양도세 중과 유예 종료 D-77, 서울 아파트 매물 6만 건 돌파

서울 아파트 시장이 2026년 5월 9일로 다가온 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시한을 앞두고 거대한 폭풍전야에 직면했다. 세금 혜택을 받을 수 있는 마지막 기회를 잡기 위해 시장에 나온 매물이 한 달 만에 16%나 급증하며 6만 5천 건을 넘어섰는데, 이는 공급이 수요를 압도하는 전형적인 하락장의 전조 현상으로 풀이된다. 6월 1일 보유세 과세 기준일까지 겹치면서 집주인들 사이에서는 “일단 팔고 보자”는 심리가 확산되고 있으며, 서울 부동산 시장은 이제 가격 방어선이 무너질 것인가를 두고 중대한 시험대에 올랐다.

운명의 날 5월 9일, 집주인들 손등에 불이 떨어진 이유

정부가 2026년 1월 25일 대통령의 대외 메시지를 통해 양도세 중과 유예 종료 방침을 재확인하면서, 시장의 관망세는 순식간에 탈출을 위한 매도 행렬로 바뀌었다. 한국은행의 거시경제 분석에 따르면, 이번 정책 일몰은 다주택자들에게 자산 구조를 강제로 재편하게 만드는 강력한 트리거가 되고 있다.

구체적으로 보면 5월 9일까지 매매 계약을 체결해야만 중과세 면제 혜택을 받을 수 있는데, 이는 다주택자들에게 남은 시간이 단 두 달 남짓이라는 의미다. 여기에 6월 1일 보유세 과세 기준일까지 겹치면서, 집주인들은 세금을 아끼기 위해 가격을 수억 원씩 낮춰서라도 계약서에 도장을 찍어야 하는 절박한 상황에 놓였다. 이러한 심리적 압박은 시장의 공급 체계를 흔들며 서울 전역에 매물 폭탄을 투하하고 있다.

성동구 매물 50% 급증? 마용성의 이익 실현 본능

서울 전역의 아파트 매물은 한 달 만에 56,000건대에서 65,000건을 넘어서며 폭발적으로 늘어났다. 그중에서도 가장 눈에 띄는 곳은 성동구다. 매물 증가율이 최대 50%에 달하며 서울 내 최고치를 기록했는데, 이는 소위 마용성이라 불리는 핵심지의 집주인들이 발 빠르게 움직이고 있음을 뜻한다. 그동안 누적된 시세 차익이 컸던 만큼, 양도세 중과가 재도입되어 수익의 상당 부분을 세금으로 내느니 차라리 지금 가격을 낮춰 파는 것이 이득이라는 계산이 선 것이다.

송파구와 광진구 역시 각각 40%와 30%가 넘는 증가율을 보이며 매물이 쌓이고 있다. 국토교통부 자료를 보면, 이러한 현상은 자산가들이 정책의 불확실성을 피하기 위해 선택한 엑시트 전략의 결과물이다. 공급이 넘쳐나는데 사줄 사람이 나타나지 않자, 집주인들은 서로 가격을 깎으며 경쟁하는 양상까지 보이고 있으며 이는 상급지 부동산의 가격 방어선을 위태롭게 만들고 있다.

양도세 중과 유예 종료+대출 규제=?

현시점 서울 시장에서 가장 이해하기 힘든 대목은 정부의 상충하는 메시지다. 다주택자들에게는 양도세 중과 유예 종료 카드를 꺼내 들며 빨리 집을 팔라고 독촉하면서, 정작 그 집을 사줄 매수자들에게는 대출 규제와 보유세 강화라는 바리케이드를 쳐두었기 때문이다. 퇴로는 열어주었으되 밖으로 나가는 길을 폐쇄해버린 셈이다.

특히 25억 원이 넘는 고가 아파트에 대한 대출 한도를 2억 원으로 묶어버린 조치는 치명적이다. 수십억 원의 현금을 손에 쥔 극소수가 아니면 강남이나 마용성의 매물을 받아낼 방법이 없다. 이 때문에 매물은 쌓이는데 거래는 끊기는 유동성 함정 현상이 심화되고 있다. 파는 사람의 마음은 급한데 사는 사람은 느긋하게 가격이 더 떨어지기를 기다리는 기이한 대치 상태가 이어지고 있는 것이다.

10억 아래는 온기, 25억 위는 냉골로 변한 시장

서울 시장은 현재 가격대에 따라 두 개의 세상으로 나뉘어 있다. 10억 원 이하의 아파트가 많은 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로)는 그나마 숨통이 트여 있다. 생애 최초 매수자 등에게 제공되는 최대 6억 원 규모의 LTV 완화 혜택이 실질적인 구매력으로 연결되고 있기 때문. 서민층이 접근할 수 있는 시장은 정부의 금융 지원이 자금 융통을 돕는 징검다리 역할을 하며 거래를 떠받치고 있다.

반면 상급지로 갈수록 분위기는 험악하다. 대출이 막힌 고가 시장은 신용 레버리지가 거세된 상태이며, 이는 강남권 핵심지의 거래 절벽으로 이어졌다. 국토교통부 실거래 데이터를 보면 강남 3구의 거래량은 전년 대비 반토막 난 상태다. 결국 정부의 핀셋 규제가 고가 시장의 거래 기능만 마비시켰고, 이것이 양도세 중과 유예 종료와 맞물리면서 상급지 아파트들의 가격 하락을 부채질하는 결과로 나타나고 있다.

6월 1일 보유세 폭탄을 피하려는 1주택자의 패닉 셀링

더욱 심각한 것은 이번 하락세가 다주택자를 넘어 1주택자들에게까지 번지고 있다는 점이다. 공시가격 급등으로 강남권 1주택자의 보유세가 전년 대비 44%나 오를 것이라는 예측이 나오면서, 은퇴 후 소득이 줄어든 고령층이나 현금 흐름이 부족한 가구들이 집을 내놓기 시작했다.

6월 1일 보유세 과세 기준일 전까지 잔금을 치러야 한다는 조건이 붙은 급매물들이 속출하면서 매수자들의 협상력은 그 어느 때보다 높아졌다. 5월 9일 계약 시한과 6월 1일 잔금 시한 사이의 이 짧은 기간은 매도자들에게는 피를 말리는 시간이겠지만, 준비된 매수자들에게는 상급지로 진입할 수 있는 다시 없는 기회의 창이 될 것이다. 시장은 현재 정책이 만든 강제적인 조정기를 지나며 새로운 가격 바닥을 탐색하고 있다.

[표] 서울 주요 자치구별 매물 증가 현황 및 시장 리스크 지수 (2026년 2월 기준)

두부생각

양도세 중과 유예 종료가 임박한 지금, 서울 부동산 시장은 정책이 설계한 덫에 걸린 듯한 모습이다. 팔고 싶어도 살 사람이 없는 이 모순적인 상황은 결국 가격 하락이라는 시장의 자정 작용을 불러오고 있다. 하지만 우리가 기억해야 할 것은 이러한 하락이 아파트의 내재 가치가 훼손되어서라기보다는, 세금이라는 제도적 장벽이 만든 일시적인 왜곡이라는 점이다. 6월 1일 이후 세금 이슈가 정리되고 나면 시장은 다시 본연의 가치를 찾아 움직일 것이다. 지금의 공포를 냉정하게 분석하고 남들이 던지는 우량 자산을 낚아챌 준비가 된 자만이 다음 상승장의 주인공이 될 수 있다.

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