"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '일단 넣고보자' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 1.5억 예상
- 풍양역(더블 역세권) 예정
[단점]
- 몸테크 각오가 되어 있다면
* 시드머니 약한 분들에게 추천하는 별 4개입니다
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 남양주시 진접읍, 내각리, 연평리 일원 남양주진접2 공공주택지구내 A-1블록
- 세대수: 총 920세대 중 특공 198세대 / 일반공급 65세대 *나머지는 사전청약
– 국가유공자 13세대
– 다자녀가구 26세대
– 신혼부부 26세대
– 노부모부양 13세대
– 신생아 52세대
– 생애최초 39세대
– 기타특별 26세대
- 타입: 전용 51㎡/59㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
59 a타입 평면도
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 51㎡ 약 3.5억~3.7억
전용 59㎡ 약 4억~4.3억
→ 기본형이며, 여기에 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도(약 5~600만원)
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(30%) ’26년 10월, ’27년 8월
- 잔금(60%) 입주시
→ 중도금 집단대출 미정이며, 불가할 경우 개별로 마련해야 함
지금 진행되고 있는 남양주 왕숙과 구리갈매 지역과 비교해 볼게요. 진접2가 적어도 1억 안되게 차이 난다고 볼 수 있어요.
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 59 최고가인 약 4.3억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 4300만원 현금은 필수로 있어야 해요. 그리고 중도금+잔금을 주담대로 돌리면 ltv70%을 적용, 약 3억을 받게 돼요.
2. 주담대 받고도 8600만원이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.3억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 3억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 5100만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 170만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
그런데 주택 가격이 6억 이하이기 때문에 보금자리론, 디딤돌 대출 등 좀 더 금리가 저렴한 상품을 이용할 수 있어요. 물론 소득 기준 등을 충족해야 합니다.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신생아(52세대), 생애최초(39세대)만 담아볼게요.
[신생아]
- 7.30 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 2세 미만의 자녀가 있는 무주택세대구성원
- 청약통장 가입 6개월 이상/6회 이상 납입
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
[생애최초]
- 7.30 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 이전에 한 번도 집을 구매한 적 없는 무주택세대구성원(신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분했다면 무주택자)
- 청약통장 가입 1년(12회 이상 납입)이 지나고 선납금 포함 600만원 이상
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 하고
- 근로자 또는 자영업자, 신청자가 5년 이상 소득세 납부한 사람
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 8월 13일~14일
- 일반공급: 8월 18일~19일
- 당첨자 발표: 8월 28일(목)
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 7월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
우선 투자냐 vs. 실거주냐에 따라 두부 별이 왔다갔다 합니다. 남양주 왕숙 시리즈를 분석하면서도 강조한 것이 신도시는 10년을 보고 들어가야 합니다. 원래 장화 신고 들어가서 하이힐 신고 나온다는 말이 있잖아요? 그런만큼 굉장히 오랜 기간 동안 몸테크를 해야 할 수도 있어요. 그것을 견딜만한 분들에겐 별 4개입니다. 풍양역이 들어서면 더블역세권이 됩니다.
입지 → 바로 아래 붙어있는 남양주왕숙에 120만㎡ 규모 왕숙도시첨단산업단지 조성이 추진중이에요. 카카오 데이터센터·우리금융 금융연구개발센터 등이 투자협약(MOU)을 체결했고요, 이로 인한 일자리 창출과 주거수요 기대가 있습니다. 이런 영향과 인프라가 진접까지 미칠 거라고 봅니다.
교통 → 남양주 진접2는 풍양역이 지나는 곳이에요. 그리고 풍양역에 가장 가까운 곳 중 하나가 바로 a1 블록이에요. 예상으로는 풍양역까지 도보 5~6분 컷이에요. 앞서 소개한 남양주 왕숙 a-1,2[클릭]보다 더 가까이 있죠.
풍양역은 4호선/9호선 연장선으로 더블 역세권이에요. 물론 개통 예정은 2030년 전후인데 훨씬 더 지연될 수도 있어요. 즉, 입주 후 몇년 간은 몸테크를 해야하니 교통의 불편함은 감수하고 들어가야 합니다.
학교 → 계획도시이기 때문에 학교가 생깁니다. 도보 약 6분에 진접1 초등학교가 개교 예정이에요. 인근에 진접1 중학교도 있고요. ’28년 3월 예정이니 입주 후 문제는 없겠네요.
가격 → 남양주 왕숙부터 해서 이 구역은 사전청약만 진행하고 아직 입주한 아파트가 없어서, 옆 동네랑 비교해야 해요.
별내와 다산이 있어요. 남양주 내에서 별내vs.다산이 많이 붙는데요, 객관적으로 보면 크기는 별내, 다산은 입지로 정리가 됩니다. 이런 상황에서 남양주 왕숙이 개발되면 서로 간 상당히 큰 시너지 효과가 있을거라 봅니다.
다산에서는 8호선 다산역과 도보 7분 컷 ‘다산롯데캐슬‘과 비교해 볼게요. 진접2 a-1도 풍양역과 도보 6분컷이거든요. 롯데캐슬 전용 74가 최근 8.4억에 팔렸어요. 이걸 전용 59로 환산하면 약 6억이 나옵니다. 그런데 역시나 다산이죠. 서울과 더 가깝잖아요? ‘2017년의 연식을 감안해서 안전마진 약 1.5억입니다.
별내에서는 별내 푸르지오, 포레나 별내와 비교해 볼 수 있어요. 여긴 국평만 있으니 전용 59로 환산하면 약 5억원대 수준입니다. 그럼 이것도 약 1.3억 정도 차이나요. 그렇다면 안전마진 1.5억으로 잡을 수 있겠네요.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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