“5월 9일 이후 당신의 집값은 안녕하십니까?” 다주택자 양도세 중과 유예 마지막 탈출구

서울 강남의 대단지 아파트 단지마다 매물이 쌓이고 호가가 뚝뚝 떨어지는 소리가 들리고 있다. 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료일이 다가오면서 집을 여러 채 가진 사람들의 고민이 밤잠을 설치게 할 만큼 깊어지는 모양새다. 이번 시점이 지나면 세금 폭탄을 피할 길이 사실상 사라지기 때문에 시장은 그야말로 폭풍 전야의 긴장감이 흐르고 있다. 이번 세제 변화가 왜 집값에 직격탄이 되는지, 그리고 현명한 자산가들은 어떤 준비를 하고 있는지 들여다본다. 특히 다주택자 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 매도자들이 벌이는 속도전의 이면은 어떤 모습인지 분석했다.

두부생각 

지금의 부동산 시장은 마치 음악이 멈추기 전에 의자에 앉아야 하는 수건돌리기 게임과 비슷합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료라는 명확한 마감 시간이 정해져 있는 상황에서, 누가 먼저 욕심을 버리고 합리적인 가격에 결단을 내리느냐가 자산을 지키는 핵심입니다. 강남 아파트라고 해서 영원히 우상향만 하지는 않는다는 차가운 교훈을 지금 시장이 온몸으로 증명하고 있습니다. 무리하게 빚을 내서 버티기보다는 세금 혜택을 온전히 누릴 수 있는 이번 골든타임을 활용해 가족의 자산을 안전하게 지키고 재편하는 지혜가 절실한 시점입니다.

문 닫히는 세금 혜택과 시장의 비명

집을 여러 채 가진 사람들에게 주어지던 세금 깎아주기 혜택이 이제 곧 마감된다. 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 끝나면 그동안 정부가 잠시 눈감아주던 무거운 세금이 다시 살아나게 된다. 쉽게 말해 예전에는 집을 팔아 남은 돈의 절반 이상을 국가에 세금으로 내야 했다면, 지금은 일반적인 수준의 세금만 내면 되었는데 이 꿀 같은 시간이 이제 몇 달 남지 않은 것이다. 대통령까지 직접 나서서 한 사람이 집을 수백 채씩 가지고 있는 구조는 정상적인 국가의 모습이 아니라고 강력하게 비판하고 있으니, 앞으로의 정책 방향은 다주택자들에게 더욱 매서워질 것이 뻔하다.

시장의 분위기를 급격하게 가라앉히는 이유는 크게 세 가지다. 첫째는 5월 9일이 지나면 내야 할 세금이 지금보다 두 배 가까이 껑충 뛸 것이라는 현실적인 공포다. 둘째는 여름이 지나면 고가 주택 보유자들에게 부과되는 재산세나 종합부동산세가 더 오를 가능성이 크다는 점이다. 마지막으로 금리는 계속 오르고 대출 문턱은 높아지니 집을 사줄 사람이 없다는 절망적인 현실이다. 한국은행이 2026년 1월에 발표한 금융안정보고서 자료를 보면 가계가 짊어진 이자 무게가 역대 최고 수준이라 다주택자들이 버틸 수 있는 체력이 거의 바닥나고 있음을 알 수 있다.

팔까 아니면 줄까? 세금 계산기 두드리는 자산가들

5월 9일이라는 데드라인은 다주택자들에게 아주 잔인한 선택을 강요하고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 전 집을 팔면 세금을 수억 원 이상 아낄 수 있을 뿐만 아니라, 10년 넘게 집을 가지고 있던 성실한 보유자들에게 주는 장기 보유 혜택도 챙길 수 있다. 하지만 이 기회를 놓치면 나중에 집을 팔 때 수익의 70퍼센트에서 많게는 80퍼센트 가까이를 세금으로 떼일 수도 있다. 그래서 요즘 강남 부자들 사이에서는 집을 그냥 시장에 내놓는 게 나을지, 아니면 차라리 사랑하는 자녀에게 물려주는 게 나을지를 두고 치열한 눈치 싸움과 두뇌 싸움이 벌어지고 있다.

