서울 부동산을 설명하는 가장 진짜 지표 중 하나가 HAI다. 가격이 올랐다 내렸다보다 훨씬 근본적이다. ‘지금 이 도시에서 한 가구가 자기 소득으로 집을 살 수 있느냐’를 직관적으로 보여주는 지표이기 때문이다. 최근 발표된 서울의 HAI 수치는, 우리가 알고 있는 “서울의 비싸다” 수준을 한참 넘어선 현실을 드러낸다.
HAI는 단순한 숫자가 아니라 ‘서울 주거 계급’을 설명하는 지표다
HAI(Housing Affordability Index, 주택구입능력지수)는 중간소득 가구가 평균 가격의 집을 대출로 샀을 때 원리금을 감당할 수 있는가를 나타낸다. HAI = 100이면 소득 대비 딱 적정 수준, 100보다 낮아질수록 “대출을 받아도 감당이 안 되는 시장”이라는 뜻이다.
서울의 HAI는 2015년 85.6 → 지난해 64.8로 추락했다. 이미 85도 부담스러운 값이었지만, 60대는 구조적으로 ‘사기 어렵다’는 의미에 가깝다. 서울은 이제 중산층에게도 일상 소득으로 주거 사다리를 탈 수 없는 도시가 됐다.
반면 지방 아파트 HAI는 꾸준히 개선되어 247.7 → 285로 상승했다. 즉, “서울은 더 어려워지고, 지방은 조금씩 나아지는” 극단적인 쌍곡선이 그려지고 있는 셈이다. HAI 격차는 단순한 숫자가 아니다. 서울에서 일하며 지방에서만 살 수 있는 도시 구조를 의미하기 때문이다.
그런데 같은 시기, 잠실 신축은 왜 한 달 사이 8억씩 뛰고 있을까
HAI로 보면 서울은 사실 ‘거래가 멈춰야 정상’이다. 하지만 송파·잠실은 정반대 흐름을 보인다.
- 잠실 르엘 84㎡ → 48억(신고가)
(저층 매물 대비 약 8억↑) - 59㎡도 32~33억에 연속 거래
- 잠실 래미안아이파크 84㎡ → 41억 신고가
- 잠실주공5단지 재건축 기대감으로 82㎡ → 45.55억
거래량은 줄었는데 가격은 오른다. 이는 “살 사람은 반드시 산다” 구조가 강하게 형성된 시장에서 나타나는 전형적인 패턴이다. 여기서 중요한 점은, 이 가격 상승은 전반적인 서울 수요가 밀어올린 결과가 아니라 특정 계층의 집중 수요가 만든 현상이라는 것. 고소득 전문직·기업 임원·테크 종사자들이 잠실·서초·과천을 채우고 있으며, 이들의 매수 결정은 규제나 금리 변화에 거의 영향받지 않는다.
서울은 ‘양극화 도시’로 전환했고, HAI는 그 단면을 보여줄 뿐이다
서울의 흐름은 단순하게 말하면 이렇다.
• 중간소득층 → HAI 급락 → 대출로도 못 삼
• 고소득층 → 공급 부족 → 신축·재건축 집중 매수 → 신고가 형성
즉, 서울의 문제는 “비싸다”가 아니라, 비싼 집을 살 수 있는 사람들만 살아남는 시장 구조가 고착화되고 있다는 것이다. 여기에 덧붙여:
- 비아파트 공급 감소
- 재건축 지연
- 임대시장 불안
- 실거주 의무 강화
이 모든 요소가 중산층 아래 계층의 퇴로를 차단한다.
그래서 서울은 “집이 부족한 도시”가 아니라 살 만한 집이 극도로 부족한 도시로 바뀌었다.
잠실이 50억을 향하는 이유는 ‘입지’가 아니라 ‘도시 구조 변화’다
잠실 르엘이 48억을 찍고, 잠실5단지가 신축급 가격을 형성하는 이유는 단순 입지나 브랜드 때문이 아니다. 그 이면에는 다음 변화가 있다.
- 대기업·전문직 유입 증가, 강남·송파 권역에 고소득 신규 유입이 꾸준하다.
- 대체 수요 부재, 비슷한 급의 신축을 찾기 어렵다.
- 재건축이 ‘반드시 하는 일’이 된 도시 구조, 노후 단지가 너무 많아 새 아파트 희소성이 극대화됨.
- 세금·대출 규제가 오히려 수요자 구성을 더 상위 계층 중심으로 재편, “성공적으로 규제하면 집값은 내려간다”는 가정이 서울에서는 거의 작동하지 않음.
이 모든 요소가 특정 지역에 쏠림을 강화하면서 상위 1% 시장만 따로 뛰는 현상이 나타나는 것이다.
🟧 두부 관점 정리
서울의 HAI 하락은 단순히 집값이 비싸다는 의미를 넘어, 중산층이 서울에서 주거 사다리를 타기 어려워졌다는 사실을 보여준다. 반면 잠실·송파 등 핵심 신축은 상위 소득층 수요가 굳건해 ‘별도 시장’처럼 움직이고 있다. 대출규제나 거래 감소가 있어도 이 지역의 가격이 쉽게 꺾이지 않는 이유다. 앞으로도 서울은 소득별 주거 분리가 더 강화될 가능성이 크고, 신축·재건축 단지는 희소성이 더욱 높아질 전망이다. 특히 잠실과 송파는 개발축이 겹치면서 장기적 수요가 끊기지 않는 구조를 갖췄다. 이런 흐름 속에서 중산층의 선택지는 서울 외곽 혹은 수도권으로 빠르게 이동하고 있다.
