"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별은 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별5개는 '바로 클릭!' 레벨 입니다.
[장점]
- 시세 차익이 최소 2배
- 1만 2천세대 넘는 대단지로 단지 고르는 재미
[단점]
- 현금부자만 가능해요
* 7/4 정식 공고문이 나와 업뎃했습니다. 본 줍줍은 6.28 대책 이후 공고문이 나와서 대출규제를 적용받아요.(변경된 부분 붉은 표시)
누가 넣을 수 있을까?
우선 서울 무주택자는 모두 몰릴 것으로 예상합니다. 그래서 접수도 2일 받아요. 단 4세대만 뽑는 (당분간은) 전무후무한 최대 로또가 될 테니까요.
’25년 7월 4일 기준으로 서울에 사는 무주택세대주/세대원 성인이면 신청할 수 있어요. 즉, 부부도 각각 신청, 부모와 성인 자녀도 각각 신청할 수 있다는 의미예요.
청약통장 필요 없습니다. 서울에 살고 집 없는 사람이면 무조건 GO 하세요! 단, 현금부자만 가능해요.
* 단, 예전에 올림픽파크 포레온에 당첨됐는데 포기했다면 이번에도 과감히 포기해야 합니다. 청약 신청이 불가 하거든요.
📋 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울시 강동구 둔촌동 170-1번지
- 세대수: 총 1만 2천 32세대 (총 85동) *단군 이래 최대 규모의 재건축 단지
- 줍줍 물량: 4세대
- 물량타입: 전용 39㎡/59㎡/84㎡
- 전매제한: 없음
- 거주의무기간: 2년
→ ’27년 11월 전까지 입주해야 하며, 입주 후 2년 실거주 해야 함. 즉 타이밍만 맞으면 당첨 후 2년 전세를 둘 수 있음(갭투자 가능).
갭투자 힘듭니다. 이제 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐어요. 즉, 세입자가 전세대출을 받아서 보증금을 낸 걸로 잔금을 치를 수 없어요. 만약 세입자가 대출이 아닌 전액 현금으로 보증금을 낸다면 OK, 그런데 그런 사람이 몇이나 될까요?
💸 분양가 & 자금 조건
전용 39㎡ 7억 (308동 510호)
전용 59㎡ 10.8억 (105동 2203호)
전용 84㎡ 12.5억/13.1억 (316동 1504호/405동 201호)
→ 전체 발코니 확장비 및 (59 타입만)추가옵션비 포함가
- 계약금(10%) 계약 시
- 잔금(90%) 계약 후 90일 이내
자금 조달 계획(변경)
계약 시 최소 7천만원에서 1억 초반대 현금이 필요합니다.
앞서 설명했듯 올파포 갭투자 힘들어졌습니다. 그리고 잔금 대출은 6억 한도로 정해졌어요. 그런데 올림픽파크포레온은 아직 소유권 보존 등기가 나지 않아 일반 주담대는 받을 수 없어요. 몇몇 기사에서는 잔금대출은 받을 수 있다고 하지만, 은행에 문의해 본 결과 대출 안 나온다고 합니다. 즉, 현금 백퍼 있어야 가능합니다.
신용대출도 이번 규제로 인해 연소득 이내로 나옵니다. 연봉이 10억 넘는다면 뭐 가능하겠죠?
84형 평면도
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 접수: 7월 10일(목)~7월 11(금)
- 당첨자 발표: 7월 15일(화)
- 계약 체결: 7월 21일(월)
- 입주 예정일: 2025년 1월에 입주한 아파트로, 당첨 즉시 입주 가능
💭 투자 가치가 있을까?
앞서 얘기했듯 단군이래 최대 규모의 재건축 단지이면서 최대 로또 줍줍이 될 것입니다. 잔금을 어떻게 구하지?란 생각은 일단 접어두고, 서울 거주 무주택자면 무조건 넣으세요. 시세차익을 본다면 ‘헉’ 소리가 날 테니까요.
가격 → 이번 줍줍 물량으로 나온 분양가는 ’22년 11월에 나온 첫 분양 공고의 분양가와 동일합니다. 불과 3년도 안 된 사이에 무슨 일이 벌어진 걸까요?
