노량진뉴타운의 서막을 여는 첫 번째 분양 단지인 ‘라클라체 자이 드파인’이 드디어 입주자 모집을 시작합니다. 동작구 노량진6구역 재개발을 통해 공급되는 이 단지는 모든 구역이 하이엔드 브랜드로 채워질 노량진의 첫 주자로서 시장의 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 이에 앞서 분양가로 먼저 뜨거웠는데요, 분상제로 막힌 반포보다 더 비싼 분양가(3.3㎡당 분양가는 7800만원선)로 논란이 됐죠. 이제 베일이 벗겨졌고 이 물량을 어떻게 잡아야 하냐가 관건이 되겠습니다.
"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 만점입니다.
[장점]
- 노량진뉴타운의 첫 타자로 가장 저렴할 수도
- 앞으로의 입지가치는 더 높아질 듯
- 안전마진 6억 이상
[단점]
- 현금 20억 이상이 있다면
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– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
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| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 서울특별시 동작구 노량진동 294-220번지 일대 |
| 공급 규모 | 지하 4층~지상 28층, 14개동, 총 1,499세대 (일반분양 369세대) |
| 공급 구성 | 특별공급 189세대 / 일반공급 180세대 |
| 입주 예정일 | 2028년 12월 예정 |
| 규제 지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주의무 없음 |
> 투기지역이라 규제가 빡빡하지만, 거주의무 없다는 건 장점이 될 수 있습니다. 조건만 맞으면 전세를 둘 수 있다는 거죠.
물량은 어떻게 나왔나?
> 국평에서 가점제 물량이 더 많기 때문에 오랜 기간 청약 가점을 쌓아온 고가점자들의 전쟁터가 될 것 같네요.
[라클라체자이드파인 특별공급 유형별 물량 현황]
| 주택형 (타입) | 기관추천 | 다자녀가구 | 신혼부부 | 노부모부양 | 생애최초 | 특별공급 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 13 | 13 | 30 | 4 | 12 | 72 |
| 59B | – | 2 | 2 | – | – | 4 |
| 59C | 1 | 2 | 6 | – | 3 | 12 |
| 84A | 8 | 6 | 15 | 2 | 6 | 37 |
| 84B | 9 | 10 | 21 | 3 | 8 | 51 |
| 84C | – | 2 | 5 | 1 | 2 | 10 |
| 106A | – | 2 | – | 1 | – | 3 |
| 합계 | 31 | 37 | 79 | 11 | 31 | 189 |
> 전체 특별공급 물량 중 신혼부부(79세대)와 다자녀(37세대) 물량이 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다.
> 다자녀가구 특공은 해당 시·도(서울특별시) 거주자에게 50%, 기타지역(경기도 및 인천광역시) 거주자에게 50%를 각각 배정합니다.
> 주택형별 특별공급 전체 신청 물량이 공급량에 미달할 경우, 남은 물량은 일반공급으로 전환됩니다…만 그럴 일은 없을 것 같네요!
스카이라운지 전경입니다.
청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 |
|---|---|---|
| 59A | 19.57억 | 21.50억 |
| 59B | 19.93억 | 21.90억 |
| 59C | 20.10억 | 22.09억 |
| 84A | 23.88억 | 25.85억 |
| 84B | 22.87억 | 25.14억 |
| 84C | 23.87억 | 25.83억 |
| 106A | 26.86억 | 30.13억 |
- 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율.
- 중도금 대출은 총 분양가의 40% 범위 내에서 대출 알선이 가능하며, 나머지 20%는 직접 자납해야 합니다.
- 중도금 대출에 대해서는 이자후불제 조건이 적용됩니다.
- 발코니 확장비는 별도입니다.
자금 계획
서울 전지역은 규제지역으로 LTV 40%, 6억 한도이지만, 시세에 따라 대출에 차등이 있습니다. 입주 시점 고려 시, 전 평형 잔금대출 한도는 2억 원으로 생각하는 게 좋습니다. 전용 84A 타입 최고가(25.85억 원)를 기준으로 계산해 보겠습니다.
