"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민해보는' 단계입니다.
[장점]
- 문래동에 2호선 역세권
[단점]
- 안전마진 없고, 상당한 시드머니 필요
- 역세권이라 하기엔 조금 애매한?
📋 더샵 프리엘라 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 22번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 3층~지상 21층, 6개동, 총 324세대 (일반분양 138세대) |
| 공급 구성 | 특별공급 75세대 / 일반공급 63세대 |
| 입주 예정일 | 2029년 3월 예정 |
| 규제 지역 | 투기과열지구, 청약과열지구, 토지거래허가구역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년(또는 소유권이전등기일까지), 거주의무 없음 |
전체 분양 물량 별 배정된 물량은 다음과 같습니다.
| 주택형 (타입) | 일반분양 합계 | 특별공급 (계) | 일반(가점제) | 일반(추첨제) |
|---|---|---|---|---|
| 44 | 14 | 6 | 3 | 5 |
| 59A | 18 | 14 | 2 | 2 |
| 59B | 10 | 5 | 2 | 3 |
| 59C | 9 | 4 | 2 | 3 |
| 74A | 30 | 15 | 10~11 | 4~5 |
| 74B | 13 | 5 | 6 | 2 |
| 84A | 33 | 18 | 10~11 | 4~5 |
| 84B | 11 | 8 | 2 | 1 |
| 합계 | 138 | 75 | 약 37~39 | 약 24~26 |
소형 타입은 추첨제, 중대형은 가점제 확률이 높아요.
💸 청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 |
|---|---|---|
| 44 | 8.42억 | 8.85억 |
| 59A | 12.22억 | 13.00억 |
| 59B | 11.83억 | 12.49억 |
| 59C | 11.89억 | 12.64억 |
| 74A | 14.17억 | 15.07억 |
| 74B | 13.94억 | 14.72억 |
| 84A | 17.01억 | 17.98억 |
| 84B | 16.60억 | 17.66억 |
- 납부 비율: 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율
- 중도금 대출: 투기과열지구 규제에 따라 총 분양가의 40% 범위 내에서 대출 알선이 가능하며, 나머지 20%는 직접 자납
- 대출 조건: 중도금 대출에 대해서는 이자후불제 조건
- 발코니 확장비 납부: 계약 시 10%를 납부하고, 입주 지정일에 나머지 90% 납부
자금 계획
서울은 전 지역 투기지역이니 ltv40%, 6억 한도이며 시세에 따라 대출에 차등을 둡니다.
전용84인 17억을 기준으로 하면 대출한도는 4억입니다. 계산해 볼게요.
- 계약금 10%인 1.7억은 현금으로 있어야 합니다.
- 중도금 대출은 40%밖에 안 나오니 나머지 20%인 3.4억 현금으로 있어야 해요.
- 입주 시 중도금 대출 40%+잔금 30%를 주담대로 돌릴 수 있어요. 약 12억이 필요한데 4억까지 나오니 현금 8억이 필요해요.
- 그렇다면 당첨 시 필요한 총 현금은 13.1억이 됩니다.
거주의무 없으니 전세를 바로 둘 수 있지만 2가지 조건이 되어야 합니다. 1) 전액 현금으로 등기친 후 세입자 들이기, 2) 전액 현금으로 보증금내는 세입자 찾기. 주변에서 가장 높은 국평 전세는 7억대입니다.
더샵 프리엘라, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 요약하면,
- 대상: 입주자모집공고일(2026.03.12.) 현재 서울특별시, 경기도, 인천광역시에 거주하는 만 19세 이상인 분 또는 세대주인 미성년자
- 거주지 우선공급: 동일 순위 내에서 경쟁이 있을 경우 서울특별시에서 2년 이상 계속 거주(2024.03.12. 이전부터 거주)한 분 우선
- 청약통장(주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금)에 가입한 지 24개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상 납입)
- 1주택자까지는 1순위 청약 가능하나 추첨제에서 불리할 수 있으며, 과거 5년 이내 당첨된 분의 세대에 속하지 않아야 함
- 입주자모집공고일 기준 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 분 및 그 세대원은 가점제 청약이 불가하며, 추첨제로 신청
청약 일정
- 입주자모집공고일: 3월 12일 (목)
- 특별공급 접수: 3월 23일 (월)
- 일반공급 1순위: 3월 24일 (화)
- 당첨자 발표일: 4월 1일 (수)
더샵 프리엘라, 청약 가치가 있을까?
영등포자이 디그니티 열풍을 이어갈까요? 바로 옆 동네 문래에 위치한 더샵 프리엘라는, 입지는 ok지만 분양가에서 주춤할 수 있습니다. 하지만 문래동 가치는 계속 변화 중입니다.
입지 및 교통: 가장 가까운 역이 2호선 도림천역인데요, 지도 상 가까워 보일지라도 가운데 도림천이 막고 있어 도보 10분이 좀 넘습니다. 즉 아주 큰 메리트는 아니라는 거죠. 그리고 2호선 순환선이 아닌 옆으로 빠지는 신정지선이에요. 2호선 문래역까지 도보 13분, 5호선 양평역까지 15분이 넘어요.
전체적으로 보면 왼쪽이 목동, 오른쪽이 여의도, 앞쪽으로 가면 당산, 뒷쪽(?)으로 가면 영등포 타임스퀘어가 있습니다. 생활 편의성에서 놓치는 건 없는 위치죠.
주변 환경에 대한 호재가 있어요. 더샵 프리엘라 위쪽으로 파란색 구역이 리모델링을 추진 중인 곳인데요. 현재는 주변이 구축아파트 일대지만, 이들 리모델링이 완료되면 분위기가 많이 바뀔 수 있어요. 이런 리모델링 호재가 있음에도 이들 국평 호가는 10억대입니다.
학교: 영문초등학교에 배정 예정이며 도보 5분입니다. 이 곳의 장점은 안양천 건너면 바로 목동이라는 거예요. 목동 학세권을 이용할 수 있겠네요.
가격: 문래동 대장 아파트는 문래힐스테이트인데요, 문래역 초역세권에 700세대가 넘고 초품아입니다. 국평이 최근 17.7억에 팔렸어요. 연식이 20년이 넘었지만 신축인 더샵 프리엘라 분양가와 비슷하게 형성됐다는 건 그만큼 입지가 훨씬 좋기 때문이겠죠. 즉 이를 뛰어넘기엔 더샵 프리엘라가 아쉬운 부분이 많습니다.
다른 비교대상군을 찾아보면 양평역에 영등포중흥S-클래스가 있는데요, 연식과 세대수가 비슷해요. 하지만 여기 국평도 15~16억대입니다. 아무리 더샵 프리엘라 신축 프리미엄이 붙어도 중흥보다 입지가 더 좋진 않아요. 즉, 더샵 프리엘라의 안전마진은 없습니다.
결론적으로, 어차피 서울에 2호선을 이용할 수 있는 곳에 17억대면 이제 수긍해야 할 것 같은데요, 그럼에도 대출 제한때문에 시드머니 벽이 높습니다. 정 타협하자면 전용59를 선택하는 것도 방법이 되겠네요.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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