국내 주택 시장에서 외국인의 존재감이 점차 커지고 있다. 최근 공개된 통계에 따르면 외국인이 보유한 국내 주택 수는 10만4000가구를 넘어섰다. 외국인 주택 보유가 매년 증가해 온 흐름을 고려하면 자연스러운 확산으로 볼 수도 있지만, 국적별·지역별 보유 패턴을 뜯어보면 일반적인 이민·장기 체류와는 다른 ‘투자형 수요 구조’가 뚜렷하게 나타난다.
특히 중국 국적자의 보유 비중이 과도하게 높은 현상이 꾸준히 논란이 되어왔는데, 이를 단순히 “중국인이 많이 산다”는 정도로 설명하면 핵심을 놓치게 된다. 실제로 한국에 장기 체류하면서 주택을 보유한 중국인의 비율은 미국인의 4분의 1 수준에 불과하다. 즉, 중국 국적자의 주택 보유는 장기 거주 목적이 아니라 ‘거주 없이 투자만 하는 형태’가 압도적이라는 뜻이다.
수도권에 집중된 외국인 보유… 산업지대 인근에 몰린 이유
외국인이 가진 주택의 70% 이상이 경기·서울·인천 등 수도권에 몰려 있다. 이 지역은 단순히 인구가 많은 곳이 아니라, 산업단지·외국인 근로지·교통 접근성·임대 수요가 높은 구역이라는 공통점을 갖는다.
그중에서도 경기 부천·안산·수원·시흥과 인천 부평 등은 제조업과 유통업이 밀집한 지역이다. 임대 수익을 노린 외국인 투자자 입장에서는 “직접 거주하지 않아도 수익을 만들 수 있는 지역”이라는 점이 매력적이다.
또한 중국 국적자의 보유 비중이 유독 높은 것도, 자녀 유학·임대 수익 확보·부동산 자산 분산 등의 목적이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.
장기 거주 의도는 낮다… “거주 없는 소유”가 핵심
통계에서 특히 눈에 띄는 점은 장기 체류자 대비 주택 보유 비율이다.
- 미국: 장기 체류자의 27%가 주택 보유
- 캐나다: 24%
- 중국: 7.2%
즉, 미국·캐나다 국적자의 주택 보유는 거주·정착의 성격이 강하고, 중국 국적자의 보유는 체류를 전제로 하지 않는 투자형 수요가 중심이라는 사실이 드러난다. 이 차이는 국내 시장에도 영향을 준다. 특히 특정 지역(수도권 아파트·빌라)에 투자 수요가 몰리면 전세 수급 불균형, 단기 가격 왜곡, 임대료 상승 압력이 발생할 수 있다.
토지는 미국, 주택은 중국… 외국인 보유 패턴의 분리
국토부 통계를 보면 토지는 미국이 압도적, 주택은 중국이 압도적이라는 특이한 구조가 나타난다.
- 토지: 미국 53%
- 주택: 중국 56.6%
토지를 보유한 외국인의 대부분은 기업 활동, 공장 투자, 레저·상업 목적이다. 반면 주택은 투자 또는 임대 수익 목적의 개인 소유가 많다. 즉, 외국인 보유 부동산이라고 해서 하나의 특정 국적 패턴으로 묶을 수 없고, “토지는 미국 중심의 사업형 보유, 주택은 중국 중심의 투자형 보유”라는 이중 구조를 이해해야 한다.
규제 강화 이후 증가세는 둔화… 효과는 언제 본격 반영될까
올해 상반기 외국인 주택 보유 증가율은 3.8%로 전년 대비 확연히 둔화됐다. 이는 정부가 8월부터 서울 전역·경기 23개 시군·인천 8개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 묶은 영향이다. 특히 외국인의 전세 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 사라지면서 투자 수요가 진입하기 어려운 구조가 만들어졌다.
다만 정책 효과는 즉시 나타나지 않는다. 이미 보유한 주택·토지는 그대로 유지되기 때문에 실제 감소세가 통계로 확인되기까지는 시간이 더 필요하다.
두부생각
외국인의 국내 주택 보유가 늘었다는 사실보다 중요한 것은 “어떤 방식으로 늘고 있는가”다. 장기 체류 기반의 실수요가 아니라, 거주하지 않는 상태에서 자산을 보유하는 패턴이 늘어날 경우 전세·월세시장, 공급 계획, 지역별 수요 구조에 미세한 왜곡이 생길 수 있다. 규제는 필요하지만, 특정 국적을 겨냥한 방식보다는 "거주 여부와 보유 방식”에 초점을 둔 정교한 관리 체계가 시장 안정에 더 효과적이다.
