"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민하는' 단계입니다.
[장점]
- 희소성 높은 신축 브랜드: 용인시 수지구 풍덕천동 일대에 약 9년 만에 공급되는 '자이' 브랜드 대단지 아파트입니다.
- 우수한 강남 접근성: 신분당선 동천역과 수지구청역을 이용할 수 있는 입지로, 판교 및 강남권 출퇴근이 매우 용이합니다.
- 파격적인 무상 옵션: 발코니 확장비가 전액 무상으로 제공되어 실질적인 분양가 인하 효과가 있습니다.
[단점]
- 심리적 저항선 넘은 분양가: 전용 84㎡(국평) 기준 최고 15.6억 원에 달하는 분양가는 인근 시세 대비 높게 책정되었다는 평가입니다.
- 강력한 대출 규제: 투기과열지구 및 청약과열지역으로 묶여 있어 중도금 대출이 40%로 제한되며, 고가 주택에 따른 주담대 한도가 낮아 상당한 현금이 필요합니다.
- 소음 및 환경 이슈: 단지 인근에 경부고속도로와 대형 도로가 인접해 있어 동별 위치에 따른 소음 발생 가능성이 있습니다.
수지자이 에디시온이 지난 1월 분양했고 홈두부가 유튜브 영상까지 올렸는데 미분양이 아~주 많이 나왔습니다. 아무래도 입지 대비 분양가가 너무 셌던 것 같네요. 1차 줍줍이 총 258세대가 나왔고 이번에 2차가 또 나왔습니다. 물량 214세대로 여전히 털어야 할 게 많네요. 붉은색 표기는 2차 줍줍으로 업뎃된 부분이고, 나머지는 기존 분석 자료이니 참고해 주세요!
영상으로 자세히 보기
📋 수지자이 에디시온 줍줍 물량 보기
- 위치: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 71-1번지 일원(규제지역)
- 세대수: 총 480세대(25층 6개동) 중 줍줍 214세대
- 상세 타입별 물량:
84㎡ A타입: 65세대 (판상형 4Bay, 선호도 높음)
84㎡ B타입: 52세대
84㎡ C타입: 48세대
84㎡ D타입: 45세대 (타워형 구조)
대형 평형(144㎡, 155㎡): 각 2세대씩 소량 잔여
- 전매제한: (2026.01.08.)로부터 3년
- 재당첨제한 : 10년
- 거주의무기간 없음
- 분상제 미적용 단지
84a형 확장평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
84㎡ (A~D 타입): 약 13.6억 ~ 15.6억 원
144㎡P (펜트하우스): 50억
155㎡P (펜트하우스): 52억
→ 발코니 확장비는 사업주체에서 무상 시공
- 계약금(10%): 1차 계약 시 전 평형 일괄 1,000만 원 납부로 문턱을 낮췄으며, 나머지 금액은 약 한 달 뒤인 2026년 4월 3일에 납부
- 중도금(60%) ’26년 5월~’28년 8월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정기간
→ 중도금 대출 40%, 이자 후불제
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 수도권 및 규제지역에서는 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 용인시 수지구는 규제지역입니다.
그럼 ltv40%, 6억 한도이며 아파트 시세에 따라 대출은 차등됩니다. 국평 최고가로는 15억을 넘으니 대출 한도는 4억입니다.
전용 84 최고가인 약 15.6억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 1.56억이 현금으로 있어야 해요. 1차, 2차 나누어 내는데 1차는 모든 평형 동일하게 1천만원 내야 합니다.
2. 중도금은 40%만 대출되고 나머지 20%는 자납해야 해요. 그렇다면 중간에 현금 3.1억이 필요합니다.
3. 입주 시 중도금 대출+잔금을 주담대로 돌리면 ltv40%에 4억 한도입니다. 총 10.88억이 필요한데 4억만 대출 나오니 나머지 6.88억도 현금으로 있어야 합니다.
4. 당첨되면 총 필요한 현금은 계약금+추가 현금=총 11.6억이 됩니다.
줍줍 누가 넣을 수 있을까?
완판이 목적이니 문을 활짝 열었네요. 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 누구나 신청할 수 있습니다. 청약통장 상관 없습니다.