최근에는 집 자체를 자녀에게 명의 이전하는 증여 방식보다 일단 시장에 급매로 내놓아 현금으로 바꾼 뒤 그 돈을 주는 방식이 번지고 있다. 왜냐하면 주택을 통째로 넘길 때 자녀가 감당해야 하는 취득세와 증여세가 상상을 초월할 정도로 무겁기 때문. 차라리 지금처럼 세금이 낮을 때 제값보다 조금 못 받더라도 팔아서 양도세를 낸 뒤, 남은 현금을 자녀에게 주는 것이 전체적인 가문의 자산을 지키는 면에서 훨씬 이득이라는 계산이 나온다. 시세보다 3억 원이나 30퍼센트 정도 싸게 자녀에게 직접 파는 저가 양도 방식도 활발하게 검토되고 있는데, 이는 어떻게든 5월 이전에 자산 정리를 끝내려는 절박함의 표현이기도 하다.

강남 아파트도 예외 없다? 뚝뚝 떨어지는 호가와 쌓이는 매물

부동산 시장에서 절대 무너지지 않을 성벽으로 불리는 강남 3구조차 이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료라는 거대한 파도를 피하지 못하고 있다. 압구정, 개포, 잠실 같은 핵심 지역의 아파트들은 이전 최고가보다 수억 원이나 낮은 가격에 매물이 나오고 있지만, 정작 이를 사겠다는 사람은 가뭄에 콩 나듯 보이지 않는다. 집값이 앞으로 계속 오를 것이라는 믿음이 완전히 깨지면서, 사려는 사람들은 가격이 더 떨어지기를 기다리며 느긋하게 지켜보는 태도를 취하고 있다. 이제 시장의 주도권은 집을 가진 사람에서 돈을 가진 사람으로 완전히 넘어간 셈이다.

구체적인 숫자로 보면 상황은 우리가 생각하는 것보다 더 심각하다. 강남구 압구정 현대 아파트는 불과 한 달 만에 시장에 나온 매물이 50퍼센트 가까이 늘어났고, 전용 82제곱미터 같은 인기 평수도 5억 원 이상 몸값을 낮춰야 겨우 구경이라도 온다. 심지어 100억 원이 넘던 대형 단지가 하루아침에 10억 원이나 가격을 깎아서 급매물로 나오는 경우도 있다. 송파구의 대표적인 대단지인 헬리오시티 역시 급하게 집을 처분하려는 사람들이 내놓은 매물이 100건 가까이 쌓여 있어 가격 경쟁이 붙은 상황이다.

할아버지들이 집을 파는 진짜 이유

이번 하락장에서 가장 독특하고 주목해야 할 현상은 집이 딱 한 채뿐인 고령층까지 매도 대열에 합류했다는 점이다. 강남 지역의 70대 이상은 집을 파는 비율이 전년보다 절반 이상 급증했다는 데이터는 시사하는 바가 크다. 이들은 세금을 많이 내야 하는 다주택자도 아닌데 왜 평생 살아온 집을 팔려고 할까? 가장 큰 이유는 해마다 오르는 보유세 부담과 노후 대비에 있다. 은퇴 후 들어오는 연금이나 소득은 정해져 있는데, 집값이 올랐다는 이유로 매년 수천만 원씩 나오는 세금을 감당하기가 숨이 턱 끝까지 차오르기 때문이다. 결국 집 크기를 줄여서 생활비를 확보하려는 다운사이징 현상이 강남 한복판에서 벌어지고 있다.

또 다른 이유는 자식들에게 줄 유산을 미리 정리하려는 판단도 섞여 있다. 나중에 자식들이 부모가 남긴 집 때문에 막대한 상속세를 내느라 집을 팔아야 하는 고생을 시키느니, 차라리 집값이 고점인 지금 팔아서 세금을 깨끗하게 정산하고 남은 현금을 미리 나눠주는 것이 전략적으로 훨씬 유리하다고 판단한 것이다. 재건축이 언제 될지도 모르는 상황에서 낡은 아파트를 끝까지 붙잡고 있기보다는, 지금의 높은 가치를 현금으로 바꾸어 확실한 수익을 챙기겠다는 심리도 강하게 작용하고 있다. 고령층의 이러한 매도 행렬은 시장에 물량을 더 많이 공급하게 만들어 결국 전체적인 가격 하락을 부채질하는 결과로 이어지고 있다.

