"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 만점은 '바로 클릭' 단계입니다.
[장점]
- 서초구에 붙은 국평이 10억?
- 안전마진 10억
[단점]
- 과천 주민만 신났다
- 교통편이 아쉽다
과천주암지구 C1블록은 과천시 주암동·과천동 일원 과천주암지구를 대표하는 공공주택지구의 핵심 블록이에요. 전체 1,338세대 중 일반 공공분양이 단 120세대, 신혼희망타운이 812세대로 공급돼 유형별 전략이 필요해요. 결론적으로, 과천 주민 무주택세대라면 무.조.건 넣으세요!
과천주암지구 C1블록, 기본 스펙부터!
위치가 가장 중요하겠죠? 지도부터 볼게요. 그냥 강남이라 해도 무방하죠? 너무 가깝네요. 그리고 배산임수예요. 뒤에는 청계산, 앞에는 양재천이 흐릅니다. 정말 탐나는 위치네요.
| 구분 | 세대수 | 주택형 |
|---|---|---|
| 총 공급 | 1,338세대 | 14개동, 최고 28층 |
| 일반 공공분양 | 120세대 (특공: 다자녀2/신혼2/생애최초4/노부모부양1/신생아5/국가유공자1/기타3) 일반6, 사전청약 96세대 | 84㎡ |
| 신혼희망타운(공공분양) | 812세대 본청약 173, 사전청약 451 | 46㎡ / 55㎡ |
| 행복주택(추후) | 406세대 | – |
※ 사전청약 당첨자가 포기한 물량은 일반 공공분양으로 넘어갑니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 분양가상한제 | 적용 |
| 전매제한 | 3년 |
| 거주의무 | 5년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
※ 일반분양/신희타 공통적용
가운데 파란색 동그라미 부분이 공공분양/그 외 모두 신희타입니다.
과천주암지구 C1블록 분양가는 얼마로 나왔나?
| 주택형 | 공급수 | 분양가 범위 |
|---|---|---|
| 46㎡(신희타) | 295세대 | 약 5.7억~6.8억 |
| 55㎡(신희타) | 923세대 | 약 6.8억~7.2억 |
| 84㎡ (공공분양) | 120세대 | 약 10.2억~10.9억 |
※ 모두 기본형 기준이며, 공공분양은 국평 단일평형으로 나왔습니다. 강남 바로 옆 30평대가 10억이라니… 이건 자금 문제가 아니라 어떻게 뽑힐까에 집중해야 할 물건입니다.
납부 구조와 자금 부담
신혼희망타운은 수익공유형 모기지라는 상품에 들어야 합니다. 그래서 일반 공공/신희타 나누어서 자금계획을 세워 볼게요. 사전청약 당첨자가 아닌 일반공급 기준이므로 참고해 주세요!
[공공분양] 최고가 10.9억을 기준으로 하면,
과천은 투기지역으로 LTV40, 6억 한도이며 집값에 따라 대출이 차등으로 나옵니다. 입주 시 집값이 얼마까지 오를지 모르지만 현재 분양가는 15억 이하이니, 최대 6억 대출 한도로 잡아볼게요.
| 구분 | 금액 | 시기 |
|---|---|---|
| 계약금(10%) | 약 1억 100만 원 | 계약 시 |
| 중도금 1차(15%) | 약 1.63억 | 2027년 12월 14일 |
| 중도금 2차(15%) | 약 1.63억 | 2028년 7월 14일 |
| 잔금(60%) | 약 6.4억 | 입주 시 |
계약금은 현금으로 필수로 있어야 해요. 이 단지의 경우 중도금 집단대출이 미정이기 때문에 불가 시 자납해야 합니다. 나온다는 가정 하에 계산하면, 입주 시 중도금+잔금을 주담대로 돌릴 경우 ltv40%로 약 4억이 나옵니다. 그럼 추가로 약 5.9억이 필요하죠. 즉, 당첨 시 필요한 총 현금은 약 6.9억이 됩니다.
[신혼희망타운] 최고가 7.2억을 기준으로 하면,
신혼희망타운은 공급가격이 총자산가액(354백만원)을 초과하면 ‘수익공유형 모기지‘ 대출 상품에 들어야 합니다. 한 마디로 나라에서 최저 금리로 돈을 빌려주고, 나중에 시세차익을 최대 50%까지 가져가는 상품이에요. 이번 과천 주암 C-1블록은 5억 이상이니, 이 상품에 의무적으로 가입해야 해요. 그렇다면 계산은 아래와 같습니다.
수익형 모기지 대출은 최대 LTV70%(4억 한도)까지 받을 수 있는데요, 최대로 받으면 그만큼 나중에 뱉어야 할 금액이 크고 최소로 받는다면 내가 가져가는 부분이 큽니다. 즉, 초기 자본이 부족할수록 대출을 최대한 받는 방법을 택해야겠죠. 예를 들어 7.2억 물량을 LTV70%으로 받는다고 가정하면,
| 구분 | 금액 | 시기 |
|---|---|---|
| 계약금(10%) | 약 7200만원 | 계약 시 |
| 중도금 1차(10%) | 약 7200만원 | 2027년 12월 14일 |
| 중도금 2차(10%) | 약 7200만원 | 2028년 7월 14일 |
| 잔금(70%) | 약 5억 | 입주 시 |
계약금 10%인 7200만원은 현금으로 있어야 해요. 이 단지의 경우 중도금 집단대출이 미정이기 때문에 불가 시 자납해야 합니다. 나온다는 가정 하에, 중도금+잔금을 입주 시 대출 받으면 ltv70%(4억 한도)여서 4억은 대출이 나오고 나머지 2.5억이 필요합니다. 그럼 입주 시 총 필요한 현금은 약 3.2억입니다.
