정부가 실거주하지 않는 1주택자와 다주택자를 대상으로 전방위적인 압박을 시작했다. 대출 규제로 돈줄을 죄는 동시에 매도 조건을 완화해 시장에 매물을 내놓으라는 강력한 신호를 보낸 것. 이재명 대통령이 지난 6일 다주택자와 비거주 1주택자에게 마지막 탈출 기회를 주라고 지시했다. 오는 6월 1일 보유세 부과 기준일을 앞두고 자산가들 사이에서는 지금이라도 집을 던져야 하는지, 아니면 정부가 깔아준 비상구를 믿고 버텨야 하는지 눈치싸움이 치열하다.
비거주 1주택자, 투기 세력으로 낙인찍히나
그동안 비거주 1주택자들은 집 한 채가 전부임에도 불구하고 실거주를 하지 않는다는 이유로 다주택자에 준하는 압박을 견뎌야 했다. 특히 강남이나 용산 같은 토지거래허가구역 안에서는 거주 의무라는 족쇄 때문에 임차인이 있는 집은 팔고 싶어도 팔지 못하는 매물 잠김 현상이 심각했다. 하지만 이번 대통령의 지시는 이 판을 완전히 뒤집었다. 1주택자도 전세를 준 집을 팔 수 있도록 시행령 개정을 검토하라는 명령이 떨어진 것. 이는 공급 부족을 해결하기 위해 투기 수요 자극이라는 리스크를 감수하고서라도 실질적인 매물을 끌어내겠다는 정부의 강력한 의지다. 집주인 입장에서는 그토록 원하던 퇴로가 열린 셈이고, 시장 입장에서는 꽉 막혔던 동맥경화가 풀리는 계기가 될 수 있다.
2조 원대 전세 대출이 쏟아낼 1만 가구의 향방
정부가 단순히 당근만 제시하는 것은 아니다. 보이지 않는 채찍은 훨씬 더 위협적이다. 현재 정부 내부에서는 투기 목적의 비거주 1주택자를 겨냥해 전세대출 보증 제한 등 강력한 대출 규제 방안을 검토 중이다. 공적 보증을 축소해 돈줄을 죄겠다는 소리다. 한국부동산원의 2026년 3월 자료에 따르면, 작년 한 해 동안 비거주 1주택자에게 제공된 전세자금대출 보증액은 약 2조 1,132억 원에 달한다. 이 숫자가 무서운 이유는 보증이 막히는 순간 약 1만 가구 이상의 매물이 한꺼번에 시장으로 쏟아져 나올 수 있다는 뜻이기 때문이다. 여기에 올해 수도권 공시가격이 평균 20~30% 급등하면서 6월에 부과될 보유세가 전년 대비 최대 50%까지 늘어날 전망이다. 세금을 낼 돈이 없어서라도 집을 팔아야 하는 상황이 현실로 다가오고 있다.
토지거래허가제 완화가 만든 한 달의 골든타임
이번 정책 발표에서 가장 눈에 띄는 대목은 양도세 중과 유예 기준의 완화다. 원래는 다주택자가 중과를 피하려면 5월 9일까지 잔금 지급을 마쳐야 했다. 하지만 대통령은 6일, 토지거래 허가 신청만 해도 중과를 피할 수 있도록 방안을 검토하라고 지시했다. 정부 관계자에 따르면 시행령 개정에 2~3주가 걸리겠지만, 다주택자들은 이와 상관없이 5월 9일까지 신청서만 접수하면 된다고 한다. 이 한 달 남짓한 시간의 유예가 시장에 미치는 파급력은 어마어마하다. 물리적으로 불가능했던 매도 준비 기간을 확보해주었기 때문에, 그동안 간만 보던 집주인들이 대거 매도 행렬에 가담할 가능성이 커졌다. 특히 잔금 마련이 어려운 매수자와의 거래에서도 허가 신청이라는 요건만 충족하면 되니 거래의 문턱이 확 낮아진 것이다.
