서울 아파트 시장이 단기 규제와는 다른 방향으로 움직이고 있다. 지금 중요한 것은 금리나 대출 규제 같은 단기 변수보다, 이미 몇 년 전부터 누적돼온 ‘공급 절벽의 시간표’다. 서울의 공급 구조는 한 번 흔들리면 복구에 최소 3~5년이 걸리는데, 그 하락 사이클이 현재 정확히 겹친 상황이다. 그 결과 향후 5년 동안 서울 집값이 구조적으로 떨어지기 어려운 여건이 만들어졌다.
착공 감소는 이미 확정된 미래
착공은 3~5년 뒤 입주량을 결정하는 가장 중요한 선행 지표다. 서울의 착공 물량은 2020년과 비교하면 절반 수준으로 줄었다. 공사비 상승, 금리 부담, PF 경색 등으로 건설사들은 신규 사업을 적극적으로 못 하고 있다. 이 현상은 이미 2027년 이후의 입주량을 제한하는 결과로 이어진다. 공급 부족은 예고가 아니라 확정된 수치다.
인허가까지 줄어들며 공급의 뿌리가 말라붙는 중
인허가는 재개발·재건축의 첫 단계. 인허가가 줄면 5년 뒤는 물론, 그 이후 10년까지 공급이 제한된다. 각종 규제로 정비사업의 속도가 늦어지면서 서울은 인허가 자체가 크게 감소했다. 신규 택지가 거의 없는 서울에서 인허가 하락은 공급 시스템의 근본이 흔들리고 있음을 보여준다.
2027~2030년 입주 절벽은 피하기 어려워
현재 전망되는 서울의 입주량은 적정 수준의 절반 수준이다. 2025년 약 2만8천 가구, 2026년 2만 가구대, 2027년 이후는 더 줄어든다. 서울은 연간 5~6만 가구의 공급이 있어야 안정이 가능하지만 앞으로 이 간극은 더 벌어질 것이다. 단기 조정은 있을 수 있어도 중기적 하락은 구조적으로 불가능한 시장이 된 셈이다.
재건축 지연은 장기적인 공급 부족을 고착시킨다
서울은 새 택지가 없는 구조다. 결국 재건축이 서울 공급의 70% 이상을 담당하지만, 재초환·소셜믹스·분양가 상한제까지 겹치면서 정비사업이 제대로 속도를 내지 못한다. 정비사업은 7~10년이 걸리는 사업. 오늘 멈추면 2035년까지 여파가 이어지는 구조다.
수요는 줄지 않고 오히려 더 정교하게 유지
서울 인구는 정체되지만 가구 수는 계속 늘고 있다. 1~2인 가구 증가, 직주근접 선호, 학군 수요까지 겹치면서 실수요는 예전보다 더 견고한 양상이다. 규제강화 이후에도 중저가 지역이 반등하는 이유가 바로 이 흐름 때문이다.
결국 서울 집값은 단기 조정은 있어도 중기 하락은 어려워
시장을 결정하는 요소가 모두 같은 방향을 가리킨다.
착공 감소 → 입주 절벽 확정
인허가 감소 → 장기 공급 축소
정비사업 지연 → 회복 불가
수요는 견조
서울 도심의 고가 주택 수요는 지속
→ 중기적으로 가격이 꺾이기 어려운 구조
✔ 두부생각
서울 시장은 대책 하나로 움직이지 않는다. 공급 시스템이 한 번 멈추면 최소 5년을 끌고 간다. 지금 서울 시장은 “단기 규제 vs 중기 공급 절벽”이 싸우는 구조인데, 결국 중장기 승자는 공급 절벽이다. 앞으로 2027~2030년 사이 서울은 공급 부족 압력이 다시 강하게 나타날 수밖에 없고, 이는 중저가 아파트의 체감 수요를 더 빠르게 끌어올릴 가능성이 크다. 단기 조정에 흔들리기보다 5년 뒤 입주량을 먼저 보는 것이 서울 시장의 본질을 읽는 가장 정확한 방식이다.