규제 완화의 역설과 글로벌 경제의 먹구름

정부는 시장이 너무 차갑게 식는 것을 막기 위해 토지거래허가구역 안에서 집을 샀을 때 반드시 직접 살아야 하는 기간을 조금 미뤄주는 등의 대책을 고민하고 있다. 하지만 전문가들은 이러한 규제 완화가 오히려 매물을 더 빨리 쏟아내게 만드는 부작용을 낳을 수 있다고 경고한다. 집을 팔고 싶어도 규제 때문에 못 팔던 사람들이 규제가 풀리자마자 시장에 매물을 내놓으면, 가뜩이나 없는 매수자들 사이에서 가격 하락 속도만 더 빨라질 수 있기 때문이다. 규제가 풀린다는 소식이 호재가 아니라 오히려 집을 팔 수 있는 마지막 기회라는 신호로 읽히는 역설적인 상황이다.

여기에 전 세계적인 경제 분위기도 우리나라 부동산 시장의 발목을 단단히 잡고 있다. 미국의 중앙은행이 금리를 예상보다 늦게 내리거나 높은 수준을 유지하겠다고 발표하면서, 우리나라 시중 은행의 대출 금리도 좀처럼 내려올 기미를 보이지 않는다. 집을 가진 사람들은 이자 부담 때문에 괴롭고, 집을 사려는 사람들은 대출 원리금을 감당할 자신이 없어 포기하게 된다. 이러한 거시적인 경제 불안은 5월 9일 이후의 부동산 시장을 더욱 예측하기 어려운 안갯속으로 몰아넣고 있다. 결국 앞으로의 시장은 세금 정책뿐만 아니라 글로벌 금리와 환율이라는 거대한 파도에 휩쓸릴 수밖에 없는 처지다.

꽁꽁 얼어붙을 부동산 시장, 앞으로는?

다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 우리나라 부동산 시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙은 겨울판이 될 가능성이 매우 크다. 세금 혜택을 못 받게 된 다주택자들이 이제는 팔고 싶어도 세금이 무서워 매물을 다시 거두어들이는 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다. 하지만 그렇다고 해서 집값이 다시 오르기는 힘들 것으로 보인다. 금리가 여전히 높고 전반적인 경기가 좋지 않아 집을 사줄 수 있는 능력을 갖춘 사람들이 부족하기 때문이다. 결국 파는 사람도 없고 사는 사람도 없는 상태에서 가격만 지지부진하게 유지되거나 조금씩 흘러내리는 거래 절벽 상태가 오랫동안 지속될 위험이 크다.

전문가들은 지금이 지난 몇 년간 이어진 광란의 부동산 상승 파티가 끝나고 차가운 현실을 마주하는 하락장의 시작이라고 입을 모은다. 단기적으로는 5월 전까지 세금 폭탄을 피하려는 급매물들이 시장에 쏟아지며 가격이 더 내려가겠지만, 그 이후에는 시장 자체가 아예 멈춰버리는 기현상이 발생할 수 있다. 따라서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 집을 팔아야 하는 1주택자, 혹은 자산을 정리해야 하는 다주택자 모두 5월 이전의 시장 흐름을 그 어느 때보다 예민하고 날카롭게 관찰해야 한다. 지금 내리는 한 번의 결정이 향후 10년 자산 가치를 결정짓는 아주 중대한 분수령이 될 것이기 때문이다.

[표 주택 정리 방식별 예상 세부 비용 분석]

(가정: 매입가 10억 원 / 매도가 20억 원 / 10년 보유 기준)

출처: 국세청 2026년 최신 세무 가이드 및 한국은행 금융안정보고서 데이터 재구성

청약 가이드보기 [9억 아파트, 내 돈 얼마면 가능할까?]