"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '일단 넣고보자' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 1.5억 예상
- 풍양역(더블 역세권) 예정
[단점]
- 몸테크 각오가 되어 있다면
* 시드머니 약한 실거주 분들에게 추천하는 별 4개입니다
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 남양주시 진접읍 내각리, 연평리 일원 남양주진접2 공공주택지구내 A-7블록
- 세대수: 총 405세대 중 특공 113세대 / 일반공급 34세대 *나머지는 사전청약
– 국가유공자 7세대
– 다자녀가구 14세대
– 신혼부부 14세대
– 노부모부양 7세대
– 신생아 29세대
– 생애최초 22세대
– 기타특별 13세대
– 이주자 1세대
– 협의양도인 6세대
- 타입: 전용 55㎡/59㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
59 a타입 평면도
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 55㎡ 약 3.6억~3.8억
전용 59㎡ 약 3.8억~4.1억
→ 기본형이며, 여기에 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도(약 5~600만원)
- 계약금(10%) 계약시
- 중도금(30%) ’26년 9월, ’27년 9월
- 잔금(60%) 입주시
→ 중도금 집단대출 미정이며, 불가할 경우 개별로 마련해야 함
지난 여름, 남양주 신도시 일대 공공분양&신혼희망타운 청약이 진행됐어요. 그때의 분양가와 비교해보면, 남양주진접2지구 A-7블록은 비슷하거나 좀 더 저렴하게 나왔네요!
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 59 최고가인 약 4.1억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 4100만원은 현금으로 있어야 해요. 그리고 중도금+잔금을 주담대로 돌리면 ltv70%을 적용, 약 2.8억을 받게 돼요.
2. 주담대 받고도 8200만원이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.2억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 2.8억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉은 4600만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 150만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
그런데 주택 가격이 6억 이하이기 때문에 보금자리론, 디딤돌 대출 등 좀 더 금리가 저렴한 상품을 이용할 수 있어요. 물론 소득 기준 등을 충족해야 합니다.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신생아(29세대), 생애최초(22세대)만 담아볼게요.
[신생아]
- 9.26 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 2세 미만의 자녀가 있는 무주택세대구성원
- 청약통장 가입 6개월 이상/6회 이상 납입
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
[생애최초]
- 9.26 기준으로 서울/경기도/인천에 거주하면서 이전에 한 번도 집을 구매한 적 없는 무주택세대구성원(신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분했다면 무주택자)
- 청약통장 가입 1년(12회 이상 납입)이 지나고 선납금 포함 600만원 이상
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 하고
- 근로자 또는 자영업자, 신청자가 5년 이상 소득세 납부한 사람
- 자산이 2억 1550만원(부동산)이하, 3800만원(자동차) 이하
- 아래 소득기준 충족
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 10월 15일
- 일반공급: 10월 16일~17일
- 당첨자 발표: 10월 30일
- 계약 체결: 12월
- 입주 예정일: 2028년 9월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
앞서 언급했 듯, 남양주 왕숙과 진접2 지구에서 일부 청약을 진행했어요. 그때의 경쟁률을 비교하면 될 것 같아요. 깃발 꽂힌 곳이 남양주진접2지구 A-7블록이고요, 그 옆에 신희타가 평균 경쟁률 17.7대1, 그 왼쪽으로 A-1이 16.29대1을 기록했어요. 아마 A-7블록도 비슷하게 나올 것 같고요. 입지 분석도 이들과 크게 다르지 않습니다.
입지 → 바로 아래 붙어있는 남양주왕숙에 120만㎡ 규모 왕숙도시첨단산업단지 조성이 추진중이에요. 카카오 데이터센터·우리금융 금융연구개발센터 등이 투자협약(MOU)을 체결했고요, 이로 인한 일자리 창출과 주거수요 기대가 있습니다. 이런 영향과 인프라가 진접까지 미칠 거라고 봅니다.
교통 → 남양주 진접2는 풍양역이 지나는 곳이에요. 그리고 풍양역에 가장 가까운 곳 중 하나가 바로 a1 블록이에요. 예상으로는 풍양역까지 도보 5~6분 컷이에요.
풍양역은 4호선/9호선 연장선으로 더블 역세권이에요. 4호선 연장은 ’26년 개통, 9호선 연장은 ’31년 예정이지만 뚜껑은 열어봐야겠죠? 9호선 연장선인 강동하남남양주선이 연장되면 강남까지의 접근성이 꽤 높아집니다. 입주 후 몇년 간은 몸테크를 해야하니 교통의 불편함은 감수하고 들어가야 해요.
학교 → 계획도시이기 때문에 학교가 생깁니다. (가칭) 진접2초등학교가 개교 예정이나, 그 전까지 진접1초로 다니게 될 거예요. 중학교 역시 진접1과 진접2가 신설될 예정이에요.
가격 → 남양주 왕숙부터 해서 이 구역은 사전청약만 진행하고 아직 입주한 아파트가 없어서, 옆 동네랑 비교해야 해요.
별내와 다산이 있어요. 남양주 내에서 별내vs.다산이 많이 붙는데요, 객관적으로 보면 크기는 별내, 다산은 입지로 정리가 됩니다. 이런 상황에서 남양주 왕숙이 개발되면 서로 간 상당히 큰 시너지 효과가 있을거라 봅니다.
다산에서는 8호선 다산역과 도보 7분 컷 ‘다산롯데캐슬‘과 비교해 볼게요. 진접2 a-1도 풍양역과 도보 6분컷이거든요. 롯데캐슬 전용 74가 최근 8.3억에 팔렸어요. 이걸 전용 59로 환산하면 약 6억이 나옵니다. 그런데 역시나 다산이죠. 서울과 더 가깝잖아요? ‘2017년의 연식을 감안해서 안전마진 약 1.5억입니다.
별내에서는 별내 푸르지오, 포레나 별내와 비교해 볼 수 있어요. 여긴 국평만 있으니 전용 59로 환산하면 약 5억원대 수준입니다. 그럼 이것도 약 1.3억 정도 차이나요. 그렇다면 안전마진 1.5억으로 잡을 수 있겠네요.
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– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
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– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
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