"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 입니다.
[장점]
- 그 핫한 광명뉴타운의 대장단지
- 광명사거리역 초역세권에 초품아
[단점]
- 국평 물량이 너무 적고
- 안전마진 없음
* 본 주택은 2025.10.15. 이전 입주자모집승인을 신청한 주택에 해당하여 비규제지역 기준으로 공급합니다. 청약 기준만 비규제지역이고, 대출 등은 규제지역 기준으로 적용됩니다.
힐스테이트 광명 11은 작년 11월에 분양했는데요, 평균 36.6 대 1의 경쟁률을 기록했는데 줍줍이 단 2세대 나왔습니다. 총 4천세대가 넘는 대단지에 전용84는 딱 2단지만 있는데 이게 전부 줍줍으로 나온겁니다. 바로 3동이라는 입지와 1,2층 저층이기 때문인 것 같은데요. 이건 잡아야 할 절호의 기회일까요? 줍줍 정보는 붉은색으로 표기했고, 기존 정보는 분석에 참고하시기 바랍니다.
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누가 신청할 수 있나?
수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하는 무주택세대구성원(청약통장/청약예치금 무관)
📋줍줍 물량 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 광명시 광명 4동 158-403번지 및 철산 4동 467-83번지
- 세대수: 총 4,291세대(42층 25개동) 중 줍줍 2세대
- 전매제한: `25.11.26일로부터 3년
- 거주의무 및 재당첨제한: 없음
- 분상제 미적용 단지
전용84D 타입
💸 줍줍 단지 & 자금 조건
전용 84㎡ 16억 2600만원/16억 4100만원 > 302동 102호, 202호 (저층)
- 계약금(10%) 2회차 납부
- 중도금(60%) ’26년 3월부터 ’28년 10월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주시
→ 여기에 발코니 확장비 및 옵션 별도
자금 조달 계획
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 광명은 규제지역입니다.
그럼 6억 한도에서 집값에 따라 차등으로 대출됩니다.
84타입 물량 16.4천만원 기준으로 잡아볼게요. LTV40%에 대출 한도는 4억이겠네요. 그런데 킥이 있습니다. 전용84는 중도금 대출이 무이자입니다. 40%를 무료로 빌려준다는 거죠.
1. 우선 계약금 10%인 1.6억은 현금으로 있어야 해요.
2. 중도금 대출을 잘 확인해야 하는데요, 우선 중도금 60% 중 대출은 40%까지만 나옵니다. 1~4회차 중도금 대출을 받았을 경우 5회, 6회차 중도금 (분양대금의 20%)에 해당하는 금액은 직접 납부하여야 합니다. 84D 주택형은 “중도금 무이자 대출”입니다.
그럼 중도금 대출은 6.6억이 나오고, 나머지 3.3억은 현금으로 준비해야 해요.
3. 입주 시 중도금 대출을 상환하고 잔금을 내야 하는데 이걸 주담대로 돌리면, 최대 4억이 나와요. 그럼 7.5억이 현금으로 필요합니다.
4. 즉, 입주 시 필요한 현금은 총 약 12.4억 정도가 됩니다.
🔍 줍줍 일정 체크!
- 접수: ’26년 1월 21일
- 당첨자 발표: 1월 26
- 계약 체결: 1월 28일
- 입주 예정일: 2029년 6월
💭 힐스테이트 광명 11, 투자 가치 있을까?
꽤 많은 이들이 기다려온 청약입니다. 단, 1015 부동산대책 이후 상황은 많이 달라졌어요. 대출 제한으로 완판이 될 수 있을까 우려가 나오고 있습니다.
입지 → 왼쪽 두드러져 보이는 지도가 광명뉴타운입니다. 경기도 광명시 광명동 일대에 추진되는 뉴타운 재개발 사업인데요. 7호선 광명사거리역을 중심으로 북쪽으로 1~5구역, 남쪽으로 9~16구역으로 나누어져요. 얼마 전 철산역에서 가장 가깝고 광덕초를 품은 철산역 자이가 분양을 진행했고, 광명사거리역에 가까운 힐스테이트 광명 11이 분양에 나섭니다. 단지가 엄청난 것이 4천여 세대 대단지예요.
광명뉴타운에서 입지가 가장 우수한 곳으로 11, 12구역이 꼽혀요. 초역세권이기 때문이죠. 철산역 앞에 경기광명 경찰서, 광명세무서, 국민건강보험공단, 수원지방법원 등 관공서가 도보거리에 있어요. 철산로데오거리도 있어 상권이 발달해 있지만 술집, 유흥가 등의 분위기가 부담스러울 수도 있습니다.
힐스테이트 광명 11은 1-2-3단지로 구성되는데, 3단지는 숲으로 둘러싸인 언덕이에요. 1-2단지와도 떨어져 있고요. 입지 면에서 가장 떨어질 수 있으니 3단지는 피하는 게 좋겠습니다.
교통 → 광명사거리역에서 도보 약 3분, 초역세권입니다. 7호선을 타면 강남까지 30분 컷. 2정거장가면 서울 ‘가산디지털단지역’이 나와요. 즉 지역은 경기도 광명이지만 지역번호 02를 쓰는 준서울입니다. 광명뉴타운 가장 북쪽을 기준으로 자차 15분이면 목동 학원가도 누릴 수 있어요.
그런데 광명뉴타운에서의 출퇴근길은 ‘지옥의 다리’로 불릴 만큼 교통체증이 심합니다. 광명에서 서울로 넘어오기 위해 철산교, 고척교, 광명교, 사성교 등을 타는데 걸으면 10분 거리를 버스타고 30분 걸린다고 할 정도예요.
7호선 또한 출퇴근 시간대의 혼잡도가 150%에 육박할 만큼 지옥철인 상황. 그런데 앞으로 광명뉴타운에 공급량이 더 차고 넘칠테니 입주가 완료되면 그만큼 출퇴근하는 사람들은 더 많아지겠죠. 실거주 시 이런 점을 감안해야 합니다.
학교 → 작은 도로 하나 건너면 광명남 초등학교가 나와요. 거의 초품아입니다.
가격 → 결론부터 말하면 안전마진은 없습니다. 지난 9월 청약한 바로 옆 철산역 자이 국평 분양가가 약 15억에 나왔죠. 그런데 힐스테이트 광명11은 이미 16억 중반대예요. 1억 넘게 차이나죠. ’22년 입주한 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 국평이 15억 중반에서 16억이에요. 오는 11월 입주 예정인 광명센트럴아이파크 입주권은 15억대 나와있고요. 물론 역에서 더 멀지만 그래봤자 도보 5분컷입니다.
결론적으로, 광명뉴타운은 천지개벽한(할) 곳으로 그 중에서도 대장 단지로 꼽히는 곳이 힐스테이트 광명 11입니다. 초역세권, 초품아에 대단지란 메리트가 큽니다. 그러나 단점도 존재해요. 이 구역에 앞으로 쏟아질 물량이 꽤 많아서 공급 압박으로 가격이 눌릴 거예요. 시세차익을 기대하긴 힘들단 의미죠. 그러나 철산역 자이 경쟁률이 37.96대1이었으니 힐스테이트 광명 11 역시 경쟁률은 높게 나올 것 같아요. 국평은 어차피 2세대뿐이니 전용59에서 승부가 날 것입니다. 규제지역이지만 전용59 기준으로 최대 6억 받을 수 있다는 건 (지금 상황에선) 메리트입니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
