"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 이번 두부 별 4개는 '(현금이 있다면) 우선 넣고보는' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 3억 예상
- 정자역 초역세권에 보기 드문 신축
[단점]
- 현금 20억이 있다면
지난 11월 일반분양 진행했는데 이번에 줍줍 물량 5세대가 나왔어요. 붉은 글씨가 업뎃한 부분이며, 기존 분석 글 참고하여 신중히 결정하시기 바랄게요!
영상으로 자세히 보기
줍줍, 누가 넣을 수 있을까?
12월 15일 기준, 수도권에 거주하는 무주택세대구성원이며 청약통장 무관.
📋 줍줍 물량 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 성남시 분당구 정자동 88번지
- 세대수: 총 873세대(11~28층 12개동) 중 줍줍 5세대
- 줍줍타입: 전용 84㎡(2층/4층/5층)
- 전매제한: 2025.11.19로부터 3년
- 재당첨제한/거주의무기간: 없음
- 분상제 미적용 단지
전용 84-a타입 평면도
💸 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 24.3억~26.5억
→ 발코니 확장비 포함가(비확장형으로 선택 불가)
- 계약금(10%) 1차 계약시, 2차 ’25년 12월 22일
- 중도금(60%) ’26년 3월~’27년 7월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정기간
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 앞서 밝혔듯, 더샵 분당티에르원은 비규제지역 기준으로 공급되지만 대출에서는 규제지역 적용됩니다. 그렇다면 25억 초과 시 대출은 2억 한도예요.
전용 84 최고가인 약 27억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 2.7억은 현금으로 준비해야 해요.
2. 중도금 대출은 40%까지 나오며 나머지 20%(5-6회차)는 직접 납부해야 합니다. 그리고 대출 이자는 후불제 조건이에요.
그럼 대출 10.8억에, 자납해야 하는 금액은 5.4억을 준비해야 해요.
3. 잔금 30%인 8.1억은 입주 시 잔금대출로 받을 수 있는데 25억 초과 시 최대 2억이에요. 그런데 한 가지 감안해야 할 것이 있습니다. 공고문에 따르면,
‘2025년 10월 15일 발표된 「가계부채 관리 강화 방안」에 따라, 잔금대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되었습니다. 이에 따라 추후 입주 시 잔금대출을 신청하실 경우, 대출금융기관의 심사 기준에 따라 개인별 대출한도가 축소되거나 대출이 거절될 수 있습니다. 또한, 1주택자의 경우 잔금대출 실행 시 기존주택 처분 및 소유권 이전 후 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 대출이 실행됩니다.’라고 나와 있어요.
즉 잔금대출 시, 소득과 빚에 따라 대출해주는 DSR40%에 충족해야 하는데요, 중도금대출(=빚)이 있다면 2억까지 안 나올 수 있다는 거죠. 최대한도로 받고 싶다면 중도금대출을 어느정도 상환해야겠죠?
그래서 입주 시, 중도금대출(40%)을 상환하고 잔금대출 2억 풀로 받는다는 가정 하에 총 필요한 현금은 25억이 됩니다.
🔍 줍줍 일정 체크!
- 접수: 12월 22일
- 당첨자 발표: 12월 26일
- 계약 체결: 12월 30일
- 입주 예정일: 2027년 10월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
1기 신도시 분당에 오랜만에 들어서는 신축입니다. 단, 재건축은 아니고 리모델링 사업으로 진행되는 단지예요. 이번에 10.15 규제도 피했기 때문에 꽤 많은 통장이 몰릴 것 같습니다.
입지&교통 → 신분당선/수인분당선 정자역 초역세권이에요. 거리상 도보 2분이 나오네요. 신분당선 1정거장 가면 판교가 나오고, 강남까지는 10분대, 신사까지 20분 컷이에요. 수인분당선 타고 수서에 가면 GTX-A와 3호선, SRT까지 탈 수 있죠.
그리고 이 곳은 대기업이 밀집해 있어요. SK하이닉스, HD현대, 네이버, 두산 등이요. 이곳의 수요를 흡수할 수도 있겠네요.
학교 → 단지 내에 초등학교가 있고 바로 옆에 중학교도 붙어 있어요. 더할 나위 없는 초품아입니다.
가격 → 분상제 미적용이라 분양가가 꽤 세게 나오긴 했어요. 앞서 언급했 듯, 같은 날 진행되는 강남 반포 래미안 트리니원 국평 분양가와 비슷하거든요. 사실 규제지역 여부를 떠난다면 무조건 반포로 가는게 맞습니다만… 어찌됐든 분당에서 오랜만에 나오는 신축 프리미엄이 꽤 많이 붙을 겁니다.
정자동에서 가장 비싸다는 파크뷰랑 비교하면, 최근 25.9에 매매됐고 호가는 27.5억~29억에 나와 있어요. 여긴 ’04년 입주니 20년 이상 차이납니다. 더샵 분당티에르원(국평 26.8억)과 당장의 시세차익은 미미하지만 신축 프리미엄P가 붙는다면 향후 안전마진은 최소 3억 이상 예상해 봅니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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