"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 이번 두부 별 5개는 '(현금이 있다면) 무조건 넣어야 하는' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 30억 이상
- 더 이상 설명 필요 없는 반포 입지
[단점]
- 국평 기준 현금 25억이 있다면
10월 31일 모집공고가 났으니, 10.15 부동산규제 모두 적용됩니다. 강남 한복판에 있는 단지이기에 규제지역이고 대출은 국평 기준으로 2억 한도로 나오네요. 그렇다면 현금이 25억은 있어야 한다는 말씀! 그럼에도 시세차익이 어마어마하니 만점 통장이 꽤 몰릴 것 같습니다.
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📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 서초구 반포동 1109번지
- 세대수: 총 2,091세대(35층 17개동) 중 일반분양 506세대(특별공급 276세대)
– 기관추천 50세대
– 다자녀가구 50세대
– 신혼부부 116세대
– 노부모부양 15세대
– 생애최초 45세대
- 타입: 전용 59㎡/84㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 거주의무기간 3년
- 분상제 적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 약 18.8억~20.9억
전용 84㎡ 약 26.3억~26.9억
→ 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도/국평 기준 발코니 확장비 약 2천만원 추가 시 분양가 최고 27억대
→ 3.3㎡당 평균 8484만원으로, 분양가상한제 적용 단지 중 최고 수준
- 계약금(20%) 계약시
- 중도금(60%) ’26년 2월~’26년 6월까지 3회 분납
- 잔금(20%) 입주지정일
→ 입주예정일이 2026년 8월이므로 자금 계획이 빡빡할 수 있습니다.
전용 84-a타입 평면도
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
주담대 최대 6억이어도 시세에 따라 차등을 둡니다. 반포 래미안 트리니원은 15억 초과부터 있으니 대출이 4억/2억까지만 나온다고 보면 됩니다.
* 잔금대출 시점 시세 고려해야 함.
전용 84 최고가인 약 27억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 20%는 신용대출을 받을 수 있겠지만 이것도 규제에 걸립니다. 1억원 넘게 신용대출 받은 사람이면 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
2. 중도금 대출은 40%까지 나오며 나머지 3차(20%)는 ’26년 6월 15일에 직접 납부해야 합니다. 그리고 대출 이자는 후불제가 아니고 정해진 시일에 내야 해요.
그래서 당첨 시 필요한 현금을 날짜 별로 정리하면,
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약금 (20%) | 5.4억 | 계약 시 현금 납부 |
| 중도금 자납 (20%) | 5.4억 | 2026.6 현금 납부 |
| 중도금 대출 (40%) | 10.8억 | 입주시 상환 (이자 3.6%) |
| 잔금 (20%) | 3.4억 | 총 5.4억 중 잔금대출 2억 제외 |
| 중도금 이자 (3.6%) | 약 5,800만 원 | 정해진 기일 내 납부 |
즉, 입주 전까지 필요한 현금은 약 14.8억이며, 입주 시 중도금 대출을 상환하게 되면 결국 총 25.6억의 현금이 필요합니다.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(344세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 10/31 기준으로 서울 2년 이상 거주자(우선) 및 인천, 경기도에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 혼인기간이 7년 이내인 분
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
일반공급
- 10/31 기준으로 서울 2년 이상 거주자(우선) 및 인천, 경기도에 거주하는 세대주
- 1주택 소유자도 추첨제로 신청 가능(전용59 추첨제 60%, 전용84는 30%)
- 청약통장 가입후 2년 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
- 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 11월 10일
- 일반공급: 11월 11일
- 당첨자 발표: 11월 19일
- 계약 체결: 12월
- 입주 예정일: 2026년 8월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
반포1단지 3주구를 재건축한 최고의 입지 중 하나예요. 여기는 다른 거 필요 없이 현금이 20억 이상 있느냐만 따져야 합니다. 그래도 분석은 해볼게요.
입지&교통 → 9호선 구반포역에서 바로 연결되고요, 4호선 동작역까지 도보권이에요. 반경 2km이내에 올림픽대로, 동작대교 등과 이어집니다. 신반포역쪽으로 가면 래미안 원펜타스, 래미안 원베일리, 래미안 퍼스티지, 일명 래미안 삼총사를 만날 수 있어요.
학교 → 단지 바로 앞에 초/중학교가 신설될 예정이며, 반포초/반포중도 바로 앞에 재개교 예정입니다. 또한 세화중/세화여고/세화고가 붙어 있어요.
가격 → ’16년에 입주한 아리팍(아크로리버파크) 국평이 57억에 나와 있어요. 래미안 원베일리는 지난 7월 60억에 거래됐고요. 이것만으로 비교해도 반포 래미안 트리니원(국평 27억)의 안전마진은 최소 30억이 나오네요.
결론적으로 현금 25억 넣고 30억 먹을 수 안게 되는 반포 래미안 트리니원입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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