"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 저울질' 하는 단계입니다.
[장점]
- 의왕시청약 초역세권 호재
[단점]
- 안전마진 없음
- 규제지역, 고분양가로 줍줍으로 나올 확률 높음
📋청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 의왕시 고천동 265번지(투기지역)
- 세대수: 총 1,912세대(40층, 11개동) 중 일반분양 958세대(특별공급 508세대)
– 기관추천 92세대, 다자녀가구 92세대, 신혼부부 217세대, 생애최초 82세대, 노부모부양 25세대 - 전매제한: 3년
- 거주의무: 없음
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 미적용 단지
84a형-확장형
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 46㎡ 약 4.7억~4.9억
전용 51㎡ 약 5.5억~6.1억
전용 59㎡ 약 6.9억~7.9억
전용 74㎡ 약 7.9억~9.1억
전용 84㎡ 약 9.2억~10억
- 계약금(10%) 1차 계약 시, 2차 계약 후 30일 이내
- 중도금(60%) ’26년 6월부터 ’29년 6월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
→ 여기에 발코니 확장비(국평 약 2천만원) 및 옵션 별도, 그렇다면 국평 분양 최고가는 약 10.2억대
→ 중도금 대출은 40%
자금 조달 계획
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 의왕시는 규제지역입니다.
그럼 ltv40%이며 시세에 따라 차등 대출이 됩니다. 84타입 최고액 10억 기준으로 계산해 볼게요.
1. 우선 계약금 10%인 1억은 현금으로 있어야 합니다.
2. 중도금 대출이 40%만 나오니 4억 대출에 나머지 2억은 현금으로 있어야 합니다.
3. 입주시 중도금 대출(4억)과 잔금(3억)을 주담대로 돌리면, ltv40%로 4억을 대출 받을 수 있어요. 그럼 나머지 약 3억이 추가로 필요합니다.
4. 계약금+추가현금=총 6억이 당첨시 필요한 현금입니다.
의왕시청역 SK VIEW 아이파크 청약, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 보면,
- 11월 21일 기준으로 의왕시 2년 이상 계속 거주자(경쟁시 우위) 및 서울, 경기도, 인천 거주자
- 세대주만 신청 가능(부부 중복 청약 불가)
- 청약통장은 가입 후 24개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
- 5년 이내 당첨이력이 없어야 함
- 2주택 미만 소유 세대
- 전용60이하(가점제 40%), 전용85이하(가점제 70%)
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 12월 1일
- 일반 1순위 접수: 12월 2일~3일
- 당첨자 발표: 12월 10일
- 계약 체결: 12월
- 입주 예정일: 2030년 1월
💭 의왕시청역 SK VIEW 아이파크, 투자 가치 있을까?
투기지역으로 대출 및 청약요건이 까다롭습니다. 그러면서 분양가가 세게 나왔어요. 하지만 이제 고분양가 논란에 의연하게 대처해야 하는데요, 현재보다 입주시기에 해당 입지 가치를 판단해야 한다는 거죠.
입지&교통 → 아직 없지만 개통 예정인 의왕시청역 초역세권이에요. 인동선(인덕원~동탄) 라인입니다. ’29년 개통 예정인데, 아이파크가 ’30년 입주 예정이니 목표대로라면 호재를 바로 맞게 되네요. 노선은 아래와 같고, 강남역이나 여의도까지 1시간 컷이 될 거예요.
그리고 의왕 시청 등 행정타운이 단지 인근입니다. 그만큼의 생활 편의성이 높다는 의미죠. 거기에 대단지&브랜드 프리미엄을 갖추고 있습니다. 입지적으로 나쁘지 않아요.
학교 → 단지 내에 고천초등학교가 연결되어 초품아입니다.
가격 → 이것이 문제입니다. 꽤 세게 나왔어요. 가장 크게 비교가 되는 곳은 의왕센트라인데시앙 아파트입니다. 이곳 또한 인동선 오전역 초역세권인데요, ’26년 11월 입주로 현재 분양권이 9억대로 나와 있어요. 1억원 가량 저렴한거죠. 여기는 비규제지역임에도 줍줍이 계속된 곳입니다. 의왕시청역 SK VIEW 아이파크는 규제지역으로 대출&청약요건이 더 까다로우니 이 또한 줍줍행렬로 이어지지 않을까 싶어요.
즉, 현재로서 의왕시청역 SK VIEW IPARK의 안전마진은 없습니다. 교통 호재로 미래 입지가치는 높게 평가되나 현재의 부동산 시장에서 고분양가 논란을 피하긴 힘들어 보입니다. 지금 잡아서 ’30년에 환호를 외칠지 다른 청약을 기다려볼지 판단해 봐야겠습니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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