- 계약금 10%인 약 2.58억 원의 현금이 당장 필요합니다.
- 중도금 대출은 40%인 약 10.34억 원까지만 가능하므로, 나머지 20%인 약 5.17억 원은 현금 자납해야 합니다.
- 입주 시 잔금 대출 한도가 2억 원이라면, 분양가에서 대출금을 뺀 약 23.85억 원 이상의 현금이 최종적으로 확보되어야 합니다.
- 거주의무가 없어 전세를 놓을 수 있지만, 대출을 갚기 위해 전액 현금으로 등기 후 세입자를 들이거나 전액 현금으로 보증금을 내는 세입자를 구해야 합니다.
> 중도금 대출 시 전입 및 처분 요건이 붙으며, 실질적인 현금 동원력이 당첨 후 계약 유지의 핵심이 될 것입니다.
라클라체 자이 드파인, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 요약하면 다음과 같습니다.
- 입주자모집공고일(2026.04.03.) 현재 서울특별시, 경기도, 인천광역시에 거주하는 성인 세대주.
- 동일 순위 내 경쟁 시 서울특별시 2년 이상 계속 거주자가 우선 -> 여기서 끝날 겁니다.
- 청약통장은 가입 기간 24개월 경과 및 지역별·면적별 예치금액 이상 납입
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않아야 하며, 2주택 이상 소유한 세대는 1순위 청약이 불가
> 고분양가 단지인 만큼 소득 및 자산 요건이 까다로운 특별공급에서 예비당첨의 기회가 의외로 많을 수 있으니 자격이 된다면 적극 지원하세요!
특별공급 유형별 자격을 요약하면,
| 특별공급 유형 | 무주택/세대주 요건 | 청약통장 요건 | 소득/자산 기준 | 기타 주요 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 기관추천 | 무주택세대구성원 | 6개월 경과, 예치금 충족 (국가유공자 등 제외) | – | 해당 기관에서 추천 및 인정 서류를 받은 분 |
| 다자녀가구 | 무주택세대구성원 | 6개월 경과, 예치금 충족 | – | 만 19세 미만 자녀 2명 이상 (태아, 입양 포함) |
| 신혼부부 | 무주택세대구성원 | 6개월 경과, 예치금 충족 | 적용 | 혼인기간 7년 이내 (재혼 포함) |
| 노부모부양 | 무주택세대주 | 24개월 경과 (1순위), 예치금 충족 | – | 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양 |
| 생애최초 | 무주택세대주 | 24개월 경과 (1순위), 예치금 충족 | 적용 | 과거 주택 소유 이력 없음, 5년 이상 소득세 납부 |
- 부부는 당첨자 발표일이 같은 주택에 대해 중복 청약이 가능하며, 중복 당첨 시 접수일시가 빠른 건이 유효합니다.
- 2024년 3월 및 2025년 3월 개정된 규칙에 따라, 배우자의 혼인 전 당첨 이력 및 주택 소유 이력을 배제하거나 출산 가구에 대해 특별공급 기회를 추가로 부여하는 특례가 적용됩니다.
> 그렇다면 부부 중복 청약 시, 특공 요건이 맞을 경우 세대주(일반+특공)+세대원(특공)으로 총 3발의 총알을 쏠 수 있습니다.
청약 일정
- 입주자모집공고일: 4월 3일
- 특별공급 접수: 4월 13일
- 일반공급 1순위 (해당지역): 4월 14일
- 일반공급 1순위 (기타지역): 4월 15일
- 당첨자 발표일: 4월 22일
라클라체 자이 드파인, 청약 가치가 있을까?
라클라체 자이 드파인이 위치한 노량진뉴타운은 단순히 강남을 대체하는 지역을 넘어, 서울의 핵심 업무지구를 잇는 전략적 거점으로서 독보적인 입지 가치를 지니고 있습니다. 여의도-용산-강남으로 이어지는 서울 3대 핵심축의 한가운데 위치하기 때문에, 과거 당산과 흑석이 여의도의 배후 주거지 역할을 수행했다면, 노량진은 이들을 뛰어넘어 여의도 제1배후주거지의 완성형이라는 평가를 받습니다.
