면도
거실
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 다행히 김포시는 규제지역에서 비켜났습니다.
전용 84 최고가인 약 7.1억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 7100만원은 현금으로 준비해요.
2. 중도금+잔금을 입주 시 주담대로 돌리면 ltv70%을 적용, 약 4.9억을 받게 돼요.
3. 주담대 받고도 1.4억이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.1억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
4. 주담대를 full로 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉은 7800만원이 넘어야 하고, 월 상환액이 약 260만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(344세대), 생애최초(284세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 10/24 기준으로 김포시(우선순위) 및 수도권에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
[생애최초]
- 10/24 기준으로 김포시(우선순위) 및 수도권에 거주하면서 이전에 한 번도 집을 구매한 적 없는 무주택세대구성원(신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분했다면 무주택자)
- 청약통장 가입기간 12개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있거나 1인가구
- 근로자 또는 자영업자, 신청자가 5년 이상 소득세 납부한 사람
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 11월 3일
- 일반공급: 11월 4일
- 당첨자 발표: 11월 12일
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 11월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
10월 27일에 [호반써밋 특공]이 있었는데요, 그 바로 옆에 위치한 것이 ‘푸르지오 더 마크’입니다. 김포골드라인인 풍무역에서 도보 5분 컷이에요. 김포시는 이번 10.15 부동산대책에서 나온 규제지역에서 비켜났어요. 그럼에도 서울 접근성이 뛰어나기 때문에 수요가 굉장히 많이 몰릴 것으로 예상됩니다.
입지&교통 → 풍무역에서 도보 5분 역세권입니다. 2정거장 지나 김포공항에 가면 9호선과 5호선, 공항선, 서해선을 갈아탈 수 있어요. 그리고 풍무역 자체에 5호선 연장선이 예정되어 있고요. 그렇다면 마곡, 여의도, 강남, 광화문 등 서울 주요 직주근접이 가능해져요.
그런데 옆에 호반써밋 부지에 2천세대 넘는 아파트가 들어설 예정이고, 푸르지오 더 마크가 1천여세대, 그 옆엔 수자인그라센트1차 대단지도 들어설 예정이에요. 가뜩이나 출퇴근 지옥으로 불리는 풍무역은 그 강도가 더 심해질 것으로 예상되는데요, 5호선 연장선이 생긴 후에야 조금 나아지지 않을까 싶어요. (’31년 이후로 예상)
그래도 김포대교, 김포한강로, 올림픽대로가 근접하여 자차로도 서울 접근성이 용이합니다. 내년에는 김포고속도로까지 예정되어 있어요.
반경 2km 내에 이마트트레이더스, 홈플러스, 김포시청, 김포종합운동장 등이 위치해요. 생활환경이 갖춰졌단 의미죠.
학교 → 단지 맞은 편에 유치원부터 초/중학교까지 개교 에정이에요. 그야말로 초품아입니다.
가격 → 공공택지에 지어지기 때문에 분상제 적용 단지예요. 분양가가 시세보다는 저렴하다는 거죠. 풍무역 기점으로 맞은편에 풍무푸르지오 아파트가 ’16년생인데 국평이 6.9억에 나와있어요. 그 옆에 풍무센트럴푸르지오는 ’18년생인데 국평이 이미 7억 초반대로 팔렸습니다. 이번 푸르지오 더 마크는 국평 분양가가 7.1억이죠. 신축 프리미엄으로 비교해도 향후 안전마진은 약 1억으로 예상해 봅니다.
결론은, 앞으로 풍무역세권뿐 아니라 한강쪽으로 한강시네폴리스, 김포향산지구개발 등 이곳저곳이 개발이 한창이라 주변환경은 더 좋아질 거예요. 그렇지만 풍무역세권에 대규모 입주물량이 쏟아지게 되면 초기 전세 세팅이 힘들 수 있고 엄청난 출퇴근 교통 불편을 어느정도 감수해야 합니다. 즉, 실거주든 투자든 중장기적인 관점에서 바라보고 접근해야 할 거예요.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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