→ 대출 연 1.3% 고정금리로 최장 30년입니다.
※ 공공분양/신희타 전 세대 발코니 확장으로 시공되며 확장비는 별도입니다.
지금부터 주목! 청약전략이 핵심이다
안타깝지만, 이번 과천 주암 C-1블록은 과천 주민들의 장이 될 것 같습니다. 공공/신희타 모두 과천 주민에게 100% 우선 공급됩니다. ’25년 12월 30일 기준으로 과천시 2년 이상 거주자를 가장 먼저 뽑아요. 만약 여기서 미달이 나면 수도권 거주자에게 돌아가지만, 거의 0에 가깝다고 봐야 합니다. 단, 아주 작은 기회는 있습니다. 바로 다자녀 특공인데요,
과천 2년 이상 거주자에게 50% 돌아가고, 수도권 거주자에 50% 돌아갑니다. 참고로… 다자녀 특공은 2세대뿐입니다. 이 정도면 뭐… 기타 지역 주민들은 ‘못 먹는 감 찔러나보자’ 심정으로 도전해봐야 겠네요.
이러한 상황을 감안하고, 청약 자격요건을 볼게요.
[공공분양-일반공급 1순위]
- 무주택 세대주
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않은 분
- 청약통장 가입 24개월 이상/24회 이상 납입
- 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액(매월 최대 25만원까지만 인정)이 많은 분
- 과천시 2년 이상 거주자 우선공급
- 신생아 우선공급에 해당
- 부부 중복청약 가능하니 자격이 된다면 특공/일반 모두 공략!
전용84 A(판상형/포베이),B형(포베이)
[신혼희망타운]
- 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족
- 예비 신혼부부를 제외하고, 부부의 경우 중복청약 가능
- 청약통장 가입 6개월 이상
- 부채를 제외한 총 자산이 3억5400만원 이하/아래 소득조건 충족
46A, 55A형 (전용55가 방3/화2에 4베이 판상형으로 잘 빠졌네요)
🔍 청약 일정 체크!
- 입주자 모집 공고: 2025년12월 30일
- 사전청약 당첨자: 2026년 1월 12일~13일
- 본 청약: 1월 14일~
- 당첨자 발표: 1월 29일(공공), 1월 23일(신희타)
- 입주예정일: 2029년 2월
💭 과천주암지구 C1블록, 투자 가치 있을까?
앞서 언급했지만, 과천 주민 백퍼 선정이기 때문에 아주 높은 경쟁률에 마감이 될 것 같네요. 지도 상 알록달록한 곳이 ‘과천주암공공지원민간임대주택 공급촉진지구’예요. 즉, 임대주택이 대부분이라 가격 상승에 어느정도 제약은 따릅니다. 그렇지만, 그게 큰 대수일까요? 바로 위가 서초구 우면동이에요. 거의 강남 생활권인데 가격 차이는 천지 차이입니다. 시드머니가 충분하다면 당연히 강남에 가면 되고, 그렇지 못한 상황에서 이만한 입지는 없습니다.
입지&교통 → 가운데 빨간색 체크 부분이 C1단지예요. 브랜드는 안단테가 될 예정이에요. 과천 도심과 맞닿아 있지는 않지만, 과천 전체 생활인프라를 공유하며 강남권, 양재동과 인접한 위치예요. 현재는 대중교통이 도보권에 없기에 불편해요. 버스 등을 이용해야만 신분당선 양재시민의숲역, 4호선 선바위역 등을 이용할 수 있어요. 그런데 향후 호재는 있습니다. gtx-c노선과 위례과천선 호재를 기대해 볼 수 있습니다.
학교 → 단지 맞은편에 유치원/초/중학교가 있으며 도보 5분컷이에요.
가격 → 옆에 초록색 체크 부분은 지난 8월 신혼희망타운으로 나온 C2블록이에요. 여기 분양가 거의 비슷합니다. 이때 경쟁률이 125.1대 1을 기록했어요. 어마어마하죠? 그리고 맨 오른쪽 보라색 체크 부분은 디에이치 아델스타로, 분양가가 약 16.1억~17.6억으로 나왔죠. 거의 10억이 차이가 나는데 하이엔드 브랜드란 이유 때문이었어요. 고분양가 논란에도 52.3대1을 기록했답니다.
바로 맞은편 서초구 우면동은 20평대가 18억대, 30평대가 21~22억대라 사실 비교 불가고요. 과천지식정보타운에 있는 과천푸르지오벨라르테랑 비교해 볼게요. 여기 국평이 17~18억대에 팔렸고 호가는 20.5억에 나와 있네요. 과천 주암 C-1블록 국평이 10억대이니 신축 프리미엄까지 더하면 안전마진 10억은 예상해 볼 수 있습니다.
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미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
