고양창릉 S3 본청약을 앞두고 사전청약 당첨자들의 반발이 커지고 있다. 사전청약 당시 안내받았던 전용 모기지 혜택이 본청약 공고에서 빠졌기 때문이다. 정부는 일부 대출 조건은 유지된다고 설명하고 있지만, 당첨자들은 가장 중요한 저금리와 장기 대출 조건이 사라졌다며 강하게 반발하고 있다.
사전청약 때 믿었던 금융 혜택
고양창릉 S3는 뉴홈 대표 단지 가운데 하나다. 사전청약 당시 정부와 LH는 최대 5억 원 대출, LTV 80%, DSR 규제 제외 등의 금융 지원을 제시했다. 특히 연 1.9~3.0% 수준의 저금리와 40년 만기 전용 모기지는 자금 부담이 큰 신혼부부와 청년층에게 가장 큰 장점으로 꼽혔다. 이 혜택을 믿고 수년 동안 본청약을 기다린 당첨자도 적지 않았다.
하지만 본청약 공고가 나오자 분위기는 달라졌다. 당첨자들이 기대했던 전용 모기지 대신 일반 정책대출 기준이 안내되면서 논란이 시작됐다. 당첨자들은 정부가 약속했던 금융 지원이 사실상 사라졌다고 주장했고, 일부는 집회까지 열며 반발하고 있다.
정부는 시장 상황에 따라 대출 조건이 달라질 수 있다는 점을 사전에 안내했다고 설명하고 있지만, 당첨자들은 핵심 혜택이 변경된 만큼 사실상 약속이 바뀐 것이라고 보고 있다.
사전청약은 무엇이었나
사전청약은 본청약보다 몇 년 먼저 당첨자를 선정하는 제도다. 무주택 실수요자들은 당첨만 되면 해당 주택을 분양받을 수 있다는 기대를 갖고 다른 청약 기회를 포기한 채 본청약까지 수년을 기다렸다. 정부도 당시 분양가와 금융 지원 방향을 함께 안내하며 내 집 마련의 기회라고 홍보했다.
문제는 본청약까지 기다리는 동안 분양가와 금융 조건이 달라졌다는 점이다. 분양가는 예상보다 크게 올랐고, 당초 기대했던 금융 혜택도 그대로 적용될지 불확실해졌다. 이미 사전청약에 당첨된 사람들은 그동안 다른 공공분양이나 특별공급 등에 다시 도전하기도 어려웠다. 결국 수년을 기다린 끝에 더 큰 자금 부담을 떠안거나, 계약 자체를 포기해야 하는 상황에 놓인 당첨자들도 나오고 있다.
남은 것은 LTV와 DSR뿐
논란이 커지자 정부는 일부 조건을 유지하겠다고 밝혔다. LTV 80%와 DSR 규제 제외는 그대로 적용하겠다는 입장이다. 하지만 당첨자들이 가장 중요하게 생각했던 저금리와 40년 만기 조건은 확정되지 않았다. 이 두 조건은 매달 갚아야 하는 원리금과 총이자 부담을 결정하는 핵심 요소다. 같은 금액을 빌리더라도 금리가 조금만 오르거나 만기가 짧아지면 매달 내야 하는 돈이 크게 늘어날 수 있다.
정부는 실제 대출 실행 시점의 디딤돌대출 기준을 적용하겠다는 방침이다. 결국 앞으로 금리가 어떻게 변하느냐에 따라 실제 대출 부담도 달라질 수 있다는 의미다.
당첨자들이 불안해하는 이유는 단순히 금리 수준 때문만은 아니다. 앞으로 얼마의 이자를 부담해야 하는지 지금은 알 수 없다는 점이 가장 큰 문제다. 장기간 자금 계획을 세워야 하는 실수요자 입장에서는 금리와 만기 조건이 확정되지 않은 상태 자체가 큰 부담일 수밖에 없다. 그래서 “대출은 가능하지만 얼마나 부담해야 하는지는 나중에 결정된다”는 현재의 구조에 대한 불만이 이어지고 있다.
고양창릉만의 문제가 아니다
이번 논란은 고양창릉 S3 한 곳으로 끝나지 않을 가능성이 있다. 국토교통부는 이번 기준을 앞으로 공급되는 다른 뉴홈 단지에도 동일하게 적용할 계획이다. 이 때문에 이번 사태는 공공분양 정책 전반에 대한 신뢰 문제로까지 번지고 있다. 당첨자들은 구체적인 금융 조건을 확정해 달라고 요구하고 있으며, 내년 1분기로 예정된 중도금 집단대출 협약이 중요한 분수령이 될 전망이다. 은행과 정부가 어떤 금리 조건을 마련하느냐에 따라 갈등이 계속될지, 해소될지가 결정될 것으로 보인다.
두부생각
공공분양은 수년을 기다려야 하는 제도다. 그래서 당첨자들은 현재의 조건이 아니라 정부가 약속한 미래의 조건을 믿고 청약을 선택한다. 만약 그 핵심 조건이 본청약 과정에서 달라진다면 단순히 대출 문제가 아니라 정책 신뢰 자체가 흔들릴 수 있다. LTV나 DSR도 중요하지만, 당첨자들이 가장 궁금해하는 것은 결국 "내가 앞으로 얼마의 이자를 부담해야 하는가"이다. 정부가 시장 상황을 이유로 불확실성을 남겨두기보다, 실수요자들이 장기적인 자금 계획을 세울 수 있도록 보다 명확한 기준을 제시할 필요가 있어 보인다.
고양창릉 S-3블록, S-4블록 청약 분석보기
