올해 서울 아파트 소유주들은 그 어느 때보다 무거운 세금 고지서를 마주하게 된다. 정부가 현실화율을 동결했음에도 불구하고 서울 주요 지역의 2026년 공시가격이 역대급으로 치솟으면서 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세 부담이 작년보다 50% 이상 급증하는 단지들이 나타난 것. 이번 조치는 단순히 세금 인상을 넘어 중산층의 지갑 사정을 직접적으로 압박하는 큰 사건이 될 전망이다.
현실화율 동결에도 뚫린 방어선, 서울 공시가 18%대의 충격
국토교통부가 17일 발표한 2026년 공동주택 공시가격 산정 결과에 따르면, 전국 평균 상승률은 9.16%를 기록한다. 정부는 시세 반영률인 현실화율을 4년 연속 69%로 묶어두며 나름의 방어막을 쳤지만, 작년 한 해 뜨거웠던 서울 집값 상승분이 고스란히 반영되며 서울 평균은 18.67%라는 압도적인 수치를 기록했다. 특히 강남권과 이른바 한강 벨트로 불리는 지역들은 20%를 훌쩍 넘는 상승 폭을 보이며 자산 가치 상승의 기쁨보다 세금 걱정이 앞서는 상황에 놓인다.
여기서 ‘공시가격 현실화율’이란 실제 시장에서 거래되는 집값(시세) 대비 공시가격을 얼마나 책정할지 정하는 비율이다. 예를 들어 시세가 10억 원인 아파트의 현실화율이 69%라면 공시가격은 6억 9천만 원이 된다. 정부는 이 비율을 4년 연속 69%로 묶어두며 나름의 방어막을 쳤지만, 작년 한 해 서울 집값이 크게 오르면서 공시가격은 결국 시세를 따라 18.67%라는 압도적인 상승 수치를 기록한 것이다.
이러한 급등의 배경에는 작년 6·27 및 10·15 대책 등 정부의 수요 억제책이 도리어 공급 불안 심리를 자극해 발생한 패닉바잉이 자리 잡고 있다. 시장의 매물 잠김 현상 속에서 간간이 거래된 높은 가격들이 공시가격 산정의 기준이 되면서, 실제 거주하는 대다수 주민이 정책 부작용으로 인한 세금 폭탄을 맞게 된 셈이다.
성동구 29% 폭등, 한강변 아파트가 ‘세금 전쟁터’ 된 이유
이번 발표에서 가장 눈에 띄는 곳은 성동구다. 성동구의 공시가격 상승률은 29.04%로 전국 최고치를 경신했다. 강남 3구(강남 26.05%, 서초 23.32%, 송파 25.49%)보다도 높은 수치. 이는 마용성(마포·용산·성동)으로 대표되는 한강 벨트의 신축 아파트 선호 현상이 공시가격에 강력하게 반영되었음을 의미한다. 반면 대구(-0.76%)나 광주(-1.25%) 등 지방 광역시는 하락세를 면치 못하며 수도권과 지방 간의 자산 차이가 더욱 벌어지는 양상을 띤다.
[표] 2026년 주요 지역별 공동주택 공시가격 변동 추이
(출처: 국토교통부 2026.3 기준)
| 구분 | 지역명 | 상승률(%) | 주요 특징 |
| 전국 평균 | 전국 | 9.16% | 현실화율 69% 동결 적용 |
| 서울 최고 | 성동구 | 29.04% | 한강변 신축 및 고가 단지 집중 |
| 서울 핵심 | 강남구 | 26.05% | 전통적 고가 주택 밀집 지역 |
| 수도권 강세 | 과천시 | 20.46% | 경기 남부 대장주 역할 |
| 지방 하락 | 광주광역시 | -1.25% | 공급 과잉 및 수요 위축 반영 |
부유세에서 보편세로, 2026년 공시가격이 바꾼 종부세 지도 과거 종합부동산세는 상위 1%만 내는 부유세라는 인식이 강했다. 하지만 올해 서울 아파트 7채 중 1채(약 15%)가 종부세 대상에 포함되면서 이제는 중산층 보편세로 성격이 변한다. 1주택자 종부세 비과세 기준인 공시가격 12억 원 초과 주택은 작년 31.8만 가구에서 올해 약 48.7만 가구로 53.3%나 폭증했다.
현실화율 69%를 적용했을 때 공시가 12억 원은 실거래가로 약 17억~18억 원 수준이다. 이제 마포, 성동, 동작구 등지의 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 가진 평범한 직장인들도 종부세 고지서를 피하기 어렵다. 특히 동작구는 종부세 대상 가구가 작년보다 약 4배 가까이 늘어나는 등 서울 전역으로 세 부담 전선이 확대된다.
실전 시뮬레이션, 우리 집 보유세 얼마나 오를까?
실제 단지별로 계산해보면 세 부담 체감은 더욱 가혹하다. 강남구 신현대 9차(전용 111㎡)의 경우 작년 1,858만 원이던 보유세가 올해 2,919만 원으로 약 57.1% 늘어날 것으로 관측된다. 서초구 래미안원베일리(84㎡) 역시 2,855만 원 수준으로 56% 넘게 급증한다.
문제는 그동안 세금 안전지대로 여겨졌던 단지들이다. 성동구 서울숲리버뷰자이(84㎡)는 보유세가 307만 원에서 475만 원으로 54.7% 오르고, 마포래미안푸르지오(84㎡)도 439만 원대로 50% 이상 세 부담이 커진다. 특히 상왕십리 텐즈힐처럼 작년까지 종부세를 내지 않았던 단지들이 올해부터 새로 과세 대상에 들어가면서 느끼는 심리적 충격은 훨씬 크다.
집값은 주춤한데 세금은 우상향, 하반기 매물 폭탄 터지나
현재 부동산 시장은 대출 규제와 금리 영향으로 거래가 절벽 수준이고 가격도 하향 안정세를 보인다. 그러나 세금 기준이 되는 공시가격은 이미 확정되어 연말에 고지서로 발송된다. ‘집값은 내리는데 세금은 폭등하는’ 앞뒤가 맞지 않는 상황이 벌어지는 것. 여기에 정부가 현재 60%인 공정시장가액비율을 과거 수준인 80%로 되돌릴 가능성까지 나오면서 납세자들의 저항은 더욱 거세질 전망이다.
전문가들은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점과 맞물려 올 하반기에 견디다 못한 급매물이 시장에 쏟아질 수 있다고 경고한다. 보유 비용이 집값 상승분을 갉아먹는 구간에 들어간 만큼, 현금 흐름이 부족한 가구를 중심으로 집을 팔려는 움직임이 빨라질 것이다.
두부생각
이번 공시가격 발표는 사실상 중산층에게 '세금 낼 현금이 있는지'를 묻는 시험대와 같다. 집값이 올랐다고는 하지만 팔기 전까지는 손에 쥐는 돈이 없다. 그런데도 수백만 원에서 수천만 원의 현금을 세금으로 내야 하는 상황은 소비 위축으로 이어질 수밖에 없다. 20년 가까이 멈춰있는 고가 주택 기준에 대한 근본적인 재검토가 필요하다. 정부는 징벌적 과세보다는 사람들이 감당할 수 있는 수준의 정책을 고민해야 한다.
다른 기사 더보기 [전세 구하다 울컥? 노도강 전세 매물 증발에 서민들 ‘서울 밖’ 밀려난다]
