“전세난의 출격?”… 정부 규제에 세입자도 집주인도 아비규환, 출구 없는 전세 시장

전세난이 부동산 시장을 혼돈에 빠트리고 있다. 전세 매물은 빠르게 사라지고 있으며, 세입자와 집주인 모두 출구 없는 상황에 내몰리고 있다. 이는 단순한 수급 불균형이 아니라, 서로 충돌하는 각종 규제가 만들어낸 ‘정책의 역설’이 본격적으로 드러난 결과다.

전세난이 심화되면서 일부 수요는 차라리 집을 사자는 쪽으로 움직이고 있으며, 서울 송파구처럼 수천 가구의 신축 아파트가 입주를 시작했음에도 주변 전셋값이 오히려 오르는 기현상이 나타나고 있다.

“전세 대신 집 사자!”… 10억 미만 재건축 아파트로 몰려

현재 시장을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 전세 매물 감소와 고강도 대출 규제다. 이 두 요인이 맞물리면서 전세를 구하지 못한 수요자들이 매매 시장으로 이동하고 있다. 전세난이 심리를 자극해 매매 시장으로의 ‘패닉 바잉’이 나타나는 것.

특히 10억 원 미만 재건축 단지가 대안으로 떠오르고 있다. 대표 지역이 서울 노원구다. 전세난에 지친 실수요자들이 몰리며 가격 상승세가 두드러지고 있다.

월계시영의 경우, 아직 신고되지 않은 9억 8,000만 원 거래도 전해지고 있다.

4,500세대 입주에도 전셋값이 오른다? 사라진 ‘입주장 효과’

과거 대단지 입주가 시작되면 전세 물량이 쏟아져 ‘입주장 효과’로 주변 전셋값이 하락하는 것이 일반적이었다. 그러나 서울 송파구 잠실은 정반대 상황을 보이고 있다.

잠실르엘(1,865가구)과 잠실래미안아이파크(2,678가구), 총 4,543가구 입주가 시작됐음에도 1월 첫째 주 송파구 전셋값은 0.09% 상승했다. 실제 전세 매물도 잠실르엘 64건, 잠실래미안아이파크 107건에 불과하다.

‘입주장 효과’가 사라진 이유를 세 가지 삼중 규제로 설명할 수 있다.

1. 강화된 대출 규제
   ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 막히면서 집주인들이 전세보증금으로 잔금을 치르기 어려워졌다. 그 결과 전세 대신 자가 입주나 월세 전환이 늘어 전세 공급이 줄었다.
2. 분양가상한제 실거주 의무
   잠실 두 단지는 실거주 의무가 있어 전세로 내놓을 수 있는 물량이 크게 제한됐다.
3. 계약갱신청구권 영향
   전셋값을 낮게 내놓으면 최대 4년간 묶인다는 계산 때문에 집주인들이 애초에 낮은 가격으로 전세를 공급하려 하지 않는다.

세입자도 집주인도 ‘출구’ 없다

전세사기 예방을 명분으로 한 보증 가입 요건 강화, 전세대출 심사 강화 등은 의도 자체는 좋았다 할 수 있으나, 시장에 심각한 부작용을 초래하고 있다. 핵심 문제는 아파트 중심 기준을 모든 주택 유형에 획일 적용한 것이다. 비아파트는 구조적으로 전세가율이 높게 형성되지만, 현행 기준에서는 대부분 ‘위험 거래’로 분류된다. 그 결과:

• 집주인: 보증 가입이 불가 → 전세를 놓을 수 없음 → 보증금 낮춘 월세로 전환
• 세입자: 보증 불가 매물은 전세대출도 불가 → 기존 계약 갱신 어려움 → 월세 부담 증가 및 외곽 이동

전세사기 대비책이 오히려 전세 공급을 줄이고 서민 주거 불안을 더 심화시키는 역설적 상황이 된 것이다.

결론적으로, 공급 부족과 저평가 재건축 쏠림 현상은 정부의 획일 규제가 만든 풍선효과라고 할 수 있다. 전세사기 방지와 서민 주거 안정이라는 두 목표를 모두 만족시키는 정교한 제도 개선이 없다면 전세 시장 불안은 매매 시장으로 이어지며 서민들의 주거 사다리는 더욱 흔들릴 가능성이 크다.

두부생각

전세 규제가 동시에 강화되면서 전세 매물이 급감해 세입자와 집주인 모두 출구 없는 상황에 놓인 것이다. 전세를 구하지 못한 수요는 10억 원 미만 재건축 단지로 이동하며 특정 지역 집값 상승을 촉발하고 있다. 대규모 입주에도 전셋값이 오르는 역설이 나타나 전세 시장의 구조적 문제가 드러난 상황이다. 제도 개선 없이는 전세난이 매매시장 불안으로 이어지는 흐름이 이어질 가능성이 크다.