다주택자에 대한 관심이 지대하다. 정부 규제가 계속 강화되면서 여러 채를 보유하는 전략보다는 확실한 입지에 있는 한 채에 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 흐름이 압도적으로 강해지고 있다.
실제로 통계에서도 변화가 그대로 드러난다. 다주택자 비중은 2년 반 만에 최저치를 기록했고, 시장에서 2주택·3주택자 자체가 빠르게 줄어들고 있다. 그렇다면 시장에 공급이 늘어나고 집값은 하락하고 있을까? 정 반대의 흐름이 보이고 있다는 것이 문제다.
다주택자 실종, 통계가 보여주는 시장 변화
다주택자가 시장에서 눈에 띄게 줄고 있다. 지난해 12월 기준 집합건물 다소유지수는 16.381로 31개월 만에 최저치를 기록했다. 2주택자 지수는 11.307로 20개월 만의 최저, 3주택 이상 지수도 2.58까지 떨어지며 42개월 만의 최저치를 찍었다. 시장 자체가 ‘한 채 집중’ 구조로 바뀌는 흐름이다.
이 변화의 핵심 원인은 정부의 규제다. 첫째, 대출이 막혀 있다. 6·27 대책으로 다주택자는 추가 주택을 살 때 LTV가 0%가 되어 대출을 받을 수 없다. 둘째, 실거주 의무가 생겼다. 10·15 대책으로 서울 대부분이 토지거래허가구역이 되었고, 2년 실거주 의무가 붙으면서 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 셋째, 세금 압박이 강해졌다. 정부는 고가주택 보유세 강화를 검토하며 다주택자의 매도를 유도하고 있다. 결국 다주택자들이 시장에서 빠져나갈 수밖에 없는 구조가 만들어진 것이다.
똘똘한 한 채 쏠림이 만든 서울·지방 온도차
다주택자에 대한 규제가 강해지니 수요가 한 방향으로만 움직이기 시작했다는 점이다. 바로 서울 핵심지. 지방 거주자가 자기 지역 집을 사기보다 서울을 사는 ‘원정 매수’가 크게 늘었다. 지난해 지방인의 서울 집합건물 매수는 1만 4,415건으로 전년 대비 22% 증가했고 이 흐름은 자산 양극화로 이어지고 있다. 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 34억 원대, 전국 하위 20%는 1억 원대에 그친다. 격차는 약 30배다. 서울 내부에서도 상위 20%와 하위 20%의 가격 차이는 6.9배까지 벌어진 상태다.
지방 전세 시장도 흔들리고 있다. 전세 물량 공급의 핵심이던 다주택자가 줄어들면서 지방 전세난은 심해졌다. 최근 1년간 전세 매물 감소율은 대전 58.1%, 세종 57.6%, 부산 44.2%로 매우 크다. 반대로 지방에서는 준공 후 미분양이 14년 만의 최고치를 기록해 매매·전세 모두 어려운 이중 불안이 커지고 있다. 한 곳(서울)에만 수요와 돈이 몰리는 구조다.
다주택자, 앞으로도 계속될 흐름인가
다주택자에 대한 지금의 규제가 유지된다면 똘똘한 한 채 쏠림은 더 강해질 가능성이 높다고 본다. 서울 실거주 의무는 수도권 비규제 지역으로 풍선효과를 만들 수 있고, 지방 다주택자의 이탈은 지방 전세 공급을 약화시키는 구조적 문제로 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 전세 매물 감소는 결국 전셋값 상승으로 연결될 수밖에 없는 구조다.
다주택자 감소와 똘똘한 한 채 쏠림은 규제가 만든 명확한 흐름이다. 하지만 그 결과로 서울·지방 간 자산 양극화, 지방 전세난 같은 새로운 문제가 나타나고 있다. 규제만으로 시장 전체를 안정시키기는 어렵기 때문에, 앞으로는 공급과 전세 안전장치를 함께 다루는 종합적 접근이 필요한 시점이다.
두부생각
지금 시장의 흐름은 투자자의 선택이 아니라 구조가 만든 결과에 가깝다. 똘똘한 한 채 선호는 가격 양극화를 더 키울 수 있고, 지방 전세난도 심화될 가능성이 크다. 규제·세제·공급을 따로 보지 말고 함께 조정해야 균형이 잡힌 시장으로 돌아갈 수 있다.
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