서울 오피스텔 시장은 최근 몇 달 동안 조용하지만 확실한 반등 흐름을 보이고 있다. KB 월간 오피스텔 자료에서 11월 서울 매매평균가격이 약 3억 원 초반대로 관측되었는데, 이는 2022년 가을에 기록한 고점을 사실상 다시 넘어선 수준이다. 한동안 2억 원대 초반까지 내려앉았던 조정기가 길었던 점을 생각하면 회복 속도가 예상을 훨씬 뛰어넘고 있다.
가격지수 역시 이전 고점 영역(125 전후)에 근접하며, 단순 반등이 아니라 시장 구조 변화와 함께 나타나는 ‘재상승 구간’에 진입하고 있다는 해석이 가능하다.
대형 오피스텔의 급등이 시장 전체를 이끌고 있다
이번 상승의 중심 축은 소형이 아니라 대형 오피스텔이다. 주거 대체재로 활용 가능한 대형 상품이 강남·목동 등 핵심 지역에서 신고가를 기록하며 시장 분위기를 완전히 바꾸고 있다.
예를 들어:
- 강남 타워팰리스 3차 187㎡는 50억대 중반까지 거래되며 직전 대비 10억 이상 뛰었다.
- 목동 현대하이페리온 137㎡는 불과 몇 달 사이에 2억~4억 상승하며 최고가를 다시 썼다.
이 흐름을 보면 시장 참여자들이 오피스텔을 더 이상 ‘투자용 소형 상품’으로만 보지 않는다는 점이 분명해진다. 아파트로 접근이 어려워진 환경에서 대형 오피스텔이 준(準)주거 대체재로 급격히 자리 잡고 있는 것이다.
규제의 차이가 만든 ‘대체 수요’의 이동
서울 아파트는 실거주 의무, LTV 축소, 갭투자 불가, 허가구역 규제 등 삼중 규제가 겹쳐 있다. 10·15 대책 이후 이 규제 강도는 더 강해졌고, 이 조건은 ‘진입 장벽’을 극단적으로 높였다.
반면, 오피스텔은 예외다.
- LTV 70% 적용
- 갭투자 가능
- 허가구역에서도 별도 허가 절차 없음
- 실거주 의무 없음
즉, 규제가 아파트를 막는 동안 오피스텔은 거의 비개발지 같은 넓은 통로로 남아 있었다. 시장 참여자들은 바로 이 ‘개방된 통로’를 통해 이동하고 있다. 이때 수요가 몰리는 구간은 자연스럽게 대형 중심으로 흘러간다. 아파트와 비슷한 주거 효용을 제공하면서도 제약은 훨씬 적은 상품이기 때문이다.
공급 공백이 가격 상승을 더 밀어 올려
오피스텔도 아파트와 마찬가지로 공급이 빠르게 줄고 있다. 2020년 약 12만 가구였던 오피스텔 공급이 올해에는 4만 가구대 수준으로 떨어졌다. 이는 단순한 감소가 아니라 시장 체력 자체가 약해진 구조를 의미한다.
공급이 줄면 나타나는 전형적인 흐름은 다음과 같다.
- 전·월세 매물이 줄어든다
- 임대 수익률이 상승한다
- 수익률 개선 → 투자 수요 증가
- 매매가격 반등으로 이어진다
실제로 11월 서울 오피스텔 임대수익률은 약 4.8%대까지 올라가며 2018년 이후 최고 수준을 기록했다. 금리 높은 시기임에도 불구하고 수익률이 반등했다는 점은 공급 부족이 얼마나 강한 영향을 미치고 있는지를 보여준다.
앞으로 시장은 어떻게 전개될 것인가
2025년 이후의 오피스텔 시장은 다음과 같은 방향성을 따라갈 가능성이 크다.
임대수익률 반등이 투자 수요를 부추김
수익률이 안정적이면 대체 투자처로서 매력이 더 강해진다.
대형 중심 상승 구조가 유지될 가능성
아파트 대체재로 인정받은 대형 오피스텔은 신고가 흐름을 이어갈 여지가 높다.
아파트 규제의 강도에 따라 수요 이동이 가속
아파트 진입이 어려운 환경이 유지되는 한 오피스텔 수요는 지속될 가능성이 크다.
공급 공백이 가격 하방을 지지
공급이 다시 늘기 전까지는 시장이 쉽게 조정되기 어렵다.
두부생각
아파트 규제가 강화된 사이 오피스텔은 규제의 틈에 남아 ‘대체 투자·대체 주거’ 기능을 빠르게 키웠다. 대형 오피스텔을 중심으로 신고가가 이어지고, 공급 공백까지 겹치며 상승을 밀어올리는 구조가 만들어졌다. 규제차·수요 이동·공급 감소가 동시에 작동하는 시장이기 때문에 2025년 이후에도 오피스텔의 강세는 유지될 가능성이 크다.
