"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '일단 넣고보자' 단계입니다.
[장점]
- 분양가가 참 착하다
- 안전마진 1억 예상
- 풍양역(더블 역세권) 예정
[단점]
- 몸테크 각오가 되어 있다면
* 시드머니 약한 신혼부부에게 추천하는 별 4개입니다
누가 넣을 수 있을까?
신혼희망타운이니까, 신혼부부/예비신혼부부/6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 중 무주택세대구성원. 그리고 서울, 인천, 경기도에 거주해야 합니다. 단, 남양주시 1년 이상 거주자가 가장 유리해요.
부채를 제외한 자산이 354,000천원 이하여야 하며, 아래 소득기준을 충족해야 합니다.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 남양주시 진접읍 내각리, 연평리 일원 남양주진접2 공공주택지구내 A-4블록
- 세대수: 총 448세대 중 신혼희망타운 255세대 *나머지는 향후 행복주택으로 공급예정
- 타입: 전용 55㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
55 a타입 평면도
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 55㎡ 약 3.3억~3.8억
→ 여기에 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도(약 670만원)
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(20%) ’26년 9월, ’27년 7월
- 잔금(70%) 입주시
분양가가 굉장히 저렴합니다. 지금 진행되고 있는 남양주 왕숙과 구리갈매 지역과 비교해 볼게요. 진접2가 적어도 1억 안되게 차이 난다고 볼 수 있어요.
자금 조달 계획(참고)
이 아파트는 ‘주택 공급가격이 총자산가액을 초과(기준 3억 5,400만원)하는 주택의 입주자로 선정’되면 ‘수익공유형 모기지’ 대출 상품에 들어야 합니다. 한 마디로 나라에서 최저 금리로 돈을 빌려주고, 나중에 시세차익을 최대 50%까지 가져가는 상품이에요. 그럼 자금을 어느 정도 마련해야 할까요?
대출을 최대 LTV70%(4억 한도)까지 받을 수 있는데요, 최대로 받으면 그만큼 나중에 뱉어야 할 금액이 크고 최소로 받는다면 내가 가져가는 부분이 큽니다. 즉, 초기 자본이 부족할수록 대출을 최대한 받는 방법을 택해야겠죠. 예를 들어 3.8억 물량을 LTV70%으로 받는다고 가정하면,
→ 분양가(3.8억)-대출금(2.6억)=당첨 시 필요자금(약 1.2억)
→ 대출 연 1.3% 고정금리로 매월 약 87만원씩 갚아나가야 함
당첨자는 어떻게 뽑지?
우선공급->일반공급->추첨으로 진행돼요.
우선공급
- 예비신혼부부, 혼인기간 2년 이내이거나 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부 및 2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중
- 월평균소득의 130% 이하
- 남양주시 1년 이상 거주자에게 우선권, 경쟁이 있다면 가점순으로
일반공급
- 남양주시 1년 이상 거주자에게 우선권, 경쟁이 있다면 가점순으로
- 혼인기간이 2년 초과 7년 이내이거나 3세 이상 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 3세 이상 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중
- 월평균소득의 130% 이하 + 우선공급에서 떨어진 자
🔍 청약 일정 체크!
- 사전청약 당첨자 접수: 8월 11일~12일
- 본청약 접수: 8월 13일~14일
- 당첨자 발표: 8월 29일(금)
- 계약 체결: 12월
- 입주 예정일: 2028년 4월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
우선 투자냐 vs. 실거주냐에 따라 두부 별이 왔다갔다 합니다. 남양주 왕숙 시리즈를 분석하면서도 강조한 것이 신도시는 10년을 보고 들어가야 합니다. 원래 장화 신고 들어가서 하이힐 신고 나온다는 말이 있잖아요? 그런만큼 굉장히 오랜 기간 동안 몸테크를 해야 할 수도 있어요. 그것을 견딜만한 분들에겐 별 4개입니다. 일단 분양가가 너무 저렴하거든요.
입지&교통 → 남양주 왕숙1의 끝자락에 붙어있는 곳이 남양주 진접2 입니다. 도보권으로 풍양역이 예정되어 있는데요, 여기가 4호선/9호선 연장선 더블 역세권이 될 곳이에요. 이게 2033년 예정입니다. 그런데 예정이지 교통 완공은 그보다 더 미뤄질 것으로 생각해야 해요. 그렇다면 진접2 신희타가 입주하는 ’28년하고는 꽤 거리가 있죠. 몇 년은 대중교통이 어려울 수 있어요.
학교 → 여기가 신혼희망타운이잖아요? 그럼 신혼부부들을 위해 새로운 것들이 세워질 거예요. 즉 바로 앞에 초등학교, 중학교가 개설 예정이에요. 초품아니 학부모 선호도가 높겠어요.
가격 → 가장 큰 메리트는 바로 가격입니다. 20평대 3억대 분양가는 어디서도 찾기 힘듭니다. 신축으로요. 우선 진접2지구 내 사전청약 완료한 곳들이 많아요. 20평대로 대개 3억~4억 중반대로 나왔어요. 즉 시세는 비슷한데요,
인접해있는 남양주 왕숙 A-2블록 신희타와 비교해 볼게요. 여기가 안전마진 5천만원 정도 나왔어요. 그런데 여기 분양가보다 진접2 A-4블록 신희타가 3~4천만원 저렴합니다. 단순비교하면 안전마진 약 1억 내외로 예상해 볼 수 있어요.
결론은 시드가 많지 않지만 실거주 내집마련 하고 싶은 신혼부부라면 넣으세요. 분양가가 상당히 저렴하게 나왔는데, 남양주 왕숙지구 등이 함께 개발되고 나면 입지 가치는 더 높아질 거예요. 아이가 큰 후에 더 상급지/넓은 평수로 점핑하는 계획을 세워볼 수 있겠죠.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
