[특공] 서울 은평구 힐스테이트 메디알레(5/19)

⭐⭐⭐ 분석 포인트 

"청약 넣는 게 좋을까?" 
- 별3개는 '진지하게 고민해 봐도 좋은 정도' 입니다.

[장점]
- 서울 은평구에서 기대 많았던 2천여 세대의 대단지
- 초품아와 역세권으로 생활 편의성 높음

[단점]
- 주변 시세 대비 다소 비싼 분양가로, 안전마진 없음
- 물량 대부분이 저층이며, 후분양으로 자금 조달 부담 리스크

📋 단지 한 눈에 보기

• 위치: 서울특별시 은평구 대조동 88, 89번지 일원
• 세대수: 총 2,451세대
• 특공 물량: 265세대

– 기관추천 48세대
– 다자녀가구 48세대
– 신혼부부 111세대
– 노부모부양 15세대
– 생애최초 43세대

• 타입: 전용 51㎡/59㎡/74㎡
• 전매제한: 당첨자 발표일로부터 1년
• 재당첨 제한 없음, 분양가상한제 미적용, 거주의무기간 없음

74㎡ 기준 평면도

🔍 청약 일정 체크!

• 특공 접수: 2025년 5월 19일(월)
• 당첨자 발표: 2025년 5월 28일(수)
• 계약 체결: 2025년 6월 9일 ~ 6월 11일
• 입주 예정일: 2026년 10월(후분양 아파트)

💸 분양가 & 자금 조건

전용 51㎡ 기준 8.6억~9.7억
전용 59㎡ 기준 10억~11억
전용 74㎡ 기준 12.5억~13.7억

* 지상 25층 아파트에서 특공 물량은 저층만 배정, 특히 전용 74㎡는 1-3층밖에 없음. 초저층 대비 가격대를 잘 고려해야 함.

자금 준비 플랜

• 계약금(10%) 1차 계약 시 1천만원, 나머지 2차는 계약 후 30일 이내
• 중도금(60%) : ‘25년 10월 22일, 12월 22일, ’26년 6월 22일 총 3회에 걸쳐 분납
• 잔금(30%) 입주시

* 거주의무가 없기 때문에 잔금 시 전세 놓고 갭투자 가능. 전용 59㎡ 기준으로 전세가 5.4억으로 가정하면 현금 약 6억 이상 필요 / 실거주 한다면 현금 3.4억 이상 필요
→ 초기 부담금이 꽤 놓고 투자처로 보기에는 애매함

청약! 나도 해당될까?

💍 신혼부부

→ 최초 입주자모집공고일 현재 서울 거주자, 경기도 및 인천 거주자 무주택세대구성원
→ 청약통장 6개월 경과
→ 자녀가 있다면 1순위 가능
* 신생아가 있다면 우선공급

1️⃣ 생애최초

→ ‘생애최초’에 걸맞게 모든 세대구성원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 하나… 신청자의 배우자가 혼인 전 주택을 소유하였다 결혼 전 처분한 이력은 배제.
→ 청약통장 12개월 경과/저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상
→ 부부(혹은 미혼 자녀가 있는 분)/1인 가구
* 1인 가구는 추첨제만 가능
* 신생아가 있다면 우선공급

👨‍👩‍👧‍👦 다자녀

→ 미성년 자녀 2명 이상, 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원(과거 주택을 소유하였더라도 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원이면 신청가능)
→ 청약통장 6개월 경과
* 가점제이므로 점수 많을수록 유리

💭 투자 가치가 있을까?

우선 서울입니다. 3/6호선 불광역에서 도보 10분으로 역세권이에요. 불광역에서 1정거장 연신내역으로 가면 GTX-A를 갈아탈 수 있어요. 그럼 서울역까지 약 6분 소요입니다. 교통 요건이 좋죠. 대은초를 끼고 있고 NC백화점도 인근에 위치하여 생활 편의성은 높아요.

중요한 건 가격입니다. 아무리 서울이라도 은평구 전용 74㎡ … 그것도 1~3층 저층 분양가가 13억이에요. 84 아닙니다. 74예요.

힐스테이트 메디알레 전용 59㎡가 10억~11억대인데요, 주변 시세 대비 안전마진은 없어요. 특히 분양 물량이 저층임을 감안하면 분양가는 역마진으로 볼 수 있어요.

• 녹번역 e편한세상캐슬(2020) : 저층 10억 대 초반
• 불광 롯데캐슬(2018) : 8.8억
• 북한산 힐스테이트(2011) : 9억~9.5억

한마디로, 역세권에 초품아로 본다면 (안전마진은 없지만) 수용할 수 있는 분양가. 그러나 대부분 저층이고 후분양이라 내년 10월 입주이니 자금 계획이 빡빡할 수 있습니다.

청약신청은 청약홈에서!

👉 두부 추천은?

미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.