- 전용 39㎡ 7억 → 14.5억~15.5억 (8억 상승)
- 전용 59㎡ 10.8억 → 24.8억 (12억 상승)
- 전용 84㎡ 12.5억/13.1억 → 27억~29억 (16억 상승)
네, 저 괄호 안 숫자가 당첨되면 얻게 될 시세차익입니다. 그리고 현재 부동산 상승기이고 올림픽파크 포레온이기 때문에 집값은 당분간 상승곡선을 탈 것으로 예상돼요. 즉, 안전마진은 최대 3배까지도 볼 수 있다는 거죠.
당첨전략 → 이런 로또라면 전략을 치밀하게 짜서 어떻게든 당첨되고 싶겠지만, 단 4세대만 뽑는 말 그대로 로또예요. 물론 향후 공고문에 상세조건이 있다면 다시 업데이트 하겠지만, 기본적으로 4세대에 당첨되려면 그냥 운에 맡겨야겠죠.
그럼 내가 실거주한다는 시뮬레이션으로 어떤 단지가 좋을까로 접근해 보는 게 좋아요. 올파온은 1만 2천세대가 넘기 때문에 하나의 마을이라고 생각하면 돼요. 어디에 위치하냐에 따라 생활 편의성이 달라질 수 있거든요.
올림픽파크 포레온 단지도
전용 39㎡ (308동) 우측 하단 : 9호선 둔촌오륜역에 가까우며 5/9호선 올림픽공원역까지도 도보 15분 정도. 4거리 지나 보선중/고등학교와 세균초등학교 인접
전용 59㎡ (105동) 좌측 하단 : 둔촌초등학교를 품에 안고, 어린이공원까지 바로 앞에 위치. 더군다나 5호선 둔촌동역 초역세권
전용 84㎡ (316동/405동)
- 316동 우측 상단 : 이 또한 9호선 둔촌오륜역과 위례초등학교를 품고 동북중/고등학교와도 인접
- 405동 좌측 상단 : 근린공원에 인접해 있으며 그 옆에 신설학교 예정
즉, 전용 59와 84(316동) 인기가 가장 많을 것으로 예상됩니다. 어떻게든 당첨되고 싶다면 이 단지를 피하는 것도 방법이 되겠죠?
입지 → 단지부터 봤으니 전체 입지를 살펴볼게요. 올림픽파크 포레온은 둔촌주공을 재건축해 강동구 둔촌동의 랜드마크로 급부상합니다. 지도를 보면 5,9호선 역에 둘러싸여 있고 병원과 올림픽공원 등 빠질 것 없는 입지를 자랑하죠.
현재 전국에서 규제지역은 강남3구(강남,서초,송파)+용산구로, 올파온은 송파를 살짝 벗어난 강동구로 비규제지역이에요. 그렇지만 현재 부동산 과열로 강동구도 규제지역으로 묶일 확률이 높아요. 그렇다면 대출 제한 등 사슬이 많이 생깁니다.
히스토리 → 올파온의 재건축 역사 중 기록될 만한 것이 바로 ‘줍줍’ 규제입니다. ’23년 분양 당시는 부동산 침체기였어요. 1만 2천 세대가 넘는 올파온이 미분양 난다면 부동산 시장에 큰 악재를 몰고 올 것이란 우려가 컸죠. 실제로 약 1400가구가 미분양이 났는데요, 정부는 이 타이밍에 줍줍 규제를 바꿉니다. ‘거주지, 주택 수 상관없이 누구나 줍줍’할 수 있도록 요건을 대폭 완화한 거예요. 이때 주운 사람이 진정한 승자란 말까지 나옵니다. 지금 2배 이상 뛰었으니까요.
그런데 다시 부동산 활황기가 찾아오며 로또 줍줍 열풍이 붑니다. 작년 동탄 청약에 294만명이 몰리면서 서버가 마비되는 사태가 벌어질 정도로요. 그래서 지난 10일부터 줍줍 자격이 ‘무주택 세대 구성원’으로 바뀝니다. 그리고 이 변경 제도를 첫 적용한 사례가 바로 이번 올림픽파크 포레온 줍줍이 되는 거예요. 여러모로 분기점이 되는 아파트죠?
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
⭐⭐⭐⭐⭐ 바로 클릭
– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
