지난해 6.27 대책 발표 이후 대출 규제 강화와 고분양가 여파로 수도권 청약 시장의 가격 적정성에 따른 ‘옥석 가리기’가 심화되고 있다. 내집마련 연구소 홈두부가 2025년 6월 27일 이후 청약홈에 공고된 서울 및 경기도 민영주택 70개 단지를 전수 분석한 결과, 분양가상한제(이하 분상제) 적용 단지 내에서도 입지에 따라 실질적인 자산 가치 상승 기대감이 극단적으로 갈리는 것으로 나타났다.
강남 ‘33억 로또’와 비강남 ‘시세 역전’의 극단적 대비
서울 청약 시장은 분상제가 적용된 강남권과 미적용 지역 간 가격 편차가 극단적으로 벌어졌다. 전용 84㎡ 기준 분양가 26.8억 원에 공급된 ‘반포 래미안 트리니원’은 인근 시세(약 60억 원) 대비 33억 원의 시세차익이 기대되면서 평균 237.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡인 ‘잠실 르엘’ 역시 16.2억 원의 분양가로 공급되어 12.7억 원(78.14%)의 차익을 바탕으로 631.6대 1의 경쟁률을 나타냈다.
반면, 분상제 미적용 지역에서는 분양가가 주변 시세를 상회하는 현상이 관측되었다. ‘상봉 센트럴 아이파크’는 분양가(전용 84㎡ 13.7억 원)가 주변 시세보다 1.7억 원 높게 책정되었으며, 전용 59㎡인 ‘제기동역 아이파크’ 또한 1.3억 원의 마이너스 차익을 기록했다. 이는 서울 내에서도 규제 적용 여부에 따라 당첨 가치가 수십억 원씩 엇갈리고 있음을 보여준다.
경기도 분상제 가격이 시세 앞지르며 미달 사태 속출
경기도 60개 단지 분석 결과, 분상제가 의무 적용되는 공공택지 내에서도 입지에 따라 성적이 극명히 나뉘었다. 서울 접근성이 우수한 성남복정1 복정역 에피트(전용 84㎡ 12.4억 원)는 주변 시세 대비 약 4억 원의 차익이 예상되며 31.19대 1의 흥행을 거두었다.
반면 경기 외곽 지역인 안성 아양 예미지(-13.15%)와 양주 회천중앙역 파라곤(-7.72%)은 분상제 단지임에도 불구하고 침체된 인근 시세보다 분양가가 높게 형성되었다. 안성 아양 예미지의 경우 주변 시세보다 약 5,800만 원 비싼 분양가 장벽으로 인해 미달 사태를 빚었다. 이는 분상제 가격이 하락장의 실거래가를 반영하지 못할 때 발생하는 부작용이다.
약 1억 비싼 분양가에도 48대 1 기록한 ‘정자동 파워’
성남시 분당구의 더샵 분당티에르원은 분양가(전용 84㎡ 26.8억 원)가 주변 시세(25.9억 원)보다 약 1억 원 가량 높게 형성되었다. 차익률이 -3.50%로 고분양가 논란에도 불구하고 48.1대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이는 대출 규제 상황에서도 실수요자들이 단순히 주변 시세와의 평면적 비교보다는 ‘분당 핵심 입지의 신축 브랜드 단지’가 가진 미래 가치에 더 높은 비중을 두고 있음을 시사한다.
과거에는 분상제가 무조건적인 흥행을 보장했으나, 현재는 분상제 가격이 주변 시세를 추월하는 역전 현상이 지역 별로 나타나고 있다. 공급량이 많은 경기도 등지에서는 분상제라는 제도적 타이틀보다 입지와 실질적인 가격 메리트를 정밀하게 분석하는 수요자들의 움직임이 더욱 강화될 것이다.
수도권 주요 분양 단지 시세 및 청약 결과 분석 데이터
조사 기간: 2025. 06. 28. ~ 2026. 03. 06. (청약홈 입주자 모집 공고일 기준)
조사 대상: 서울(10개) 및 경기도(60개) 민영주택 총 70개 단지 전수 조사