최근 청약 시장의 흐름은 강남 3구라는 고정된 틀을 벗어나 ‘강남의 확장성’에 주목하고 있습니다. 노량진은 강남의 밀려난 수요를 흡수하는 곳이 아니라, 강남의 접근성을 공유하면서 대규모 신축 단지로 재탄생하는 ‘강남의 실질적 확장 영역’으로 분류되는 곳이죠. 특히 강남권 청약 대기자들이 전략적으로 계산기를 두드리는 핵심 지역이기도 합니다.
입지: 라클라체 자이 드파인이 들어서는 노량진뉴타운은 총 8개 구역이 동시에 정비되는 대형 프로젝트입니다. 사업이 완료되면 약 9,000세대에 달하는 미니 신도시급 주거 타운이 조성되어 균질한 주거 환경을 형성하게 되는데요, 라클라체 자이 드파인이 바로 노량진뉴타운의 첫 타자입니다. 즉, 이 곳은 분상제 미적용으로 분양가는 갈수록 높아질 것이기 때문에 라클라체 자이 드파인이 가장 저렴할 것이며, 청약 성적이 어떻게 나오냐에 따라 다음 타자들에 큰 영향을 미치게 될 거예요.
이에 앞서 개발된 곳이 바로 흑석뉴타운입니다. 2011년 9월 흑석5구역(흑석한강센트레빌 1차)을 시작으로 개발이 본격화됐으며, 이미 시장에서 가치가 검증된 지역이죠. 이 곳의 대장주는 2019년 준공된 아크로리버하임(흑석7구역, 1,073세대)입니다. 이미 준공된 단지들 외에도 디에이치 켄트로나인(흑석9구역), 서반포 써밋 더힐(흑석11구역) 등 하이엔드 브랜드 단지들이 추가로 분양을 준비하며 뉴타운의 완성도를 높이고 있습니다.
그럼 흑석뉴타운과 견주었을 때 노량진뉴타운의 강점은 모든 구역이 하이엔드 브랜드로 공급될 예정이라는 점입니다. 이는 서울 내에서도 보기 드문 사례로, 지역 전체의 위상을 프리미엄 생활권으로 끌어올리는 동력이 됩니다.
교통: 1, 9호선이 있는 노량진역까지 도보 10분 정도입니다. 단지가 워낙 크니 단지 내에서도 차이가 있을 거고요. 노량진 역은 향후 GTX-B가 지나갈 예정. 단지에서 더 가까운 곳은 7호선 장승배기역입니다. 도보 5분 컷이에요. 그렇다면 단지에서 여의도/마곡/광화문/강남 등 직주근접이 굉장히 뛰어납니다.
학교: 단지 옆에 영화초등학교, 영등포중학교, 영등포고등학교가 위치해 있습니다.
가격: 현재 언론에서 강남보다 비싼 분양가로 떠들썩합니다. 하지만 분상제 적용된 강남과 비교하기엔 좀 무리가 있고요, 노량진뉴타운의 입지 자체를 본다면 그렇게 오바스러운 금액대는 아니라고 봅니다. 우선 앞서 언급한 흑석뉴타운의 대장 아크로리버하임 국평이 32억대입니다. 이 곳에 곧 흑석써밋더힐이 분양 예정인데 여기 분양가는 더 높은 평당 8500만원 수준으로 예상되고 있습니다. 25억대로 나온 라클라체 자이 드파인의 분양가가 상대적으로 저렴해 보이는 이유입니다. 즉 라클라체 자이 드파인 안전마진은 적어도 6억 이상으로 봅니다.
결론적으로, 라클라체 자이 드파인은 노량진 8개 구역 중에서도 상징성이 가장 선명한 단지로 꼽힙니다. 대규모 뉴타운 내에서 시장을 리딩하는 ‘기준 단지’로서, 향후 주변 단지들의 평가와 가격 흐름을 결정짓는 지표 역할을 할 것으로 기대됩니다.
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