"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민' 단계입니다.
[장점]
- 전용55를 3억 대에
- 안전마진 1억 정도?
[단점]
- 진접2에서도 꽤 끝자락
- 교통과 세대수가 약하다
남양주진접2 지구 A-3블록 신혼희망타운. 작년에도 여럿 나왔고 앞으로 공공분양 물량이 쏟아질 남양주진접+왕숙입니다. 전체적인 입지도를 한 번 볼게요. 왼쪽이 바로 서울이고요, 남양주 별내를 지나 남양주왕숙입니다. 가장 상단이 남양주진접2 지역입니다. 같은 날 청약하는 남양주진접2지구 B-1블록 공공분양도 있으니 참고해 주세요!
남양주진접2 지구 A-3블록 신혼희망타운, 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 남양주시 진접읍 내각리, 연평리 일원 남양주진접2 공공주택지구내 A-3블록
- 세대수: 총 366세대 중 신혼희망타운 208세대 (이 중 사전청약 당첨자 제외하면 본청약은 116세대)
- 타입: 전용 55㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
55 a타입 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 55㎡ 약 3.5억~3.8억
→ 기본형 기준이며, 전세대 발코니 필수 확장으로 확장비는 별도
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(20%) ’27년 1월, ’27년 8월
- 잔금(70%) 입주시
→ 본청약 기준이며, 사전청약자는 기준이 다르므로, 공고문 확인해 주세요!
지난 8월 남양주 진접 A-4 신희타 분양가가 전용 55㎡ 약 3.3억~3.8억에 나왔었으니 크게 달라지진 않았네요. 그 외 작년에 진행됐던 주변 지역 공공분양가를 비교해 보면 그리 나쁘지 않은 가격입니다.
자금 조달 계획(참고)
신희타는 ‘주택 공급가격이 총자산가액을 초과(기준 3억 5,400만원)하는 주택의 입주자로 선정’되면 ‘수익공유형 모기지’ 대출 상품에 들어야 합니다. 한 마디로 나라에서 최저 금리로 돈을 빌려주고, 나중에 시세차익을 최대 50%까지 가져가는 상품이에요. 남양주진접2 지구 A-3블록은 모두 필수는 아니고 일부만 해당합니다. 이를 신청한다는 가정 하에 자금 계획을 세워 볼게요.
대출을 최대 LTV70%(4억 한도)까지 받을 수 있는데요, 최대로 받으면 그만큼 나중에 뱉어야 할 금액이 크고 최소로 받는다면 내가 가져가는 부분이 큽니다. 즉, 초기 자본이 부족할수록 대출을 최대한 받는 방법을 택해야겠죠. 예를 들어 3.8억 물량을 LTV70%으로 받는다고 가정하면,
→ 분양가(3.8억)-대출금(2.6억)=당첨 시 필요자금(약 1.2억)
→ 대출 연 1.3% 고정금리로 매월 약 87만원씩 갚아나가야 함
남양주진접2 지구 A-3블록 신혼희망타운, 누가 넣을 수 있을까?
- 예비신혼부부, 혼인기간 2년 이내이거나 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부 및 2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중
- 월평균소득의 130% 이하
- 남양주시 1년 이상 거주자에게 우선권, 경쟁이 있다면 가점순으로
- 청약통장 가입 6개월 경과
🔍 청약 일정 체크!
- 사전청약 당첨자 접수: ’26년 1월 12일~13일
- 본청약 접수: 1월 14일~15일
- 당첨자 발표: 1월 30일
- 입주 예정일: 2028년 4월
💭 남양주진접2 지구 A-3블록, 투자 가치 있을까?
이 곳을 분석하면서 항상 강조하는 것은 신도시는 10년을 보고 들어가야 한다는 겁니다. 원래 장화 신고 들어가서 하이힐 신고 나온다는 말이 있잖아요? 그만큼 굉장히 오랜 기간 동안 몸테크를 해야 할 수도 있어요. 그런데 A-3블록은 입지가 조금 애매합니다.
입지&교통 → 남양주 왕숙1의 끝자락에 붙어있는 곳이 남양주 진접2 입니다. 그리고 진접2에서도 끝자락에 붙은 곳이 A-3블록이에요. 진접2만 확대한 것이 아래 지도고, 맨 위쪽 빨간 체크 부분이 A-3블록입니다. 이것이 중요한 이유는, 이곳의 입지가치를 나타내는 풍양역(예정)이 바로 저 끝 파란선 부분에 있다는 거예요. 참으로 멀죠?
우선 풍양역은 4호선/9호선 연장선 더블 역세권이 될 곳이에요. 이게 2033년 예정인데요, 교통 완공은 그보다 더 미뤄질 것으로 생각해야 해요. 그렇다면 진접2 신희타가 입주하는 ’28년하고는 꽤 거리가 있죠. 몇 년은 대중교통이 어려울 수 있어요.
학교 → 여기가 신혼희망타운이잖아요? 그럼 신혼부부들을 위해 새로운 것들이 세워질 거예요. 즉 바로 앞에 초등학교, 중학교가 개설 예정이에요. 초품아니 학부모 선호도가 높겠어요.
가격 → 가장 큰 메리트는 바로 가격입니다. 20평대 3억대 분양가는 어디서도 찾기 힘듭니다. 신축으로요. 우선 진접2지구 내 사전청약 완료한 곳들이 많아요. 20평대로 대개 3억~4억 중반대로 나왔어요. 즉 시세는 비슷한데요,
가장 최근 작년 12월에 분양한 남양주왕숙 A-24블록 신혼희망타운과 비교해 볼게요. 전용 55㎡ 약 4.3억~4.6억으로 나왔으니 진접2 A-3블록과는 약 1억 정도 차이가 나네요. 그렇지만 입지 면에서 남양주왕숙 A-24블록이 더 우위입니다. 그래서 안전마진은 약 7~8천만원 정도로 예상해 볼게요.
이 곳은 조금 애매합니다. 시드가 많지 않지만 실거주 내집마련 하고 싶은 신혼부부라면 추천하는데요. 아직 이 곳에 공공분양으로 나올 대기자들이 꽤 있습니다. 그리고 신희타는 수익형 모기지 상품이 양날의 검이 될 수 있고요.
청약신청은 LH청약센터에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
