"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민해 보는' 단계입니다.
[장점]
- 파주메디컬클러스터 확정이라는 강력한 호재
- GTX-A 이용 가능
[단점]
- GTX-A 이용까지 조금 험난한
- 안전마진 없음
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 파주메디컬클러스터 도시개발구역 A2BL
- 세대수: 총 3,250세대(29층 25개동) 중 특공 1,444세대
– 철거주택 소유자 3세대
– 기관추천 243세대
– 다자녀가구 324세대
– 신혼부부 560세대
– 노부모부양자 96세대
– 생애최초 218세대
- 물량: 전용 63/74/84/99/113/152/171/192/197㎡
- 전매제한: 6개월
- 재당첨제한/거주의무기간 없음
- 분상제 미적용
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 63㎡: 약 4.2억~4.8억
전용 74㎡: 약 5억~5.5억
전용 84㎡: 약 5.6억~6.6억 –> 가장 많은 물량
전용 99㎡: 약 6.6억~7.8억
전용 113㎡: 약 7.7억~9.1억
전용 152㎡: 약 14억
전용 171㎡: 약 15억
전용 192㎡: 약 18억
전용 197㎡: 약 18.2억
→ 발코니 확장비+추가 옵션비 별도
- 계약금(5%) 1차 계약 시, 2차 계약 후 1개월 이내
- 중도금(60%) ’26년 7월~’28년 6월까지 6회 분납
- 잔금(35%) 입주지정기간
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 다행히 파주시는 규제지역에서 비켜났습니다.
전용 84 최고가 6.6억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 6600만원 현금은 필수로 있어야 해요. 잔금은 주담대로 받으면 ltv70%을 적용, 4.6억을 받게 돼요.
2. 주담대 받고도 잔금 내려면 1.7이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.3억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 4.6억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉은 약 7400만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 250만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(560세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 10/24 기준으로 파주시(우선순위) 및 수도권에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 11월 3일
- 일반공급 1순위 접수: 11월 4일
- 당첨자 발표: 11월 12일
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 12월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
지도 가운데 색이 알록달록한 부분이 운정신도시이며, 그 바로 옆이 파주메디컬클러스터입니다. 바로 이곳에 운정 아이파크 시티 3천여세대가 들어서는 거죠. 생활권의 입지면에서는 최적이나 그만큼 가격 메리트가 있느냐가 관건입니다.
입지 → 녹색으로 표시된 ‘파주메디컬클러스터‘는 파주 시민의 숙원사업이었는데요, 1조5천억원의 사업비를 투입해 종합의료시설, 혁신의료연구단지(국립암센터 미래혁신센터 등), 바이오융복합단지 등 메디컬클러스터를 구축하는 사업이에요.
지지부진하던 사업이 작년 말 HDC현대산업개발이 시공사로 확정되면서 급물살을 타고 올해 상반기 토지 보상금 지급이 시작됐어요. ’28년 준공이 목표고요. 메디컬센터가 들어오면 일자리 창출은 기본이고 해당 직원 및 가족 등 대규모 인구가 유입됩니다. 주거 수요 확대는 물론 상권도 발달하겠죠. 그리고 사업이 급물살을 타고 있기 때문에 준공 전후로 입지 프리미엄은 올라갈 것으로 예상됩니다.
교통 → 맨 오른쪽 GTX-A 운정중앙역이 보이죠. 그렇지만 조금은 그림의 떡이 될 수 있어요. 접근성이 꽤 떨어지거든요. 우선 역까지 4km나 떨어져 있는데, 운정 아이파크 시티 단지 주변에 버스정류장이 없어요. 그렇다면 자차를 타거나 인근 출판단지인근까지 10여분 걸어가 버스를 타야 합니다. 어찌됐든 운정중앙역에서 서울역까지 약 20분, 향후 삼성역까지 뚫리면 강남권 진입 가능해요.
학교 → 단지 인근에 서패초등학교가 ’29년 3월 개교 예정이라고 해요. 운정 아이파크 시티 입주가 ’28년 12월이니 초등학교 문제는 없을 것 같아요.
가격 → 우선 분양가가 많이 올랐어요. 지난 7월 메디컬클러스터 오른쪽 노란색(공동주택) 부분에 신영지웰이 분양했는데요, 여기 국평 분양가가 약 4.5억이었어요. 운정중앙역까지 1.4km 떨어져 좀 더 역과 가까운데도 말이죠. 운정 아이파크 시티 국평이 최대 6.6억이니 3개월만에 2억 정도 오른 겁니다.
주변 시세와 비교해보면, 금강펜테리움센트럴파크(’22년) 국평이 5.6억대, 초롱꽃5단지우미린파크힐스(’24년)가 5.5억대입니다. 운정 아이파크 시티는 이보다 역에서 좀 더 먼데도 6.6억이니 안전마진이 없어요.
결론적으로 파주메디컬클러스터라는 강력한 호재가 확정된 상태고, 거주의무나 전매제한이 없어 투자 활용에 제약이 없습니다. 그렇지만 대중교통 수단이 용이하지 않기에 메디컬클러스터의 입주수요 외 더 큰 흡입력은 없어 보여요. 운정중앙역에서 도보 10분컷인 파주운정신도시디에트르더퍼스트 국평이 6억 중후반대에 나와있으니 이곳을 노려보시는 것이 더 좋을 것 같네요.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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