"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보는' 단계입니다.
[장점]
- 풍양역 (초)역세권
- 안전마진 3억 예상
- 국평을 5억 초반에
[단점]
- 세대수가 적다
남양주진접2지구 B-1블록은 작년에도 여럿 나왔고 앞으로 공공분양 물량이 쏟아질 남양주진접+왕숙입니다. 전체적인 입지도를 한 번 볼게요. 왼쪽이 바로 서울이고요, 남양주 별내를 지나 남양주왕숙입니다. 가장 상단이 남양주진접2 지역입니다. 동일한 날짜에 A-3블록 신혼희망타운이 분양합니다. 이것도 참고해 주세요!
청약 스펙, 한 눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 남양주시 진접읍 내각리·연평리 |
| 단지 | 남양주진접2지구 B-1블록 |
| 공급유형 | 공공분양 |
| 총 세대수 | 260세대 |
| 사전청약 | 183세대 |
| 특별공급 | 58세대 |
| 일반공급 | 19세대 |
| 주택형 | 전용 74㎡ / 84㎡ |
| 전매제한 | 3년 |
| 재당첨제한 | 10년 |
| 입주 예정 | 2028년 4월 |
이 단지는 사전청약 비중이 매우 큽니다. 전체 260세대 중 183세대가 이미 사전청약으로 빠졌고, 이번 본청약에서 실제로 경쟁하는 물량은 77세대뿐이에요.
74A/84A 타입 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 74㎡ : 약 4.5억~4.8억
전용 84㎡ : 약 5.2억~5.5억
→ 기본형 기준이며, 전세대 발코니 필수 확장으로 확장비는 별도
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(30%) ’26년 12월, ’27년 8월
- 잔금(60%) 입주시
→ 본청약 기준이며, 사전청약자는 기준이 다르므로, 공고문 확인해 주세요!
지난 8월 남양주 왕숙에서 전용74가 5억대에 나왔는데 이번 진접은 4억대에 나왔으니 더 저렴하네요. 물론 남양주 왕숙이 메인이라고 하면 진접은 약간의 서브라고 할 수 있는데요, 그럼에도 이번 B-1블록은 진접에서 입지가 좋습니다. 아래 입지분석에서 이어나가 볼게요!
자금 조달 계획(참고)
수도권, 규제지역에서는 주담대가 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 남양주는 비규제지역입니다.
국평 분양가 5.5억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 5500만원 현금은 필수로 있어야 해요.
2. 중도금이 30%인데 집단대출이 나올지는 미정입니다. 만약 안 나온다면 연체이자를 내고 입주 시 주담대로 돌리면 됩니다. 그런데 안 나올 확률은 희박하니 나온다는 가정 하에 진행해 보죠.
3. 입주시 중도금(1.65억)+잔금(3.3억)을 주담대로 돌리면 ltv70%으로 약 3.8억을 대출받게 돼요. 그럼 1.15억이 현금으로 더 필요합니다. 즉, 당첨 시 필요한 총 금액은 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.7억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
누가 넣을 수 있을까?
- 수도권에 거주하는 무주택세대구성원
- 남양주시 1년이상 30%+경기도 6개월 20%+기타 수도권(서울,인천) 50%로 우선공급
- 청약통장 가입 12개월 경과
🔍 청약 일정 체크!
- 사전청약 당첨자 접수: ’26년 1월 12일~13일
- 본청약 특공: 1월 14일
- 본청약 일반: 1월 15일~16일
- 당첨자 발표: 1월 28일
- 입주 예정일: 2028년 4월
💭 남양주진접2지구 B-1블록, 투자 가치 있을까?
이 곳을 분석하면서 항상 강조하는 것은 신도시는 10년을 보고 들어가야 한다는 겁니다. 원래 장화 신고 들어가서 하이힐 신고 나온다는 말이 있잖아요? 그만큼 굉장히 오랜 기간 동안 몸테크를 해야 할 수도 있어요. 그리고 B-1블록 입지가 꽤 좋습니다.
입지&교통 → 남양주 왕숙1의 끝자락에 붙어있는 곳이 남양주 진접2 입니다. 그리고 진접2에서 눈여겨 봐야 할 곳이 바로 풍양역입니다. B-1블록은 풍양역에서 약 2블록 정도 떨어진 위치로 보이는데요. 역세권입니다. 참고로 빨간 동그라미의 A-3블록은 같은 날 청약하는 신희타인데 이렇게 비교해보니 풍양역에서 꽤 멉니다.
우선 풍양역은 4호선/9호선 연장선 더블 역세권이 될 곳이에요. 이게 2033년 예정인데요, 교통 완공은 그보다 더 미뤄질 것으로 생각해야 해요. 그렇다면 진접2 신희타가 입주하는 ’28년하고는 꽤 거리가 있죠. 몇 년은 대중교통이 어려울 수 있어요.
학교 → 단지 맞은편에 큰 공원을 둘러싸고 초/중학교가 있어요.
가격 → 국평이 5억 초~중반대인데요, 작년 12월에 남양주왕숙지구 B-17블록 분양가가 약 6억~6.4억대였어요. 입지가 왕숙에서도 가장 좋은 곳으로 꼽히는데 트리플 역세권이 될 왕숙역 도보권이거든요. 그래서 안전마진 4억으로 나왔습니다.
진접2지구 B-1블록은 왕숙 입지보다 조금은 덜하지만, 풍양역 (초)역세권에 국평이 5억대임은 굉장한 메리트입니다. 비교치로 봤을 때 안전마진은 3억 정도 예상해 봅니다.
결론은 시드머니가 약한, 내집마련이 꼭 하고픈 수도권 거주자라면 우선 넣으세요. 향후 입지가치가 올라갈 곳으로 예상됩니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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