🔍 줍줍 일정 체크!
- 줍줍신청: 2월 23일
- 당첨자 발표: 2월 26일
- 계약 체결: 3월 4일
- 입주 예정일: 2029년 2월
💭 수지자이 에디시온, 투자 가치 있을까?
서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역으로 묶였는데, 용인시에서 유일하게 규제지역인 곳이 바로 수지구입니다. 그만큼 집값 상승 여력이 있다는 방증이겠죠. 핫한 용인 수지에 9년만에 나온 신축이며, 향후 3~4년 내 공급은 거의 없을 거라고 합니다. 문제는 ‘헉’ 소리나는 분양가입니다.
입지&교통 → 용인시 수지구가 규제지역으로 묶이는 등 핫한 이유는 서울과의 접근성 때문이에요. 신분당선 동천역까지 도보 15분 정도 걸리는데요, 여기서 판교까지 단 2정거장, 양재-강남-신사까지 이어집니다. 환승없이 강남까지 한 큐에 가는 거죠. 판교역에서 성남역 가면 GTX-A 노선도 이용할 수 있어요.
단, 단지 앞에 8차선이 넘는 도로가 있고 그 맞은편이 경부고속도로입니다. 죽전휴게소도 있고요. 방음벽 설치 상황에 따라 도로 소음 문제가 있을 수도 있어요.
단지 바로 옆에 맥도날드(맥카페)가 거의 붙어있어 맥세권이며, 죽전역에 신세계 사우스시티가 있습니다.
학교 → 풍덕초등학교에 배정받는데 도보 10분이라 가깝지 않아요. 그래도 그 일대에 수지중/수지고/죽전고가 있으며 수지구청역 학원가를 이용할 수 있어요.
가격 → 수지가 서울과의 접근성과 학군 등으로 주거지역 선호도가 높은 곳이긴 하나… 이번 분양가는 좀 세게 나왔습니다. 물론 그럴만한 이유가 있는데요, 옵션 사양들이 기본에 포함됐으며 피트니스클럽과 골프연습장, 사우나 등의 커뮤니티 시설도 대단지 못지 않습니다. 아주 오랜만에 나오는 신축이라 그동안의 갭 때문에 분양가가 높게 체감되는 걸 수도 있고요. 얼마 전 더샵 분당티에르원 국평이 26억에 분양됐는데, 정자역까지 2정거장 차이임에도 수지자이 에디시온이 15억대 나왔으니 저렴하다는 의견도 있어요.
수지구청역 역세권인 수지구청역롯데캐슬하이브엘(’25년)이 15억~18억대에 나와 있어요. 성복역 근처인 성복역롯데캐슬클라시엘(’21년)은 11~12억대이고요. 이곳의 입지가치, 수지자이 에디시온이 2029년 입주예정임을 감안하면 당장의 안전마진은 없으나, 경쟁률은 꽤 높게 나올 것 같네요. 그래도 규제지역 대출제한이 커서 현금 11억 이상 갖고 있어야 하는 건 꽤 리스크입니다.
이런 분들은 넣으세요!
- 판교나 강남으로 출퇴근하는 3~4인 가구 무주택자.
- 당장의 시세 차익보다는 10년 이상 실거주할 신축 자이 브랜드를 선호하는 분.
- 현금 동원력이 10억 이상이거나, 고소득자로서 향후 대출 상환 능력이 충분한 분.
이런 분들은 참으세요!
- 단기 시세 차익을 노리는 투자자 (현재 분양가가 시세와 맞닿아 있어 안전마진이 부족함).
- 11억 원 이상의 자금 조달 계획이 불투명한 분.
- 재당첨 제한 10년의 리스크를 감수하고 더 좋은 강남/송파 입지를 노리는 분.
수지자이 에디시온은 ‘고분양가’라는 비판을 받으면서도, 용인 수지의 마지막 대규모 신축이라는 강력한 무기를 가지고 있습니다. 2029년 입주 시점의 물가 상승률과 인건비 상승을 고려하면 “오늘이 가장 싸다”는 논리가 통할 수도 있는데요. 규제지역의 대출 제한은 엄연한 현실!
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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