"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 '바로 클릭!(만점)' 레벨 입니다.
[장점]
- 서울숲역 바로 앞에 위치
- 포스코이앤씨에서 야심차게 내놓은 첫 하이엔드 브랜드
- 안전마진 7억? 15억? 그렇게 중요치 않다는 것
[단점]
- 꽤 비싸게 사야 할 로또
** 6.28 대책 이전에 공고문이 떠서 규제를 살짝 비켜났습니다. 그래도 갭투자는 힘듭니다.
이런 분에게 추천!
6.26일 기준으로 서울 및 경기도, 인천에 거주하는 사람. 단, 서울 거주자가 유리합니다. 거대 시세차익이 기대되지만 그만큼 시드머니가 두둑해야 합니다. 적어도 2~3억의 계약금에, 대출 받을 여력도 있어야 해요. 한마디로 비싼 로또를 살 수 있는 분에게 추천해요.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 성동구 성수동1가 656-421번지
- 세대수: 총 287세대(20층짜리 3개동)
- 특공 물량: 48세대
– 기관추천 8세대
– 다자녀가구 4세대
– 신혼부부 20세대
– 노부모부양 3세대
– 생애최초 13세대
- 일반 공급: 40세대
- 물량타입: 전용 39㎡/49㎡/59㎡/74㎡/84㎡/104㎡
- 전매제한: 1년
- 거주의무기간 및 재당첨 제한 없음, 분양가상한제 미적용
→ 다른 청약에도 동시에 신청해도 되나요? / 당첨자 발표일이 동일한 모든 주택의 중복 신청은 안돼요. 단, 부부는 중복청약 가능해요!
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 39㎡ 약 11억~12억
전용 49㎡ 약 14억~15억
전용 59㎡ 약 17억~20억
전용 74㎡ 약 21억~22억
전용 84㎡ 약 24억
전용 104㎡ 약 31억
- 계약금(10%) 계약 시
- 중도금(60%) ’25년 10월부터 ’27년 2월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
→ 여기에 발코니 확장비 (국평 기준)3700만원 별도.
자금 조달 계획
오티에르 포레 특공 물량 중 그나마 가장 많이 나온 것이 59타입(34세대)와 84타입(5세대)예요. 59타입 약 20억 기준 실거주로 계산해 볼게요.
우선 계약금 10%인 2억 현금은 필수로 있어야 해요. 중도금 대출은 입주 후 주담대로 전환할 수 있어요. 잔금까지 현금으로 낼 수 있는지 여부에 따라 연봉 기준이 달라집니다. 무슨 말이냐고요?
1. 계약금 2억만 있다면, 중도금(12억)+잔금(6억)=18억을 주담대로 돌려요.
2. 성수는 비규제지역이므로 최대 LTV70% 예요. 20억의 70%면 14억이 나와요.
3. 계약금(2억)+추가(4억)=현금 총 6억 필요. 주담대 받을 때 ‘버는만큼 빌려주는’ DSR 40%를충족해야 하니 연봉 약 2.2억이어야 해요.
4. 계약금+잔금=8억이 모두 있다면, 중도금(12억)만 주담대로 돌려요.
5. 최대 14억이 나오니 12억 통으로 충당돼요.
6. 현금 총 8억 필요하고, 연봉은 약 1.8억이어야 해요.
→ 연봉 2.2억에 현금 6억 vs. 연봉 1.8억에 현금 8억이 있어야 가능하다는 것.(물론 차떼고 포떼고 심플하게 계산한 결과)
누가 넣을 수 있을까?
특공 중 가장 많이 뽑는 신혼부부와 생애최초 조건을 담아볼게요.
[신혼부부-20세대]
6/26 기준으로 서울에 거주하거나(1순위) 경기도, 인천에 거주하는 무주택세대구성원이어야 합니다.
혼인신고한 신혼부부여야 하고요, 자산(3억3,100만원 이하) 혹은 아래 소득기준을 충족해야 해요. 청약통장은 가입 6개월을 지나야(지역별·면적별 예치금액 이상) 합니다.
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역 → ④미성년 자녀수 → ⑤추첨으로 진행되니, 소득이 낮고 자녀(신생아)가 있으며 서울에 거주하는 신혼부부여야 뽑힐 확률이 높아요.
[생애최초-13세대]
6/26 기준으로 서울에 거주하거나(1순위) 경기도, 인천에 거주하는 무주택세대구성원(모두 한 번도 집을 구매한 적 없어야 함)이어야 합니다.
* 단, 신청자 배우자가 주택 소유했다가 혼인 전 팔았다면 괜찮아요.
자산(3억3,100만원 이하) 혹은 아래 소득기준을 충족해야 해요. 청약통장은 가입 12개월을 지나야(지역별·면적별 예치금액 이상) 합니다. 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있다, 혹은 1인가구(추첨제만)도 가능해요.
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②지역 → ③추첨 으로 진행돼요.
일반공급은 85타입 이하(추첨제 60%), 85타입 초과(100% 추첨) 입니다.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 7월 7일(월)
- 일반 1순위 접수: 7월 8일(화)
- 당첨자 발표: 7월 16일(수)
- 계약 체결: 7월 28일~7월 30일
- 입주 예정일: 2027년 7월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
미리 언급했듯 ‘비싼 로또’입니다. 안전마진 10억 이상 기대되지만 그만큼 자력이 되어야 합니다. 부모찬스+모든 영끌 동원할 능력이 된다면 무조건 도전해야 할 물건이에요. 안전마진이 얼마냐는 그리 중요하지 않거든요.
입지 → 빨간 깃발이 오티에르 포레인데요. 수인분당선 서울숲역 바로 앞에 위치해요. 엎어지면 코 닿을 데예요. 2호선 뚝섬역도 도보 8분거리입니다. 당연하지만 서울숲도 코 앞이에요. 성수동 서울숲 자체가 준강남이니 입지로는 말할 것도 없습니다.
학군 → 바로 앞에 경일 중/고등학교가 있고 경동초등학교는 약 377m 떨어져 있어요. 도보권으로 우수하죠.
브랜드 → ‘오티에르 포레’는 5층 높이였던 성수동 장미아파트를 재건축한 건데요, 브랜드는 좀 낯설 수 있어요. 바로 포스코이앤씨의 첫 하이엔드 브랜드예요.
지도상 숫자로 표시된 곳이 ‘서울숲3대장'(갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 트리마제)이에요. 오티에르 포레가 287세대로 대단지는 아니지만 아크로서울포레스트도 280세대이기 때문에 초고가 상품으로서 세대수는 중요치 않을 듯 싶어요.
이 중 서울숲 트리마제는 한강과 가장 인접하여 웬만한 곳에서 영구 한강조망이 가능한데요, ’14년 분양시 국평이 약 15억이었어요. 당시 고분양가로 미분양이 나기도 했었는데 지금은 40억대예요.
오티에르 포레가 서울숲 3대장과 단순 비교하면 시세차익 15억 이상도 나지만, 오티에르 브랜드 가치가 서울숲 4대장이 되느냐에 따라 안전마진은 달라질 것 같아요.
가격 → 아직은 그렇지 않다는 가정 하에 좀 더 비슷한 아파트와 비교해 볼게요. 작년 12월에 들어선 서울숲아이파크리버포레1차입니다. 국평 기준 저층이 32억대로 나와 있어요.
오티에르 포레 국평(24억) 특공은 모두 저층만 있으니 비교하면 시세차익이 약 8억이네요.
결론은, 돈이 있다면 무조건 넣어야 할 입지+교통+학군을 고루 갖춘 물건 of 물건입니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