영끌족의 생존 전략, 상급지 갈아타기냐 버티기냐
지금 이 상황에서 가장 머리가 아픈 쪽은 2030 세대다. 영혼까지 끌어모아 핵심지에 집을 사두고 본인은 전세를 사는 비거주 1주택자들이 많기 때문이다. 이들에게 이번 규제 완화는 절호의 기회이자 위기다. 대출 보증이 제한되기 전에 상급지로 갈아타거나 자산을 현금화할 수 있는 마지막 버스가 도착한 셈. 하지만 주의해야 할 점도 명확하다. 6월 1일 전까지 실질적인 매물 출회 효과가 나타날지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. 행정 절차의 병목 현상이나 시행령 개정 속도를 고려할 때, 실제 등기 이전까지 마치는 것은 시간상 촉박할 수 있다. 따라서 무턱대고 매물을 내놓기보다는 내가 받을 수 있는 세제 혜택의 마지노선이 어디인지 세무사와 상의하는 것이 우선이다. 또한 가격이 조금 떨어진다고 해서 급하게 매수하는 것보다, 정부의 대출 압박 강도가 어느 정도인지 지켜보며 급매물을 낚아채는 전략이 유효하다.
매물 폭탄인가 일시적 소강인가, 6월 이후의 부동산 기상도
결국 향후 부동산 시장의 향방은 이 퇴로를 이용해 얼마나 많은 사람이 실제로 집을 파느냐에 달려 있다. 단기적으로는 세금 회피용 매물이 시장 공급을 늘려 가격을 안정시키는 효과를 주겠지만, 장기적으로는 또 다른 부작용을 낳을 수도 있다. 규제가 무서워 집주인들이 직접 입주를 선택해버리면 임대 시장에 풀렸던 전세 매물이 사라지는 전세 대란이 올 수 있기 때문이다. 정부의 이번 조치는 공급 확대라는 명분 아래 진행되지만, 실상은 보유세 강화와 대출 규제라는 채찍을 휘둘러 집값을 잡으려는 고도의 압박 작전이다. 지금은 감정적인 대응보다 숫자에 근거한 차가운 계산이 필요한 때다. 내 집을 지킬 것인가, 아니면 세금 폭탄을 피하고 현금을 확보할 것인가에 대한 답은 이미 정부가 제시한 스케줄표 안에 들어있다.
[표: 2026년 비거주자 매도 유도 정책 영향 분석]
| 구분 | 주요 내용 | 기대 효과 및 수치 |
|---|---|---|
| 전세자금대출 보증 규모 | 지난해 비거주 1주택자에게 발급된 보증액 약 2조 1,132억 원 | 대출 규제 시 1만 가구 이상의 잠재 매물 확보 가능성 |
| 공시가격 상승률 | 강남(26.05%), 성동(29.04%) 등 수도권 주요 지역 평균 20~30% 급등 | 보유세 부담액 최대 50% 증가 예상에 따른 매도 압박 |
| 양도세 유예 기준 변경 | 중과 유예 적용 기준을 ‘잔금 지급’에서 ‘토지거래허가 신청’으로 완화, | 실질적인 매도 준비 기간 약 30일(한 달) 추가 확보 효과 |
| 임차인 거주 주택 매도 | 토지거래허가구역 내 1주택자까지 ‘세 낀 매매’ 허용 확대 적용, | 거주 의무 규제로 인한 매물 잠김 현상 해소 및 공급 유도 |
| 타겟 지역 | 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 등 고가 아파트 밀집 지역, | 보유세 부과 기준일인 6월 1일 전 소유권 이전 및 급매 출회 가속화 |
두부생각
정부의 이번 메시지는 명확하다. 살지 않는 집은 세금으로 벌할 테니 길을 열어줄 때 나가라는 뜻이다. 비거주 1주택자들은 이제 다주택자에 준하는 압박을 견뎌야 한다. 하지만 위기는 곧 기회. 토지거래허가구역 내 규제 사각지대를 파고드는 매물은 자산가들에게 또 다른 투자처가 될 것이다. 결국 정책의 틈새를 읽고 한 발 앞서 움직이는 자만이 이 세금 전쟁에서 승리할 수 있다.
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