비수도권 아파트 시장의 흐름이 다시 분명해지고 있다. 올해 대부분 지방 도시에서 입주 5년 이하 신축 단지가 거래 상위권을 싹쓸이하며 시장 주도권을 확보했다. 노후 단지와의 가격·수요 격차까지 더 벌어지며 지방 부동산의 양극화가 구조적으로 고착되는 모습이다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실이 1~10월 비수도권 거래량을 분석한 결과에서도 이 흐름은 뚜렷하다. 단순한 ‘신축 인기’ 수준을 넘어, 지방 전체 시장 구조가 새 아파트 중심으로 재편되는 전환점이라는 평가도 나온다.
지방에서도 “신축 아니면 안 산다”… 거래 상위권 대부분 새 아파트
아실 자료를 보면 올해 거래량 상위권은 거의 예외 없이 신축 단지가 차지했다. 대표적으로 다음 단지들이 지역별 최다 거래를 기록했다.
- 부산 동래래미안아이파크(준공 2022) — 1345건
- 충남 e편한세상 성성호수공원(입주 예정) — 660건
- 전북 더샵 라비온드(입주 예정) — 615건
- 경남 더스카이시티 제니스앤프라우(2025 입주) — 419건
세종·대전·울산·전남을 제외한 대부분 비수도권 지역에서 입주 5년 이하 단지가 지역 내 거래 1위를 차지했다. 즉, 지방이라고 해서 ‘저렴한 구축 중심 시장’이라는 인식은 이미 오래전에 깨졌다는 뜻이다.
신축 가격이 구축보다 600만~700만원 더 비싸다
부동산R114 통계 역시 같은 흐름을 보여준다. 2025년 10월 기준 지방 아파트의 3.3㎡당 매매가는 다음과 같다.
- 입주 5년 이하: 1519만원
- 6~10년: 1374만원
- 10년 초과: 920만원
신축과 10년 초과 구축의 가격 차이는 600만원이 넘는다. 이 차이가 단순한 외관·마감재 수준 문제가 아니라, 생활 인프라·주차 여건·커뮤니티·설비 차이까지 포함한 ‘상품성 격차’라는 점에서 격차는 더 확대되는 중이다. 지난 1년간 변화폭을 보면 양극화는 더욱 뚜렷해진다.
- 5년 이하 아파트: +2.7% 상승
- 6~10년 아파트: +0.96% 상승
- 10년 초과 아파트: -0.65% 하락
지방에서도 이제 “구축은 정체 or 하락, 신축만 오른다”는 구조가 굳어지고 있다.
왜 이렇게 신축 쏠림이 심해졌을까
현장 전문가들은 새 아파트 선호가 급격히 커진 이유를 크게 세 가지로 설명한다.
① 신축 공급 급감 → 새 아파트 희소성 확대
지방 주요 도시들은 최근 몇 년간 공급이 급격히 줄어들었다. 입주 물량 감소 → 신축 매물 부족 → 거래 집중의 흐름이 이어지고 있다.
② 커뮤니티·주차·평면·설비 등 상품성 격차 확대
지방도 더 이상 “저가·중저가 중심 시장”이 아니다. 특히 지방 신축 단지는 다음 요소가 수요를 끌어당긴다.
- 넓은 주차장
- 실내 체육관·수영장 등 커뮤니티
- 팬트리·드레스룸 등 최신 평면
- 디지털 홈 시스템
실수요자가 이런 차이를 체감하기 시작하면서 구축 수요가 줄어들고 있다.
③ 청약·거래시장 모두 신축 중심으로 움직이는 구조
새 아파트 수요가 집중 → 청약 경쟁률 상승 → 거래량도 신축 중심. 결국 신축이 가격·심리·수급을 동시에 이끄는 시장 구조가 굳어진 것이다.
12월 신축 공급 3만9000가구… 지방 물량 1만2000가구
부동산R114에 따르면 12월 전국에서는 총 3만9384가구가 분양 예정이다. 그중 지방 공급은 1만2488가구로 집계된다.
지역별 대표 공급은 다음과 같다.
- 부산 동래푸르지오에듀포레 — 1481가구
- 울산 태화강센트럴아이파크 — 704가구
- 경남 창원센트럴아이파크 — 1509가구
- 천안 두산위브더제니스센트럴천안 — 1202가구
- 세종 엘리프세종스마트시티 — 424가구
지방 신축 쏠림 현상은 당분간 꺾이지 않을 전망이다. 공급 감소, 신축 희소성, 실수요 중심의 흐름이 그대로 이어지고 있기 때문이다.
🟧 두부생각
지방 시장은 “싸고 넓은 구축” 중심이라는 과거 공식이 더 이상 통하지 않는다. 공급 감소와 신축 희소화가 맞물리면서 지방도 신축 중심으로 재편되는 구조적 전환이 진행되고 있다. 특히 2023~2025년 사이 공급 공백이 누적되면서, 앞으로 몇 년간 지방에서 신축의 프리미엄은 더 강해질 가능성이 높다. 지방 시장이라고 가볍게 보지 말고, 도시별 수급·입지·상품성을 기준으로 선명하게 구분해서 접근해야 하는 시장이 됐다.
